注文住宅の仮契約について

質問

注文住宅の仮契約をされたことがある方にご質問させていただきます。

注文住宅の検討中ですが、契約の際に建物の金額と正確な見積書を作ってももらわなければならないと思って、営業マンに見積もりを依頼しました。どころが、営業マンが細かい見積書を出すには仮契約必要があると言われました。だけど、仮契約について調べたところ＝本契約と、ということはやっぱり正確な見積が必要ではないでしょうか？なんか注文住宅の契約が非常に強引に見えます。みんなさんはどんな段階で仮契約を結んだのでしょうか？以下のような仕様書(一部だけ）では仮契約していいのか？やっぱり曖昧な内容なのでようか？注意すべきところがあるか？ご意見をいただきますようお願いいたします。

基礎仕様：
鉄筋コンクリート造　ベタ基礎（基礎パッキン工法）　立上りＧＬより４００ｍｍ　基礎巾１２０　　　　　　ｍｍ　根入れ２５０ｍｍ　モルタル仕上げ　耐圧　主筋Ｄ１０＠２００　立上りＤ１０＠２００　　　　　　　基準強度２１ＫＮ＋温度補正

構造材仕様（在来工法）
土　台：　　　米松KD注入材　１０５×１０５
大引き：　　 米松ＫＤ材　９０×９０
通　柱：　　　集成材　ホワイトウッド　１２０×１２０
管　柱：　　　集成材　ホワイトウッド１０５×１０５
１階根太：　 ＫＤ・グリーン材
２階根太：　 根太レス工法
梁、桁：　　　赤松・米松集成（構造計算優先とする）
母　屋：　　　米松・ＫＤ・グリーン材　４５×４５
野地板：　　 構造用合板　１２ｍｍ
床下地：　 　構造用合板　２８ｍｍ
断熱材：　　吹きつけ

外部仕様（一部省略）
屋　根：　　クボタ松下　コロニアル　下地：ゴム系アスファルトルーフィング　棟換気（屋根面積による）
外　壁：　　クボタ松下　１５ｍｍ　当社指定品（カタログ参考）　針止め施行　通気工法
板　金：　　カラー鉄板

設備、建具仕様（省略）
プレゼンシートによると書いてありますが、先日ショールームに行ってきました。

間取りの設計ができました。窓の位置とかまだです。

回答No.7

take-take

質問者様の気持ちがよくわかります。多分私も同じような性格だと思います。
　家を建てるためにいろいろ調べていて感じたことは、多くの人が結構いい加減に契約していること、また、工務店（ハウスメーカー）が自分のために最善を尽くしてくれるという性善説に基づくような考えで契約していることです。

　正確な金額は、サッシの種類やコンセントの数、壁紙の種類でも異なってくるので、仮契約なしでそこまで細かい見積もりを要求するのは酷だと思います。契約にいたらなければすべての労力が無駄になってしまいますから。

　ポイントは、仮契約をするかどうかではなく、仮契約をする条件に絞るべきだと思います。

　仮契約の場合、通常手付金（内金）を支払いますが、本契約にいたらなかった場合この返金をどうするか、あるいはこの手付金をいくらにするかが問題になります。通常の商行為であれば手付け放棄で契約解除となりますが、建築条件付土地の売買などでは業界の自主基準により契約の白紙撤回となる場合もあります。すべては仮契約時の契約条件次第です。
　住宅の建築の場合、本気で購入する意思を見せるために、営業担当者によると思いますが、数万円ですむ場合もあれば数百万円要求される場合もあります。一番よいのは、合意にいたらなければ白紙撤回できること、それが無理であればできるだけ少ない金額にすることです。
　通常、設計から監理まで設計士に依頼すれば建築費用の1割強の費用がかかるといわれますが、設計（間取り）と見積もりだけであればそれほどの費用はかかりません。もともとメーカーも契約のとりっぱぐれは覚悟しているはずですので、設計＋見積もりだけであれば、私見ですが10-30万ほど捨てる気で仮契約すれば良いと思います。百万単位での仮契約は、合意に至らなかった場合、裁判をすれば返金を勝ち取ることができるかもしれませんが多大な時間、心理両面での負担がかかるので避けたほうが良いと思います。場合によっては、本契約にいたらなかった場合いくら支払うとはっきりさせた上での仮契約でも良いと思います。

