• ベストアンサー
  • 困ってます

住宅ローンを借りる際の抵当権について

住宅の建て替えを検討しています。住宅ローンを組む場合、金融機関から土地・新築建物について抵当権が設定されると思うのですが、建物の大きさ、ローンの額によらず、建物が建つ下にある土地すべてに抵当権が設定され、債務が返済できないとき、土地・建物が差し押さえられてしまうということでしょうか。例えば、土地の価値が5000万円で、5000万円借りる場合と、100万円しか借りない場合では、両者とも債務が返済できない時、同様に土地・建物を取り上げられてしまうのでしょうか。100万円だけしか借入しない場合で土地が5000万円で競売?された場合、差額の4900万円はこちらに返済されないのでしょうか。だとしたら、借りる金額によらず、土地全体に抵当権が設定される根拠はどのように理解すればよろしいでしょうか。このことに、なにか法的根拠があれば、その条文等も合わせて教えていただけますと助かります。

共感・応援の気持ちを伝えよう!

  • 回答数5
  • 閲覧数536
  • ありがとう数1

質問者が選んだベストアンサー

  • ベストアンサー
  • 回答No.5

> 100万円しか借りない場合 回答者からの意見も抵当については分かれていますが、これは「住宅ローンを借りる際の抵当権」と言うカテゴリの仮定としては金額が異常なせいですね。 基本的に、「住宅ローンを借りる際の抵当権」は、金額の大小に関係なく土地と建物に抵当権を設定します。 他のカテゴリのローンと比較して、金利が格段に低い代償です。 > 差額の4900万円はこちらに返済されないのでしょうか。 借りたのが100万円でも金利と遅延損害金、差し押さえと競売に伴う費用等を代金から引かれます。 また、競売ですと6割りから7割り程度の価格になると思われます。 なので、差額は所有者の手元に返却されますが、3000万円程度になるのではないかと想定されます。 > 土地全体に抵当権が設定される根拠はどのように理解すればよろしいでしょうか。 他のカテゴリのローンと比較して、金利が格段に低い代償です。 > 法的根拠 ありません。 ただ、行政指導としては関連するものがあるかもしれません。 抵当権は、バブルの不良債権処理の時にかなり問題が出てきましたし。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

関連するQ&A

  • 抵当権について

    問題というより実務になるかもしれませんが、 抵当権の設定がなされている土地についてその土地を使用、収益 (その上に家を建てることも) するのは抵当権設定者の自由と言うことになっていますが、 一方で抵当権者は自分のために抵当権を設定してもらった 土地について ”一括競売” という法的根拠で 土地と建物 を売却できるようになっていますが、これは結局設定者(土地の持ち主) は家を建てられないとういうことになりませんか? 実質いえをたてるには前もって抵当権者に確認しておかなければならない ということでしょうか? 詳しいかた教えてください。お願い致します

  • 抵当権の質問です。

    問題というより実務になるかもしれませんが、 抵当権の設定がなされている土地についてその土地を使用、収益 (その上に家を建てることも) するのは抵当権設定者の自由と言うことになっていますが、 一方で抵当権者は自分のために抵当権を設定してもらった 土地について ”一括競売” という法的根拠で 土地と建物 を売却できるようになっていますが、これは結局設定者(土地の持ち主) は家を建てられないとういうことになりませんか? 実質いえをたてるには前もって抵当権者に確認しておかなければならない ということでしょうか? 詳しいかた教えてください。お願い致します。

  • 抵当権に対抗できない??

    抵当権に対抗できない?? 抵当権の解説に以下のようなものがありました。 更地に抵当権を設定した後に、抵当権の設定者が建物を建てたのではなくて、第三者に土地を貸してその第三者が建物を建てた場合は抵当権者は建物は競売出来ません。この建物の土地の利用権は抵当権より後に発生したものであるから抵当権に対抗できないのです。 分からないのは、一番最後が「対抗できない」と結ばれている点です。 私の文章読解能力がないだけなのかも知れませんが、 どうしても理解できないのでどなたか教えてください。 「更地に抵当権が設定され、抵当権の設定者が第三者にその土地を貸します。 その場合、その第三者がその土地上に建てた建物は、競売にかけれない。 なぜかというと土地の利用権が第三者に発生しているから。 そういうわけで、その第三者が建てた建物には抵当権は及ばない」 ということでこの文章の理解に間違いないのであれば、 「土地の利用権は抵当権に対抗できる」と結ばないとおかしいのではないでしょうか? 利用権が抵当権に対抗できるから、建物は競売にかけられないのでは? なぜ「対抗できない」となるのでしょうか?

