不動産屋と銀行の中古物件の査定額について

質問

中古の不動産を取得しようか検討中です。

土地68坪、築13年目の積水ハウスですが、不動産屋の販売価格は約3,600万円前後でした。
ローンを組む都合上、銀行と会計士にそれぞれ独自に物件の査定を依頼したところ、
約2,700円前後とほぼ同じ金額という結果がでました。

銀行は、その査定金額に応じて組むローン金額を計算するのでしょうが、この約1千万近い金額の
差は、どのように理解すればよいのでしょうか？
銀行に相談したところ、幾らで購入するかは、本人通しの折り合う価格が原則だといいますが、
銀行が査定して決定する金額以外は、頭金をご用意ください。という事になります。
不動産を購入するのですから、もちろん多少の頭金の用意はありますが、
これだけ査定結果に差があると、購入をためらってしまいます。
また、売り主は、建築総額から減価償却したら、4,180万円だったので、少しでも高く売れる事を
希望されています。この点においては、売り主側の意向をしては、当然ではあるのでしょうが。

ちなみに、会計士調査した土地の価格は、業者流通価格が坪7万程度、
販売価格は24万4千円とのことでした。
また、不動産屋は坪36万で計算されております。
業者は単純に計算すれば、家の値打ちを1200万程度と設定されているようです。

どなたか、銀行査定金額と不動産業者設定の査定金額の差に付いてご教示ください。

回答No.5

himeichigo17 · ベストアンサー

中古住宅で特に戸建は一点ものなので本当に相場というものがありません。100人の人が100万円の価値しかないと思ってもひとりでも1億円の価値があると思えば売れてしまうものですので高いか安いかを判断するのはとても難しいです。

ただそうはいっても過去の取引実績などからおおまかな目安を出すことはできると思います。不動産屋さんの算定額はこの過去の取引実績をもとに設定されることが多いですが売主側にも事情があるので売りたいという値段で決まるのが一般論です。

ただ本来は売主が売りたいといっても市場にだせばそううまくは売れないので自然と値が下がるものです。

一方で銀行は取引実績などは考慮せずにローンの支払いが払えなくなった時に貸せる金額がいくらだろうかという見方をします。確実にこれなら売れるだろうという金額の査定しか出さないということなので実際に流通している不動産価格より銀行の査定が厳しくなるのは当然のことです。地方では1000万円くらい差が出ることもざらにあります。

とはいえ、1000万円もの差が出るのはちょっと困ったことですね。誰か別の方にその家を売ろうとしたときに今回のように1000万円の現金がないと買えないということになります。しかし、このご時勢に1000万円もの頭金をすぐにぽんと出せる人がそう都合よくいらっしゃるとも思えません。

ここまで差が出てるのはおそらくふたつの理由があって

・不動産屋さんが相場より高く見積もっている
・銀行が建物や土地の価値をとりわけ低く見積もっている

憶測ですがこの両方だと思います。銀行にとっては建物は古くなればなるほど価値がなくなるので、今回の査定では築13年ということですと建物の価値はゼロではないもののほとんど評価されてないと思います。銀行では木造住宅の寿命は20年ほどで計算しますので。この評価の仕方は銀行によっても異なるので銀行を変えればひょっとしたら変わってくるかもしれません。

一方で不動産屋さんはまだ十分に住めて有名なハウスメーカーなのでそこまで価値が落ちてないという計算で、売主さんの希望もありちょっと高めの査定にしていると思います。

建物価格の価値も見積もり方の違いで約500万円、
売主の希望でもう数百万円が今回の査定額の差になっていると思われます。

少し高めにいってるのは、質問者様は絶対にほしいと思ってるから、ちょっとくらい高めにいっても買うだろうと思われてるんじゃないでしょうか。

これまでのお話しからですと割高で買うよりも話が流れて買えなくなるほうが嫌なのではないかという印象を受けました。もしこの印象を不動産会社が同じようにもっていれば当然ながら高めの値段をふっかけてくると思います。もしくは希少な立地で相場より高くても買う人がいそうな物件なので強気の態度に出ているということなのかもしれません。

将来売るつもりがないなら土地というのはご縁なので一生もので後世にも残るものです。なので高いか安いかは自分にとってそのお金を出す価値があるかはどうかをよくよく考えて判断されるのが一番です。

今回は銀行や会計士さんの査定が低く、頭金がたくさん必要そうなので、今の価格では前向きにはなれないので銀行や会計士さんの査定額より大幅に高い理由として過去の取引実績がこうだからといった何らかの客観的な根拠の説明を求めてみてはいかがでしょうか。