　現在の契約状況（建物？土地？）がはっきりしないので必ずしも上記のようなことがいえるかどうかはわかりませんが、重要なことは常に逃げ道を確保しておくことです。契約書にサインしてしまえば、たとえ破産してでも契約を履行することが要求されます。本契約はできるだけ契約条件がはっきりしてからサインする、仮契約は自分が許容できる範囲で契約すること。

回答No.6

tai-yu

再です。

あまり私の回答を理解されていないようなので補足しましょう。

質問者さんは注文住宅を建てられるわけですよね。そうすると正規の手順は

(1)設計契約　→　設計　　→　設計図完成　→　見積　→　工事契約　→　着工　→　竣工　→　引き渡しです。

設計と施工の分離発注となります。
この方法は住宅規模の建物では実施されない場合が多いです。なぜなら設計図面完成しないと金額がはっきりしないのと、設計図面完成後に、施工会社が変わるおそれがあるため、また設計にはお金をかけるのはもったいないと思う人が多いからです。

ですから、質問さんが頼まれているところなどは、設計施工一体型であり

見積用図面　→　概算見積り　→　仮契約　→　設計　→　本見積り　→　本契約　→　着工　→　竣工　→　引き渡し

もしくは

見積用図面　→　概算見積り　→　契約　→　設計　→　本見積もり　→　契約変更　→　着工　→　竣工　→　引き渡し

見積用図面　→　概算見積り　→　契約　→　設計　→　着工　→　竣工　→　引き渡し

こんな流れになります。

私は(1)を勧めたのです。当然設計料を支払います。

＞でもなぜ見積もり内容が納得できたら契約する会社もあるのでしょうか？不思議です。

何を言われたいのかわかりません。メインの仕様だけ決めて概算見積もりをつくり、設計時に調整していく、それが設計施工一体型です。当然細かいことは決まっていません。大手なら細かく決まっているでしょう。

＞私は分からないことに答えを見つけるまで諦められない性格ですからつい色んな質問してしまいます。

聞くのはいいと思いますが、今回の場合、細部が気になりすぎて大きいところで方向性が違っていますね。

＞自分の予算でどんな家を建てられるか把握するために、言われた金額の標準仕様書に書かれた内容を細かく教えてもらいたいです。

あまりつっこみすぎてもしょうがない部分ですよ。質問文で書かれている内容くらいですよ。ふつうは。
図面がないのだから、それ以上は気になる点だけ聞くくらいです。

それよりも重要なのはどこまで見積もりに工事が入っているかどうかです。

地盤改良費は？　電気の引き込みは？　設計料は？　照明？空調？カーテン？登記手数料？　浄化槽？　公道の改修工事？外構工事？

ざっとあげてもこれくらいは、工事費に含まれていない可能性があります。そちらの金額の方が大きいです。

＞また、これからいい付き合いができるようになるべく契約のドラブルなどを避けたいと思っていますので、契約前に不明なところをきちんと確認するべきだと私が思います。

それは当然です。

ですが、設計施工一体型の場合、ある程度は業者を信頼して任せる形になります。
仮契約すればその後は、価格は業者のいいなりになってしまいますからね。

だから、質問さんのように細かいことが気になるなら、(1)の設計・施工分離型にする必要があります。

回答No.5

E-1077

＃２です。お礼を受けて補足します。

　詳しい見積もり・・・・確かにあればその後の再請求とか違ったものを使われるなどのトラブルは避けられるでしょう。
　しかし、一般的に考えてボルトが何ミリ・何ゲージの物が何本とか、
　基礎コンクリート材に幾ら（これは簡単に出ますけど）

　そういうことは大抵の見積もりにはありません。

　人工（大工の手間ですね）と仕様にあった材料を全て揃えた場合の総額。
　備品の金額、これにはドアや洗面所、バス、トイレの仕様なども含まれます。

　今、最初の見積もりと建築確認書を見てみたのですが、やはり本契約の後の建築仕様書にしか記載されないようです。

　最初の段階ではやはりざっくり見積もって～大まかに幾ら・・・というのが普通の様子。

　建築士が書いた設計図にはミリ単位での図面が載りますから、そこに行くまでは詳しい見積もりは出ないでしょう。

　詳しくないからと言って、金額が変わったりすることはなかったです。つまり諸経費とか消耗工具に含めて見積もっているようです。

　問題は本体そのものよりも、仲介手数料や登記費用、印紙代などの細かい出費の方を心配した方がいいかもしれません。
　これだけ細かく知りたいという方ならなおさらでしょう。

