借地の賃貸契約者の変更

質問

亡父の借地の家の片づけをしている遺族です。
自分が病気をしたために、なくなってから3年ほどたちましたがまだ整理が完了していません。

地主から契約者の変更を依頼されています。地主さんと、父との契約は後13年ほど残っています。
Ｈ17年に父と契約更新をしたときに、借地料も値上げされていますし更新料もお支払したようです。

今回契約者の変更の際に、借地料の値上げを予定しているそうです。

(1)借地料は契約の更新だけでなく、契約者の変更でも行えるものでしょうか？
(2)借地料は急に大きく値上がりさせることが出来るのでしょうか？
(3)地主は、土地を売ることも考えているそうなのですが、新しい地主になれば、契約の更新を、13年待たずにするよう言われることはありますが？（更新料が発生する）
(4)契約者の変更をしたときには、どのような法的責任が発生しますか？

回答No.4

agboy · ベストアンサー

＃３です。
借地契約については契約書が無い場合でも相続人が相続したと見なされます。地主さんが了承してくれるなら、契約開始が７年前（でしょうか？）で２０年の契約書を作成してもらえば良いのです。契約の更新や書き換えではないので、無償（もしくは手土産程度）で応じてくれるケースが多いと思います。

但し、建物がお父様の名義のままですと、現在の地主さんとの関係では良いのですが、その土地を第三者に売却した場合には、『建物を取り壊して、この土地から出て行け』と言われる危険性があります。
最初に書いたように、借地契約の借主の地位は相続できますが、『何の為の借地契約か？』と考えると『その土地上に自分名義の建物を建てる為』なんです。建物の名義を相続人に変更しないと、この要件を満たさない為、借地権を第三者に対抗できないのです。

『印鑑証明が…』とありますが、『相続登記』に印鑑証明書は不要です。必要になるのは、相続について『遺産分割協議書』を作成し、それを原因証書として登記するケースです。

最低限用意できる書類
・建物登記簿謄本
・お父様の戸籍謄本（出生から除籍まで）、戦前のお生まれだった場合には改正原戸籍も必要
・お父様の住民票（除票）
・あなたの戸籍謄本
・あなたの住民票
・建物の固定資産税評価証明書（毎年送られて来ますよね）
以上をそろえて司法書士に相談することをお勧めします。

お礼

大変よくわかりました。実家の遺品を整理し終わるまでの間ですが、落ち着いて整理をしたければ、名義を変更しなくてはいけないのですね。
有難うございました。

回答No.3

agboy

個別に
１．の質問の意味がチョット判らない部分がありますが、地主側および借地人側双方で何時でも契約内容変更の請求は可能です。
２．借地人が合意すれば可能です。合意しない場合には地主側から裁判で地代増額請求をするしかアリマセン。
３．借地権は第三者に対抗できますが、その為には建物名義人が借地契約者である必要があります。
建物がお父様の名義であるならば、早いうちに相続人の名義に変更しなくてはなりません。また、更新料の問題については、キチンとした契約書があれば対抗できます。
また、キチンとした契約書が無い場合に『地主が新しくなったんだから、更新料を払え！』と言われた場合に、その支払いを拒んでも、何らの危険もアリマセン。後述する『借地人の義務』を履行していれば、新しい地主も、なにもいえないのです。
４。従前の契約者（お父様と推察しますが）の責任を引き継ぐだけです。
借地人の責任は、『地代を払うこと』『地主に無断で建て替えしたり、増築しないこと』『地主に無断で建物を第三者に売却しないこと』が代表的なものでしょうね。

補足

建物名義は、弟が海外に行って数年間帰る予定もなく、印鑑登録もしていたのをやめたらしいので、必要書類を集めることが出来ず、できそうにありません。
「３．借地権は第三者に対抗できますが、その為には建物名義人が借地契約者である必要があります」とのことですが、建物名義父で、借地契約者私というより、建物名義・借地契約者ともに父のままで置いといたほうが良いのでしょうか？

すいません追加で質問お願いします。

回答No.2

tetuya54321

このあたりの記事参考にされてはいかがでしょうか？

http://www.souzoku-touki.net/question_005.html

http://questionbox.jp.msn.com/qa1388373.html

http://okwave.jp/qa/q4872598.html

お礼

参考になりました。ご親切にありがとうございました。

回答No.1

heppiri

私は資格者ではないので参考程度としてください

>(1)借地料は契約の更新だけでなく、契約者の変更でも行えるものでしょうか?

契約書に記載があると思いますが、借地料の変更は、双方が同意すれば、いつでも可能です。

>(2)借地料は急に大きく値上がりさせることが出来るのでしょうか？

契約書に記載があると思いますが、双方が同意すれば可能です。

>(3)地主は、土地を売ることも考えているそうなのですが、新しい地主になれば、契約の更新を、13年待たずにするよう言われることはありますが？（更新料が発生する）

契約書に記載があると思いますが、更新料は発生しないでしょう。

>(4)契約者の変更をしたときには、どのような法的責任が発生しますか？

以前の契約者（父親）の責任が引き継がれます。

全ては、契約書に書いてあります。
書いてないことは、相談して決めます。
決裂すれば、最後は裁判です

お礼

契約書そのものが、実家に見当たらなくて、すべては契約書に書いてあるのですね。　地主さんと次にお会いするときに、契約書を見せるとのことでしたが、そのことだったのですね。
回答有難うございました。