お礼

ご親切な回答をいただき、感謝いたします。

ご指摘いただきました通り、
『割高で買うよりも話が流れて買えなくなるほうが嫌なのではないか』
こう思っておりましたのは事実です。

隣家を購入できるのは、お付き合いは無いものの、多少なりとも知っている方でもあるし、第一私の生活に便利でしたので、お話をいただいた時には、願っても無い事だと、単純に喜んでいました。

仲介業者へ支払う手数料を惜しんで、自分たちで解決できる（金額に納得いけば）と安易に考えておりましたが、査定金額の差や、重要事項説明書の作成など自分たちでは到底解決できない問題がたくさんあることにきがつきました。

売り主が高い金額で売りたい、買主は少しでも安く購入したい、そのどちらともが納得できる売買がいかに大変な事か、たくさんの方からアドバイスをいただいて再認識しております。

アドバイスいただきましたとおり、すこし時間をおいてよく考えてみることにいたします。そして、仲介業者さんに入ってもらい、差額に付いて話し合いを持ってみたいと思います。

大変参考になりました、ありがとうございました。

回答No.8

oyazi2008

不動産業者です。
まず鑑定評価という概念は捨ててください。一般の居宅の売買の際に役立つものではありません。
不動産の売買はあくまで需要と供給バランスが価格構成の要因です。しかも変動します。
売買金額の査定（幾らなら取引可能なのか？）という考え方をしてください。

＞業者流通価格が坪7万程度、販売価格は24万4千円とのことでした。
これは計算は全く合いません。1平方メートルが7万強で坪24.4万ではありませんか？

1、土地総合情報システムで近隣の取引事例や公示価格、基準地価などを調べて見ます。
おおよその平方メートル単価は把握できます。
2、ヤフー不動産やアットホーム、スーモなどの不動産検索サイトで近隣の出来れば土地の売り出し価格を探します。数件あれば、おおよその平均で単価を把握します。
1と2で、どれぐらいの開きがあるか？を把握します。同じぐらいの場合もありますし、人気があり、物件の供給が少ない地域ですと、2の方が1.×倍程度になっているでしょう。
上記で、おおよその物件の土地の単価を把握できると思います。上記でわからない場合は、
3、路線価図を見ます。1で調べた近隣の公示価などの基準地点の路線価を調べ、物件の路線価との価格比率を出します。例えば基準地の公示価格が6万/平方メートルで路線価が5万だった場合は、1.2倍です。
物件の路線価が6.5万だった場合は6.5万×1.2＝7.8万/平方メートルというおおよその目安がつきます。
上記で、わかりますかね？すべてネットで調査可能です。

これに平方メートル（68坪）を掛ければおおよその土地の価格が把握できます。おそらく24.4万というのは、公示価格や基準地価だと思いますが・・・・・

これで25万だとして、68坪ならば、土地の価格だけで1700万、建物が2000万という内訳になります。
建物の大きさがわかりませんが、2000万ならば普通の量産メーカーなら新築で来ちゃいますね。

まずは、土地が幾らするのか？把握してください。
上記が面倒ならば、御自宅を簡易査定した方が早いと思います（隣家はＮＧですよ）業者がすぐ土地はいくらか？算定してくれます。

3600万が高いかどうかは？土地が幾らなのか？建物代金は幾らなのか？を把握して考えてください。
築13年の大手メーカーの家で通常の坪数ならば、1000万～1500万が限度でしょうね。
上記で出した土地代金+1500万がおおよその取引価格（一般的にお客さんがつく相場）の上限でしょう。

いまどき、担保査定をする銀行があるのか？と思いますが、銀行もおおよそ上記の様な感じで土地の価格を評価します。建物は償却があり、もう半分程度償却しているので、そう評価額は出ません。
銀行が2700万上限というならば、3000万程度でしょうね。

建物価格は新築時、高額だったからといってあまり反映されません。新築時1500万の家でも、3000万の家でも築10年を超えたら、取引価格は300万程度しか変わりません。しかしこれを納得する売主は非常に少ないです。逆の立場で購入する立場で考えたらわかりそうなものなのですが・・・・
御参考まで

お礼

不動産業者様

ご親切に丁寧なご回答いただき、本当にありがとうございました！

お教えいただきました通りしらべましたところ

土地情報システム（ジャスト地域ではないのですが）33万～36万/坪の表示がありました。そして、不動産売買のページでも不動産の形状や利便性など鑑みてもほぼ同等の価格で表示がされておりました。
となると、会計士の提示した74,000円/m2（なんと坪ではありませんでした！）の意味がよくわかりません。しかし、これは無視するとして、