　工事契約を結ぶとこれら全部が出来上がってきます。

回答No.4

517hama

まず、仮契約に求める見積書の段階でどこまで求めているかですが、他の方へのお礼などを見るとなんとなくイメージができました。

まず、質問者さんが検討されているビルダーさんが、坪単価で売っているメーカーかどうかでかなり変わります。また基本プランからの変更を基本にしているかどうかででも変わりますね。
自分の場合には、すべて自由設計でプランなしのビルダーさんでしたので、仮契約をするためには何よりも図面を作ってもらう必要がありました。通常他の施主さんがどうされているのかはわかりませんが、自分の場合には自分自身で間取りなどのラフな図面を引いて、基本的な構造などの部分についてはある程度決めていた部分を伝えたので、概算の見積もりをお願いして仮契約をしました。
実際には仮契約時点で図面を先行して引いてもらい、仕様書も作成してもらっての仮契約でしたね

質問者さんの場合には、見積書と言うよりは仕様書が欲しいとはっきりとさせるといいと思いますよ
そのためにはまず間取りが確定していることと、どのような仕様を希望しているかをはっきりと伝えることです。
断熱構造は？外断熱？内断熱？工法は？
構造材は木造なら無垢材がいいのか集成材でいいのか？素材は何が希望なのか？
床の仕様は無垢材か？木質フローリングか？クッションフロアーか？
壁材は漆喰？珪藻土？ビニールクロス？
天井材は？
外壁は煉瓦積み？サイデリング？
屋根材は瓦？金属？スレート？
窓は断熱？遮熱？防犯ガラス？

少なくともこれらの仕様だけでもかなりな差が出ます。とりあえず仕様書を出してくれてそれが妥当かどうかを判断するのではなく？ご自身がどのような形で希望をされていて、値段がどのくらいになるのかを出してもらう方がいいと思いますよ
もちろん専門家ではないですから詳しく決めるのは難しいでしょうけれど、上に書いたくらいのことは少し勉強をすればある程度決められる範囲のことだと思います。それぞれネットなどで「壁材　種類」などで検索すればわかりやすいページもたくさんあり特徴がわかりますよ

もちろん、どの部屋でどこまでこだわるのか？メーカーは？ランクは？って変えていけばそれだけ変わりますし、設備も選び方で変わりますが、まずは建物としても仕様が決まらないと難しいと思いますので、この辺を調べて方針を決めて見積もりを作らせるといいと思います。
窓やドアなどのサイズなどは見積もりに影響しますが、位置についてはそれほど大きな影響は出ないと思いますよ

回答No.3

deru

昨年、新築しました。
＞契約の際に建物の金額と正確な見積書
どの時点で仮契約をしたのか覚えていませんが、それほど細かい所が決まっていないうちだと思います、本契約の時には詳細な見積もりをHMでもってきましたが、この時点でも全てが決まっていた訳ではないのでHMの標準品や間取りの細かいところもＨＭが決めた物の見積もりだったと思います。

建て主さんが細かい所の仕様まで指定できるのであれば、正確な見積もりも出来るでしょうけれど着工してから完成までの間に決めていくことも多いと思いますので、最初に正確な見積もりと言うのは無理だと思います、工務店にしてもＨＭにしても詳細な見積書を出すには建て主の意向を聞き設計をして部材を選びとなると、建て主も建築会社も多くの時間と手間をかけなければなりません、そこまで出しての契約を望むのであれば、有料で見積もりを依頼するしかないと思いますけど。

お礼

ご回答ありがとうございます。

すみません、私の説明がやっぱり不十分でしたと思います。私が求めている正確な見積書というのはＨＭが決めたその標準仕様書の見積でこの標準仕様書は建物の金額も付いていますので、その金額に含まれている工事内容と具体的構造や設備などの仕様を知りたいです。だけど渡してくれた仕様書にはプレゼンシートによるとかグログラムを参考するとかしかかかれてない項目が多いです。特に構造仕様についてこのぐらいの項目でちょっと曖昧な内容ではないかと心配しています。

