家賃の経理処理について

質問

家族共有の不動産を私が代表となり賃貸します。
以下の方法のいずれが良いでしょうか？

(1) 私が家賃を受け取り、各人の持分割合で按分して分けてそれぞれが確定申告する

(2) 私が家賃を受け取り、各人に賃貸料を払い、他の経費とともに計上して申告する

(2)の場合は私が個人事業主となるのでしょうか？それなら確定申告・納税の前に事業開始の届出が必要ですか？
また結局は各人が確定申告しなければいけないのは(1)も(2)も同じですね。

どの方法が良いか、またそれぞれのメリットデメリットを教えて下さい。

よろしくお願いします。

回答No.3

hata79

「外形的な基準は・・・ ぼろっちくて、10室でも1室1万円なら月額10万円で年間120万円、5棟でも1棟2万円ならやっぱり120万円・・・ まぁ複数の賃貸物件じゃないと事業とは言えないという解釈なんでしょうか？」
ぶん殴りあいになるぐらい議論白熱する話題です。
国税庁長官が「これを基準にしてね」と云ってるだけの話で、国民が基準に従う必要はないのです。
体育館のようなでかい建物を貸していても不動産所得です。なにか変という気もします。
金額基準にしたらどうか？
年内に基準額を越えたから６５万円控除が受けられるが、家賃収入が減ったので６５万円受けられないという、逆転現象が起きてしまいます。訳わからなくなるのです。
そこで、この議論をすると、ぶん殴りあいになるのではないかと云うほど白熱することしばしばです。

さしあたり、現実的には「不動産所得だ」ということでよろしいのではないでしょうか。
なお、不動産所得が年間２０万円以下だと申告義務がないというのは、給与所得者で年末調整を受けることができる者だけです（所得税法第１２１条）。
家賃を受け取る者がいわゆるサラリーマンである前提での話ですので、補足しておきます。
２０万円を持ち出すまでもなく、総所得が年間３８万円以下なら、基礎控除額（３８万円）が控除されるので所得税が発生しませんので確定申告義務そのものがありません。

お礼

一国民の常識から言えばやっぱりどう考えても事業的規模の認定が金額ベースじゃなくて室数レベルというのはおかしな話ですね。
そもそも税金の徴収が金額ベースなのに・・・・・

ぶん殴りあいになるくらい白熱、つまり矛盾していると感じる人が多いということですね。
面白いことを聞かせていただきありがとうございました。

回答No.2

okmichi

共有名となるといろいろと考えることが多くて大変ですね。

まず、（１）と（２）の違いですが、
いずれも共有者全員が確定申告をする必要があります。
ただし、各人の収益が年間20万円以下であれば、申告をする必要はありません。

（１）（２）の違いはあまりないとは思いますが、文脈から深読みしますと、
（１）は全員が必要経費を按分して負担し、それぞれが確定申告するという意味で、
（２）はosiete115さんが必要経費を負担し、その分家賃収入の按分を増やすという形かと。

事務処理上は（２）のほうが、楽だと思います。

しかし、減価償却については持分によって各人が家賃収入から差し引く必要があるので、
ある程度の事務処理は残ります。
減価償却の計算は始めての人（やり方を知らない人）には
とてつもなく面倒な作業なので、
有る程度の事務処理が残るといっても、簡単ではありません。

したがって、（２）のほうが処理が楽だとは思いますが、
結局のところ大差ないのではないかと。

参考になりましたでしょうか？

補足

ありがとうございます。

(1)or(2)、できれば(2)と簡単に考えていたのに同居親族なのでNo.1のhata79さんに教えてもらった第56条とかいろいろ制約があって面倒そうです。

(1)でもいいのですがまさか賃借人に家賃を分けて支払って下さいとも言えないから私が代表で受取りますが、どちらにしても分けなきゃいけないし各人が申告しなきゃいけないのは同じですよね。

経費計上できないのを承知で(2)にするとしても、実は減価償却できる家屋部分の持分は私以外の人間なので更にややこしいですね(私は家屋部部はなく土地部分が多いのです)。
ここは素直に(1)でしょうか。

回答No.1

hata79

1が正です。
賃貸料は共有持分割合で、それぞれの不動産所得になります。
経費は実際に支払った者に計上します。
家賃受取を便宜上一人が代表して受領してもかまいませんが、極めて正確にいうなら「共有持分に按分した額ごとに領収書をそれぞれが発行する」のがよいのです。
借りてる相手にとっては「支払った事実が証明できればよい」のであって、相手氏名はどうでもよいというところがあります。

２のやり方でもよさそうに感じますが、所得税法第５６条で「身内に払った賃貸料は経費にできんよ」としてあります。

１でも２でも、各人が不動産所得を得るのですが、事業開始届けを出して青色申告の承認申請もしておけば、青色特別控除１０万円が受けられます。
事業開始届けを出しても「事業所得」ではなく不動産所得であることに気をつけましょう。
その意味では事業主ではありません。わけがわからなく処でしょうが、そういうものだとスルーしてください。
不動産所得と事業所得は別物で、儀業規模で行ってる場合には青色申告で６５万円の特別控除が受けられるということであって、青色申告だから事業だというものでないです。
この点は説明すると長文になりますので、別途質問を立てられるとよいでしょう。

（事業から対価を受ける親族がある場合の必要経費の特例）
第五十六条 　居住者と生計を一にする配偶者その他の親族がその居住者の営む不動産所得、事業所得又は山林所得を生ずべき事業に従事したことその他の事由により当該事業から対価の支払を受ける場合には、その対価に相当する金額は、その居住者の当該事業に係る不動産所得の金額、事業所得の金額又は山林所得の金額の計算上、必要経費に算入しないものとし、かつ、その親族のその対価に係る各種所得の金額の計算上必要経費に算入されるべき金額は、その居住者の当該事業に係る不動産所得の金額、事業所得の金額又は山林所得の金額の計算上、必要経費に算入する。この場合において、その親族が支払を受けた対価の額及びその親族のその対価に係る各種所得の金額の計算上必要経費に算入されるべき金額は、当該各種所得の金額の計算上ないものとみなす。

補足

ありがとうございます。

法律の文章って本当に読みにくいですね。

つまりこんな解釈でいいですか？
↓　　↓　　↓
居住者Aの個人事業で不動産所得(賃貸料)があるとき、その不動産の共有所有者である配偶者B・親族Cに応分の賃貸料を払ってもAの必要経費に計上はできません。
かつB・CがAから支払われた賃貸料＝B・Cの所得を計算するとき必要経費として計上できるもの(B・Cの固定資産税、修繕費その他)はAの所得計算で経費計上します。
この場合、B・Cの所得計算時は経費計上はできません。

そして事業的規模じゃなければ青色申告でも専従者給与や65万円の控除は受けられないんですよね。
因みに事業的規模の室数や棟数などの外形的な基準はネットで見ましたが、それに満たなければ家賃がかなりの額になっても認められないようですね。
ぼろっちくて、10室でも1室1万円なら月額10万円で年間120万円、5棟でも1棟2万円ならやっぱり120万円、まあこんな金額は現実的ではないですが1棟でも建物が大きく立派で敷地が広ければ月額何十万というケースもあるでしょうにね。
まぁ複数の賃貸物件じゃないと事業とは言えないという解釈なんでしょうか？
すみません、逸脱したことをお聞きして。