中古住宅の残存価格をどう評価するかと、隣家を所有するというメリットを価格に反映させるのかという事が肝要となるのですね。

計算が間違ってなければ
68坪×{(33+36万）÷2}＝23,460,000円　これが土地値になるようです。
家の価格を1,000万～1,500万とすると、支払総額は3,346万～3,846万となるのですね。

『まず鑑定評価という概念は捨ててください』
銀行の査定金額＝不動産売買価格でないのならば、私が組めるローンと用意できる頭金を合わせて、どのぐらいの価格で交渉したらよいのか理解できました。

さて、これから、売り主様と交渉に行くわけですが、カーテンの価格・作り付け家具への未練・などなど、家への愛着を価格に反映してほしいと希望されるなか、「不動産屋さんに介入していただきましょう！」といわなければなりません。
良い方だけに心苦しいのですが、気持ちよく売買するためにも、プロの助言に従い、気持ちの良い取引ができるよう、目指したいと思います。

有益なアドバイス本当にありがとうございました。
“もう一人のベストアンサー”様です！！

回答No.7

Mokuzo100nenn

不動産取引の原則は、「売りは急げ、買いは急ぐな」です。
この原則を無視する人は不動産で財をなすことが出来ません。

また「隣接地が売りに出た場合は借金してでも買え」というのがあります。
つまり、仮に、ご自宅の土地が1000万円で、隣地も1000万円だった場合、一つの土地になると2500万、3000万円の価値になることがままあるからです。土地は一区画が大きい方が価値があります。上物は持てあましがちですから、古くて値段がつかない様な上物だと理想的なんですけどね。

隣家を購入してどう使うご予定かわかりませんが、田中角栄や小澤一郎など不動産で財をなした人物はみな隣地を購入して大きな屋敷(=高額な資産）を形成していますね。

本件の場合、不動産仲介料を節約するよりも、不動産仲介業を経由して売り出されるのを確認し、その売り物件に「見込み客」として名を連ねることです。見込み客はそんなに多くは集まりませんので、不動産仲介業者を経由して、堂々と価格交渉することができます。隣人とか親類とか、上に流される可能性があるときこと、商売人を間にはさんで「恨みっこなし」にしておくことが肝要です。

銀行査定の＋５００万円ぐらいにはなるのではないでしょうか。

お礼

ご回答ありがとうございました。

おっしゃる通りだと思います。隣家だからこそ、少々無理をしても購入したいと思っておりました。
いまから、白紙にして隣家が不動産業者を経由して売りに出されることを確認したうえで、見込み客となり、価格競争をする。

私もこれができればと思いますが、なんせ隣家の事ですので“正々堂々”とやってのける自信がないのも事実です。

しかし、アドバイスいただきました通り、仲介業者を介して購入した方が、手数料を惜しむより、はるかに安心して取引できるのだと思い至りました。

また、銀行査定の＋500万円ぐらいが妥当ではとの意見も参考とさせていただきます。

ありがとうございました、

回答No.6

mimicann

建築兼大家業しています。
中古不動産の売買もしています。

>>土地の価格は、業者流通価格が坪7万程度、
>>土地68坪、築13年目の積水ハウスですが、不動産屋の販売価格は約3,600万円前後でした。
土地は500万程度ですね。
建物3,100万円ですか．．．
建坪はどれくらいか知りませんが、普通の人は新築建てたほうが良いと思ったりしませんか？
普通ちょっと高くても、中古より新築のほうが良いですよね。

>>売り主は、建築総額から減価償却したら、4,180万円
売主の都合であり、貴方には関係ないことです。

>>約1千万近い金額の差は、どのように理解すればよいのでしょうか？
基本、不動産屋の売り手の値段が高いです。

積水ハウスは『ツーバイフォー』なので間取りの変更などの増改築が難しいです。一般の在来工法だと業者も買いやすいですが．．．

私はそんなに買い手はいないと思うので、気をせかさずゆっくり考えて良いと思います。

お礼

ご丁寧にアドバイスいただき、ありがとうございました。

積水ハウスの『ツーバイフォー』は増改築が難しい。ネットなどで
これについて書き込みがあるのを読んだことがありますが、
専門家の方がおっしゃるのですから、やはり難しい事なのだと驚きました。

「売り主の都合であり、買い手には関係ない」
おっしゃる通りだと思っております。
隣家との専門家を介せず、ある種の情に流される部分もあり
話を進めたところがありますが、このようにさまざまの方から
助言をいただくと、やはり拙速に事を進めることは得策では
ないと、二の足を踏んでおります。