その他の回答 (4)

  • 回答No.4

>借りる金額によらず、土地全体に抵当権が設定される根拠は? 逆に、分筆しない限り、一つの土地の一部に抵当権を設定するということはできないからです。 そういう制度ですし、一つの権利の目的は一つの物(一単位)が原則ですし。 >差額の4900万円は返済されないのでしょうか。 抵当権の最も重要な部分は、「優先弁済権」にあります。 すなわち、その不動産の売却代金から「優先的に」払ってもらえる権利です。 抵当権者といえど残債務(+一定の利息・損害金)を超える分を受け取ることはできません。 抵当権者への支払いと経費を払って余った分は当然、所有者のものです。 普通の住み替えだろうが、強制競売だろうが、基本的には同じことです。 なお、100万円の借入れで5000万円の土地に抵当権をつけることはまずないでしょうが、 5000万円を借りて徐々に返していき、残債務が100万円になったとしても、 完済するまで抵当権は解除されません。これを抵当権の不可分性といいます(民法372、296) 残債務が100万円でも競売されるか。これはまあ債権者によりますね。 普通は債務者がなんとか払う算段をして、競売を回避するでしょうけど。 あと、登記簿(今は「現在事項証明書」)見れば「債務額」が記載されています。 これを抵当権との関係では「被担保債権額」と言います。 これで「5000万円の土地に、3000万円の抵当権がついている」とかが分かります。 どちらかというと、質問者さんが聞きたいのはこういう意味でしょうか? ただし、この場合でも「土地の一部に抵当権を設定する」とは言いませんね。 少なくとも正確な表現ではありません。分筆するなら別ですけど。 抵当権の効力(優先弁済権)は土地全体に及ぶからです。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

  • 回答No.3

 まず、建物だけに抵当権を設定するバカはいませんね。だって、差し押さえしても価値がないでしょ?建物だけを買う人がいてもかなり安値でしょうし。  だから、自己所有(若しくは親所有)の土地に建物を新築する場合に建物費用をローン借り入れする場合は土地も抵当に入ります。  支払が滞り、差し押さえされた場合、差額分は返金されます。しかし、諸費用が引かれますので残債によっては返金無しと言う場合もあります。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

  • 回答No.2

抵当権というのは、返済できないときに他の債務者よりも優先して差し押さえられる権利と考えればよいです。 土地自体は分割できないため、分筆されていない場合は債務の金額をその土地の登記簿の権利部に書き込まれます。 債権額よりも土地が高い場合はどうなるかということですが、差し押さえられて売却された時点で、債権額を上回った部分は返還されます。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

  • 回答No.1
noname#159708

1.確実な弁済を担保するという意味で、抵当権を設定します。 したがって、たった100万円の為にわざわざ不動産物件全体に抵当権を設定することはごくまれだと思います。 (仕事についているか、不動産収入がある、借財がほかにないことや、これまでの借り入れできちんと弁済してきている、また持家、アパート等の資産がある、などの借り入れ希望者のバックグラウンド、つまり信用を斟酌したうえで、銀行は通常、抵当権なしでお金を貸してくれます。) 2.100万円の借り入れが弁済できない状況に陥った時に、大概銀行は、借り替えをお勧めしてくるかと思います。 通常ですと何らかの収入があったとして、途中で失業や失職、事業の展開の雲行きが怪しくなり、弁済が滞る場合は、銀行に相談して、借り替えをして、まずその100万を弁済することになるかと思います。 3.事業を行うために土地に抵当権を設定して、お金を借りる場合があります。 根抵当権と言って、極度額を設定します。たとえば、1億円の土地でしたら、根抵当権を設定し、5000万円を極度額とします。その範囲内で、今回のプロジェクトにたとえば300万円必要ならば、300万円の融資を受けて、事業が成功したら弁済する。また次にあるプロジェクトに1000万円必要となったら、同額の融資を受けて、また弁済する。 根抵当権をいったん設定すると、極度額の範囲内で、延々と借受ができます。 ひとつひとつの融資にいちいち抵当権を設定しなくてよく、登記の手間暇も省けます。 したがって、登録免許税も節約になります。 まぁ~、例えて言うなら、クレカのリボルビング払いに似ているかもしれません。 クレカだと、単なる「信用」だけであれこれと買い物が出来たり、貸し付けを受けたり出来るので、高利なのはわかりますが、利息がどんどん膨らんで恐ろしいなと思いますが。 結論を言います。土地の評価額が5000万円のご自宅に住んでいて、100万円の融資を受けるのに抵当権を設定するのは、法務省と司法書士は仕事が増えて喜びますが、銀行もあなたも正直言って面倒だと思います。 仮に100万円の借財に抵当権が設定されるとするなら、すでに1番抵当で、多額の借受をしたうえで、3番か4番抵当くらいになっているのではないでしょうか? 100万円ほどなら、信用で借り受けすることが可能だと思います。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

