マンションの賃貸契約の権利について

質問

教えて下さい！
今年の４月に現在のマンションに引越しをしてきました。
不動産会社を仲介に手続きをし、２年契約をしています。
この物件を紹介して頂き、条件的にかなり気に入って契約を済ませたのですが、まず入居時に不動産会社の連絡ミスでちょっとしたトラブルが発生しました。
その際に「まだ連絡していない事があれば全て教えて下さい。」と聞いたところ、契約したマンションの２Fに焼肉屋がテナントとして入るとの事でした。
換気の臭いや換気音の騒音等多少不安でしたが既に契約済みでありましたので、様子をみようと入居して約２ヶ月が過ぎました。
先日、その焼肉屋がオープンしたのですが、部屋の玄関側に焼肉屋の換気機が設置してある為、玄関の外はもちろん扉を開けていなくても玄関の扉についているちょっとしたポストから外気の臭いが入ってしまい部屋の中はいつも焼肉の臭いが充満しています。更に寝室の窓も開けられず、梅雨時期・夏場等はそうとう湿気に悩まされるのではないかとかなり不安です。換気音の方も深夜の２時まで営業をしているので就寝時に耳につきます。
もし契約手続き前にテナントの説明があれば、こちらの物件で契約はしなかったかもしれません。
やっと部屋に合わせて購入した家具も揃い、落ち着きはじめたのですが、焼肉屋の開店で不安になってきました。仲介の不動産会社に対して何らかの処置をして頂こうと思うのですが、賃貸契約でそのような権利がありますか？
もし権利があるとすれば、どのような手続きをふめばいいのでしょうか？

回答No.1

noname#4593

不動産業者は、売買に限らず賃貸借契約の場合でも、消費者側の保護のため、契約締結の前に、『重要事項説明書（宅建業法35条）』の交付（同法37条）と、『重要な事項説明（同法47条）』を行わなければならない義務があります。これを怠ると懲役や罰金の罰則が課せられます（同法83条１項２号、80条など）。

　ご質問の内容は、BELL3さんが契約を締結する前に、既に焼肉屋の出店が予定されていたようですので、その出店により、住環境に重大な影響が出ることが十分予測できたような場合には、周辺環境に関する『重要な事項説明』の内容として契約前にあらかじめ書面をもって説明されなければならなかったものと考えられます。不動産業者は、この説明義務を怠ったわけですから、同法の罰則の適用のみならず、説明義務違反ということで、不動産業者に対し損害賠償の請求（民法415条もしくは不法行為の709条）も可能と考えます。
　また、『重要事項説明書（宅建業法35条）』の方には、建物の用途に関する記載がなされていたはずですが、それにどのように記載されていたかも重要な判断の材料になると思われます。

　通常、都市生活の中においては、ご近所付き合いの上で、ある程度お互いに我慢しあうべきであるということから、その問題の状況が『受忍限度』の範囲内のものであるかどうかによって、損害賠償の対象になるかどうかというようなことが判断されます。

　臭気や騒音に関しては、受け手によっても感じ方が異なります。従って、絶対的な基準というものはなく、その土地や今回のケースですとお住まいのマンションの用途またはマンション付近の状況によって判断していくことになります。

　住居系のマンションで焼肉屋のような店舗が入ることを認めている例も珍しいと思いますが、お住まいのマンションに、問題の焼肉屋さん以外に臭気や騒音を出す店舗などがないということであれば、BELL3さんのお話をお聞きする限りにおいては、どうもこの『受忍限度』の範囲を超えているように思われます。また、焼肉屋さんのような店を出す場合、そこが住居系のマンションであるならば、当然、脱臭や防臭、防音のための設備を設けるべきであると考えられますので、焼肉屋さんに対し、それらの設備を設けることによって臭気や騒音をたてないように請求する権利は当然あります。
　これを怠って、付近住民に損害を及ぼした場合には、不法行為責任が生じ、損害賠償を請求することが出来ます（民法709条）。

　そして、貸主である大家さんは、借主に対してその地域における適正な住環境を提供する義務があるとも考えられ、このための借主に対する管理責任があります。従いまして、程度によっては、この賃貸借契約上の義務違反として、損害賠償請求（民法415条）を大家さんに対してすることができるものと考えます。

　しかし、争うことばかりが必ずしも良い解決に結びつくというわけでもありませんから、まずは話し合いの機会を持たれるようになされた方が宜しいと思います。

　直接焼肉屋さんに対して請求するのも何かと角が立つこともあると思いますので、具体的には、まず、大家さんに対して、若しくは大家さんを通じて、改善するよう請求なされれば宜しいと思います。

　他の住民の方々はどのようにおっしゃっておられるのでしょうか？
　できれば、他の住民の方々とも話し合って、共同で要求なされた方が宜しいかと存じます。

　上で述べたことを念頭に置きつつ、費用と時間と労力の点を考えても、まずは大家さん若しくは管理に入っている不動産業者などに対してお話をし、それでもダメならば裁判所の調停制度を利用したりして、あくまでも話し合いで解決なされるようになされた方が良いと思います。

　また、これらの要求をしても焼肉屋さんや大家さんが何も対策を講じてくれない場合には、程度によっては、営業行為の差止請求を裁判所を通じて行うことも可能だと思われますし、あるいは、大家さんに対しては、賃貸借契約上の債務不履行として賃貸借契約の解除（民法541条）も行うことも可能であると考えます。

　いずれにせよ、なるべくならば穏やかに話し合いによって、より良い方向に解決なされんことをお祈りいたします。

　以上、ご参考まで。