アドバイスいただきました通り、もう少し時間をかけて
（売り主様は、急いていらっしゃるけど）
答えをだしたいと思いはじめました。

どうもありがとうございました
大変参考になりました。

回答No.4

drum_KT

補足拝見しました。

なるほど。なかなか難しい状況ですね。

私は不動産のプロではなく、過去に1度自己所有物件を不動産会社の仲介で売却した経験がある者です。その立場でもう少しだけ状況を考えて見ますと…。

最初に不動産会社が売主に提示する「査定額」というのは、「うちに仲介を依頼して貰えば、これくらいの価格で売ることが出来ますよ」と売主を引きつける宣伝価格という意味合いが大きいと思います。私の場合も複数の仲介業者に見積もりを取りました。最終的にはそのうちの1社と選任媒介契約を結んだのですが、そのような競合が発生し得る場合、より高い見積もりを出した業者が有利になる可能性が高いので、どうしても業者は高めに査定を出すのではないかと思います。

…自分の場合は、見積もり価格だけではなく、仲介業務そのものの進め方の話っぷりや、担当者の人柄など総合的に見て決めましたが。

で、実際には売れなければ価格をどんどん下げていく提案を業者はするのです。もちろん、業者も高く売れた方がより手数料が貰えるので高く売りたいのは山々ですが、それ以上にいかに短期間で契約にこぎつけるかでコストが変わってくるので、値段を下げないと売れないと判断したらそれこそ2週間単位でどんどん値下げを提案してきます。

さて、困りましたね。このことを質問者さんが理解されたとしても、売主さんの方に質問者さんから説明するのはお門違いですよね。(^^;

私からの提案としては、実際の価格のことは置いておいたとしても、やはり専門家の仲介は有用だと思います。なぜかというと、売り手・買い手双方に対して、必要な手続きをきちんとガイダンスしながら法的にも問題ない契約を取りまとめてくれて、双方の責任範囲をきちんと整理してくれるからです。仮に引渡し後に物件に問題が発生したような場合に備えて、どこまでが売り手の瑕疵担保責任、どこからは買い手の自己責任という仕切りもきっちりしてくれます。

なので、私も結構な手数料を支払いましたが、その金額に見合った仕事をきっちりしてもらったと思ってます。

そういったことを先方とお話して、やはり間に専門家を入れませんか？という方向に持っていった方がいいような気がしますね。それに、シロウト同士の直接価格交渉ではお互い相場観がわからないので落としどころが難しいですよね。

お礼

ご丁寧なご回答、ありがとうございました。
アドバイスいただきましたように、やはり専門家を介し
お互いに納得できる状況で話をすすめなければ、
売り主さんや私どもも遺恨を残す結果になりかねないと
思いました。
安心して依頼できる専門家と出会えるのか、これもまた
頭を痛め悩むところではあります。
有益なアドバイス参考とさせていただきます。
ありがとうございました

回答No.3

nekonynan

不動産屋が鑑定はしませんし法律で出来ません・・・・銀行は不動産鑑定士に依頼して担保価値を決めてますから・・・

　・・・

　お隣さんは、
　売買の参考としての鑑定評価を依頼したんでんですかね。不動産鑑定士に・・・・

　報告ならば、こんな感じです
　どうなんですかね・・

不動産鑑定評価報告書には、以下のような事項を記載する必要があります。

（１）鑑定評価額及び価格又は賃料の種類
（２）鑑定評価の条件
（３）対象不動産の所在、地番、地目、家屋番号、構造、用途、数量等及び対象不動産に係る権利の種類
（４）鑑定評価の依頼目的及び条件と価格又は賃料の種類との関連
（５）価格時点及び鑑定評価を行った年月日
　　　後日対象不動産の現況把握に疑義が生じる場合があることを考慮して、実際に現地に赴き対象不動産の現況を確認した年月日（実査日）をあわせて記載する。
（６）鑑定評価額の決定の理由の要旨
　　　鑑定評価額の決定の理由の要旨は、以下の内容について記載していきます。
　　・地域分析及び個別分析に係る事項
　　・最有効使用の判定に関する事項
　　・鑑定評価方式の適用に関する事項
　　・試算価格又は試算賃料の調整に関する事項
　　・公示価格との規準に関する事項
　　　・その他
（７）鑑定評価上の不明事項に係る取扱い及び調査の範囲
（８）関与した不動産鑑定士等の対象不動産に関する利害関係又は対象不動産に関し利害関係を有する者との縁故若しくは特別の利害関係の有無及びその内容
（９）その不動産の鑑定評価に関与した不動産鑑定士等の氏名