関連するQ&A

  • 住宅ローンを組む時の抵当権

    私の両親は14年前母方の祖母の土地に父名義で家を建てました。 住宅ローンは父の名前で組み、父が返済しています。(住宅公庫と、銀行に借りて、公庫の方は返済が終わった) 祖母が亡くなり、遺産相続の話になったとき、祖母の土地に抵当権がついていると言う話が出てきました。 この抵当権は父がお金を借りたときに設定されたものなのでしょうか。 父は抵当権を設定した覚えがないらしいのですが、祖母の土地を抵当に父がお金を借りられるのでしょうか。 また、抵当権を設定した覚えがないという父ですが、抵当がないのにお金は借りられるのでしょうか。 初歩的なことがわからなくて申し訳ないのですが、わかる方よろしくお願いいたします。

  • 抵当権付土地を売りたいのですが。

    抵当権付の土地を売りたいと思います。 下記に要件をまとめてみました。 案1、案2が実際にできますでしょうか? しかも?の部分は自分の推測です。 またこの案1、案2以外にいい案があるでしょうか? 私は法律をかじったこともありません。少しちょっと前に勉強した程度です。 弁護士に相談をしたいと思いますが、事前にある程度知識を得たいと思っています。教えてください。 Aは地主。400坪。(現在流動資産はない) 土地には抵当権がついている。 債務者は会社B(Aとは別。知り合いの会社) 抵当者は銀行C。 BのCに対する債務が終了するのは、5年後。 DがAの土地を買い求めてきている。 Dは抵当権がついていることを知らない。 Aは現在お金がないのでなんとかDに土地を売りたい。 売り方案として 案1 DがAの土地に建物を立て、借地契約をして、一時金をもらう。 Bの債務終了(5年後)と同時にAからDへ登記の変更を行う。 リスク:Bが債務不履行になった場合には、Aの土地はCにより競売。 この場合Cの建物も一括競売にかけられる?(Cには法定地上権なし?) 案2 Aの土地をDに登記の変更を行う。(抵当がついたまま) DからAへ金の受渡が出来たと同時に,その金銭にてAはBの債務をCに対し支払う。DはCの抵当権の削除を行う。BはAに対し残金を支払う契約を結ぶ。(公正証書を作成) リスク: Aの土地はDへの売買時に抵当権がついているので、価格が下がる?以下のことを同時に行う必要あり? (1)DとAの契約(売買契約、代金授受、所有権登記移転) (2)AのCへの債務残額支払い((1)で得たAの金) (3)BとAの残額分の公正証書(求償権の行使) (4)Dの土地に対するCの抵当権の削除

  • 抵当権設定と住宅ローンのこと

    どなたかお詳しい方、教えてください。 親族名義の土地に私名義の新築を建築します。(親族名義のまま) 銀行で、住宅ローンを利用します。 銀行からいただいた司法書士の先生の費用内訳で分からない部分があるので教えてください。 1抵当権設定(債務額4千万) 2抵当権変更 3所有権保存(250m2) 4抵当権追加設定 5建物表題登記 6登録免許税軽減証明書 ★私の認識 1により、親族名義の土地の抵当権が銀行に設定される。 建物が完成したら、5により登記された建物を3で保存する。 登記・保存された建物の抵当権を私から銀行へ4により、追加設定する。 では、2の「抵当権変更」は、いつ、何のために、何から何へ変更するのでしょうか? また、6の証明書は、いつの段階で、何のために必要となりますか? そして、私の認識はあっておりますか? よろしくお願いします。

  • 抵当権付不動産の買取

    父が経営している会社が倒産しそうです。土地と建物を担保に借入をしています。本人は自己破産を考えています。土地と建物を買い戻ししたいと思います。どういう方法が良いか教えて下さい。ちなみに第一抵当権から第三抵当権設定=銀行(借入残高5000万円)、第四抵当権は国民金融公庫(残高1300万円)、信用保証協会付銀行借入2700万円(抵当権設定なし)です。競売ではなく方法は無いでしょうか?信用保証協会付債権は代位弁済により抵当権が付いてくるのでしょうか?

  • 住宅ローンの抵当権について

    住宅ローンの抵当権について 例えば200平米で更地で何もない土地で登記上は一筆の土地があったとします。その土地に新築を建てる計画があり、住宅ローンを借りるとします。 そうすると抵当権を金融会社をつけますが、通常その土地200平米と建物に抵当権をつけると思います。建ぺい率などを考慮し、100平米分だけ新築に使ったため、100平米分だけ抵当権をつけてもらうということは可能なのでしょうか? つまり登記上は一筆で分筆などせず、抵当権がついている部分とついていない部分があるということです。 このような抵当権の付け方は可能なのでしょうか?