基礎や土台も分からない人ですから毎日調べたりしていますけど、情報などが違いますから頭がもう混乱しています。
度々申し訳ないですが、再度アドバイスをいただけますでしょうか？よろしくお願いいたします。

回答No.2

E-1077

もしも、ある程度の予算があって、自分の理想に近い施工会社があって、とそこまで決まっているなら仮契約を結んでも何らの問題はないでしょうが、ぜんぜん決まってなくて、２・３社で間取りを同じにした場合にどこが一番安くできるかという検討なら、はっきり言うべきです。

　注文住宅といっても、ある程度のパーツがあってその中からチョイスして組み立てていく方法と
　完全にオリジナルで作るのとでは全然価格が変わります。

　工法や外壁、屋根の材質は後からでも選べます。

　何を重要視しますか？

　仮契約じゃないと正確な見積もりが出せないというなら、ショールームでの大まかな金額でざっくり見積もるしかないと思います。

　自分先週新築に引っ越したんですけど、最初は建売で見て、土地の場所が気に入らないので別の場所に土地を購入し、施工会社の間取りにある程度の注文を付けて、大まかな予算を言ったらその中で適当にグレードを合わせて工夫してくれました。結局は消去法になるんです。譲れない部分だけを残し、後は我慢して基本パック内から選ぶというやり方です。

　最初に施工会社を決めたら、そこを信頼するしかないです。

　見積もり比較ならその旨を言わないと・・・・。

　窓もドアも土地の向きと広さ、駐車場のスペースを考えたら最初から出来るはずです。後から窓を考えるって・・・・。なんか微妙にずれてませんか？

　本屋で家を建てる方法など・・・読むのはどうでしょう。

　2000万でこの程度・・・とか載ってます。1000万でもここまでできた！とかね。

お礼

貴重なアドバイスをいただきましてありがとうございます。

実は最初にこのＨＭで建売の契約をしていました。ところが、設備の内容について、契約前の話と違っていました。そこで割引をしてくれると言われました、だけど、割引金額の交渉がうまくいかなかったので解約しようと考えていました、その時ＨＭが土地を紹介しますからうちで新築を建てるなら建売の契約を工事請負契約に変更するよという旨を伝わってきました。もし解約なら違約金も請求されると思いますので、このＨＭが提案してくれた土地に新築すると決めました。

建物の金額が決めているのに、渡してくれた仕様書の内容がメーカー名しか書かれていないところが多かったため、一つ一つ確認中の段階です。他のＨＭで依頼するのはありえないことになっていますから、なるべく細かい内容（工事内容など）で契約したいと思っています。

回答No.1

tai-yu

＞契約の際に建物の金額と正確な見積書を作ってももらわなければならないと思って、営業マンに見積もりを依頼しました。

あなたは何に基づいて正確な見積書をつくってもらおうと考えているのでしょうか？

間取りは決まっているのですか？土地は確定しているのですか？仕上げは決まっているのですか？工事時期は決まっているのですか？

図面は完成しているのですか？あなたの思い描く家はあなたの頭の中ですでに完成していますか？

正確な見積書とは、正確な図面に基づいて、一個一個拾い出して計算します。図面が無ければ正確な見積書なんて出ません。

じゃあ、どうするか。正確な見積をもらうまで契約したくなければ、図面を書くところまでで契約すればいいのですよ。

お礼

ご返事ありがとうございます。
確かにおしゃったとおりにそこまでやってもらうのは時間もかかるし、無料で図面までやってもらうのも悪いと思います。でもなぜ見積もり内容が納得できたら契約する会社もあるのでしょうか？不思議です。私は分からないことに答えを見つけるまで諦められない性格ですからつい色んな質問してしまいます。
今付き合ってくれている営業マンが人柄も悪くないから信用していないわけではありませんですけど、自分の予算でどんな家を建てられるか把握するために、言われた金額の標準仕様書に書かれた内容を細かく教えてもらいたいです。
また、これからいい付き合いができるようになるべく契約のドラブルなどを避けたいと思っていますので、契約前に不明なところをきちんと確認するべきだと私が思います。