また不動産鑑定報告書には必要に応じて、対象不動産等の所在を明示した地図や、土地又は建物等の図面、写真等の確認資料、事例資料などを附随資料として添付します。

お礼

詳しいご回答ありがとうございました。

正確には記憶しておりませんが、鑑定報告書（だと記憶してます）に記載のあった
内容は、書かれている通りだと思いますが、手元にありませんので不確かです。
ただ、売り主様から提示された時には、「不動産屋さんの営業の方に相談して
見積もってもらった」とはっきりとおっしゃってました。
そうですか、不動産屋さんは、鑑定してはいけないのですね。
金額に囚われて、こういった内容をよく把握しておりませんでした。
ですので、これが、不動産屋さんがうりにだすのなら、こんな感じって
具合に作成された書類なのかもしれません。

隣家は売買の参考として、査定を依頼されたようで、売りに出すことを
前提とされた訳ではないとおっしゃってました。

万一この査定鑑定書なるものが、鑑定士が作成したものであるならば、
銀行があまりにも低い査定（おそらくローンを組むに当たり）を計算していると
判断しなければなりませんか？
しかしながら、会計士も同じような査定金額を計算しているのは
どのように判断しなければならないのでしょうか？
おそらく、会計士と銀行は同じような公式で算出しており、不動産屋もしくは
鑑定士とはまったく方程式が違うと考えなければならないのでしょうか？

ご存知でしたら、お知恵をお貸しくださるようお願いいたします。

回答No.2

drum_KT

その物件、仲介物件ですよね？　つまり、売主は現在の所有者で、不動産会社は取引の仲介をする役割。

その場合の売値を決めるのは売主です。

仲介を行う不動産会社は、同地域・同程度の過去の物件販売実績などを元に売主に販売価格を提案しますが、それはあくまで提案なので。

それと、中古不動産の価格は変動します。もっと具体的に言うと、現在の価格のまま買い手がつかなければ、売却したい売主は普通困るわけなので、不動産会社の人とこれまでの営業活動の状況を判断しながら価格を徐々に下げていくことはよくあります。逆に言うと、最初の売り出し価格は「売れたらラッキー」的に少し高めの価格でチャレンジしていることもあります。

かといって、まだ高いから他の人も買わないだろうと様子見しているうちに、他の方が買ってしまえばそれでおしまいです。何せ中古不動産は1点物ですので、先に売主と合意して契約した人しか買うことは出来ません。

もし、その物件が気に入っているけど価格面で交渉したいということであれば、その旨不動産会社に申し出てみるのも手です。売主も上記のような事情で価格をつけているので、大抵は交渉の余地をある程度持っています。

補足

ご丁寧なご回答ありがとうございました。

補足説明させてください。
この不動産取引は、仲介物件ではありません。それを先に申し上げる
べきでした。

我が家に隣接している物件を直接購入しようかと思案しております。

不動産業者が出した金額は、売り主さんが販売に際して不動産業者に
査定依頼をされたものです。
この鑑定書（？）を直接拝見させていただきましたので、金額に間違いは
ありません。
偶然に、隣家が家を売却しようかと思っている事、また、できたら仲介業者さんを介さず売買できることを希望されていることを知りました。
こういう経過でローンを組むに当たり、銀行と相談したり、会計士に相談
する中で、査定金額に大きな差があることを知りました。
こうなりますと、不動産売買について専門家を頼ることなく話を進め始めた
事に、不安と不便を強く感じる事になってきました。

いまから仲介業者さんに相談する事も出来ますが、売り主側がそれを拒んだ
場合、ご破算になるかもしれないと危惧しております。

実際に、売り主側に、査定金額に大きな開きがあることをお伝えしましたが
最終3800万円で購入してくれるよう要求されております。

一般的に、この査定の差額は常識の範疇であるなら、私どもも前向きに
考慮するのですが、どう考えても差が大きすぎると判断される場合、
手付金10万円を水に流しても、個人同士の購入を断念し、市場に売りに
出されたとき、改めて交渉する事を考えております。

この査定の差額について、どのように判断したらよいのか
再度アドバイスお願い致します。

※売り主様は、本当は家を売りたくは無いとおっしゃりながら、決済日の設定を
ひどく急いでおられます。

回答No.1

nekonynan

銀行査定金額
　抵当権設定のための鑑定評価

　不動産業者設定
　売りたい希望値段、実勢価格　など色々あります

お礼

早速に回答あいがとうございました。

質問させてください、銀行の金額は、ある程度実勢価格に基づくものでは
ないのですか？
販売希望価格が高めになるのは理解できますが、銀行査定が低いと、売り主側の意向通りに購入するのをためらいます。
1000万程度の開きは、常識の範疇なのでしょうか？
ご存知でしたらお教えください。
よろしくお願いします