築40年のマンションを貸すか？売る？か迷って居ます

質問

160万掛けて、リフォームしたところ この不景気で、転勤になってしまいました。

良い点：
　築年数がかなりたってはいますが、都市駅から 1.7kmの好立地なのです。
夜中日中は、とても静かなところです。　（なにせ高台ですから）
　駐車２台分の権利あり

悪い点；
　高台なので、坂がきついです。 毎日歩くの苦行かと思われます。
（バイクや車があれば非常に楽でアクセス良好です。)

　ベテランの方にぜひ、アドバイスをいただきたいのですが

　この場合、きれいなうちに売るのがベストなのでしょうか？
不動産業者に聞いたところ、高くても 300～350万くらいと言われています。
　家賃的には、4～4.5万くらいでしょうか？

　物件的には、かなり気に入っています

　以上、よろしくお願いいたします。

回答No.2

noname#184449 · ベストアンサー

不動産業者です

私なら賃貸に出しつつ、並行して売却にも出します。
そこで入居者が決まれば売却を取り下げ賃貸へ。
入居者が決まらずに買い手が付けばそのまま売却です。

つまり、それくらい「余裕」が無いとダメという事です。

過去の経験から言わせていただくと「とにかく早く入居者（買い手）がつかないとえらい事になる」というような切羽詰まった人の多くは「ババ」を引くパターンが多いです。
とんでもない入居者を入れてしまったり、ダンピングして売却せざるをえなかったり。。。

物件によって違いますが、一般的にマンションの流通価格は新築から５年でいきなり７０％前後まで下落し、その後は約３年単位で価格が下落していき、築２０年を越えるとその後はジリジリと「ほぼ横ばい」に近くなり、３０年を越えると「底値」になります。

つまり、ご質問者様の場合は既に「底値」になっており、今売っても５年後に売っても同じ価格です。
もっと言えば現在築４０年なら、１０年後大幅な価格の下落無しで売り出せるのが一般的です。
（ただし、メンテナンスをしっかりとしてこそです）

で、あるなら賃料４万～４．５万で貸せれば今回かけたリフォーム費用を含めても利回り（表面）は１０％前後とまずまず。

と、すると・・・

賃料も売却価格と同様、築４０年を越えていれば今後急激な下落は無いのが一般的ですから、今後はご質問者様が何もしなくても（管理を業者に任せれば）年間数１０万のお金が入って来るという事です。

これは美味しい！と、事はそう単純ではありません。
美味しい事ばかりなら世の中大家さんだらけになりますからね。

先ず大前提として賃貸業は「投資」ですから必ずリスクがあります。

代表的なリスクは

●入居者がいないと収入ゼロ
（特に今は「賃貸シーズン」である１～３月を外している）
●入居者の権利が法的には圧倒的優位。
（考え方としては入居者は「か弱い子羊」で、法律でその立場を保護しなければならない）
●基本的に一旦貸すと、相手が「出て行く」と言わない限り自分の都合で出て行かせるのは不可能。
（その場合は「立ち退き料」で解決が一般的ですが、相手が１億要求したらそれを払うしかない）

その他、日頃の細かいものから裁判沙汰のようなトラブルに巻き込まれる事も。

そのリスクを年間数１０万の収入でヘッジできるか・・・
それは大家さんそれぞれの考え方や、資金力に左右されます。

後はご質問者様次第です。

お礼

丁寧な返答ありがとうございます。 参考にさせていただきます。

ありがとうございます。

回答No.3

atelier21

国交省統計では、平均建替えは築40年、丁度ですね

大震災の影響

捕らぬ狸の皮算用＝空き部屋の増加

共用部の改修工事の負担

回答No.1

PCJunker

ベテランではないですけど、「築40年」なら売った方がベストでは？

耐震構造になってないのなら、なおさら。

不動産屋はいくつまわりました？

リフォームしたてなら、まず賃貸で様子を見て、売るのはそれからでも良いのでは？

半年過ぎても「賃貸」にならなかったら、築40年ですから、値段の付く、又価値が下がらないうちに売ればいいのでは？

お礼

返答ありがとうございます。
そのようにします。

　ド、ドラえもんの顔が怖いカモ....