  • 抵当権を無効にしたい

    抵当権等の全く設定していない土地の所有者が、この土地が近々差し押さえられる事を知り事前に他の人からお金を借りたことにして根抵当権を設定しました。競売申立人(抵当権の実行ではなく)としては、この抵当権を抹消したいのですが方法は無いでしょうか? 土地の実勢価格の5倍位の極度額が設定されています。この土地が競売により誰かに落札されても、その代金は全部根抵当権者を通じて元の土地の所有者に戻ってしまいます。 よろしくご指導ください。

  • 初めまして。抵当権で分からないところがあります、、

    抵当権についてです。 AはBに対する借金を担保するために甲土、乙建物に共同抵当をつけていることとします 問題に 抵当権設定前から甲土、乙建物をAが所有していたが 抵当権設定後に、乙建物が取り壊され、甲土地上にAが両建物を建築し なんら両建物に担保権が設定されないまま、甲土の抵当権が実行された場合 両建物について法定地上権は成立しない。正解 (1)私はもともと抵当権者が法定地上権を成立することを承知してると思うので 法定地上権は建物が滅失して同様の建物が建築された場合でもいいから成立すると 答えてしまったのですが、、、 ↑ (2)これは設定後、建物が滅失し同様の建物が建築された場合でもいいってもちろん 同一の所有者じゃなきゃダメなんですよね? だって、別々なら土地利用権などが設定されてると思うし法定地上権に頼る必要ないと思うからです。 (3)ってことは、両建物がAの所有って書いてあれば正解ってこと ですか? (4)または、新建物に抵当権を設定すればまた成立するってことですよね? (5)ってことは両建物はAの所有にあるとか新建物に抵当権つけたとか記載されて いなかったからこの問題は×ってことですか? 質問攻めすみません、、(1)、(2)、(3)、(4)、(5)ってできれば詳しくアドバイスお願いします、、 あとこれが最後なのですが、、 抵当権設定前から甲地をABが共有し、乙建物はAが単独所有していた場合 甲地の抵当権がAの持分についてのみ設定されてものである場合、実行されても 法定地上権は成立しない。正解 これって乙建物にBも住んでいればつまり共有してれば成立するってことですか、、? 分かりやすく教えてください、、 抵当権が少し苦手てお恥ずかしいです、

  • 新築時の抵当権の設定について

    新築中です。土地を先に買い、半年以内に建物を建てます。 建物の抵当権設定について、司法書士に見積もりをとりました。そうしたら、「土地に先に抵当権をつけてあるから、建物の抵当権設定時に、土地の抵当権もセットで組み直さなければいけない。その費用が通常の抵当権設定料金にプラス3万円ほどかかる」と言われました。 土地についている抵当権は、自分たちの住宅ローンのみです。もう返済を開始しています。建物も、同じ銀行から同じ金利、同じプランでローンします。 ここで言われる抵当権の設定し直しとは、どういう意味のことですか?3万円ほど追加になるというのは、妥当なことですか?

  • 抵当権と法定地上権

    私は、Aさん所有の土地の上にある建物(同じくAさん所有)を裁判所の競売で買い受け、 土地に対する法定地上権も取得しました。(土地建物同一人ですから) 私は、Aさんが法定地上権の設定登記に応じないので裁判所に対して登記するよう訴えを提起しました。 Aさんが出頭しないので勝訴判決となり、その判決で登記しようとしたところ、 判決の日の直前に、Aさんは、Bさんを抵当権者として設定登記していました。 もし、AさんがBさんに返済しないならば、その土地は競売になりますが、 その時、私の法定地上権の登記は職権で抹消されると思います。(抵当権設定後の地上権のため。) そうしますと、私の建物の土地利用権がなくなり、その土地の買受人から建物収去の裁判でもあれば、 私の建物は収去は免れないと思います。 しかし、これをよく考えますと、もともと、Aさんは、私から地代をもらって貸しているわけです。 ですから、Bさんは、更地を対象とはしていないはずです。 (当然と、現況では建物は存在し、登記簿では私の所有建物は知っていたはずです。) それにも拘わらず、Bさんの抵当権実行で買い受けた者が、私に、建物収去できることがおかしい気がします。 この法律上の解釈は、どう考えればいいでしようか ? なお、私が買い受けた当時、土地建物とも抵当権は存在しないし、 土地に対して、Bさん以外の抵当権者は居ないです。

  • 抵当権のはずし方

    土地の売買をしたいのですが、その土地に抵当権が設定されています。 既に返済は終了しているのですが、実際は、返済の終了した抵当権をはずす方法を教えてください。 抵当権者は銀行ですが、10年以上前のため再度解除証書を発行することは難しいようです。 (1)解除証書の再発行  又は (2)他の方法で抵当権をはずす方法 を教えてください