• 締切済み
  • 困ってます

テラスハウスの修繕

個人所有(現在は区分所有者に同じ)の敷地に、敷地の所有者でもある区分所有者の専有部分に当たる建物が立っている形態のテラスハウス(長屋)の修繕について助言をお願いします。 個人所有の敷地の地盤沈下のため、その敷地所有者でもある区分所有者の専有部分に当たる建物(建物全体の一部のみ)が傾きその修繕が必要な状況になっています。この修繕のために、管理組合がその責任と費用で本格的な修繕をする動きをしています。 ただ、傾きが生じている部分は、一部の区分所有者の専有部分の建物に限られ、他の部分は異常がありません。10数軒が一列に並べ1棟として建築された小規模の建物で、これまでは管理組合は付帯設備等小規模の補修に対応してきたため、少額の月額共益費のみで、積立修繕費などはありません。もし、今回の修繕費が専有面積に応じた修繕費の負担となると、各区分所有者あたり100万円近くの負担を強いられることになります。その見返りとなる利益は、傾きが生じた区分所有者のみが収取することになり、傾きが生じていない区分所有者には全く利益が及ばない無いという不合理が生じます。 1)そもそも、建物が傾いたのは、敷地の地盤沈下が原因で、地盤の沈下は(結果的には)その敷地の所有者のメンテナンスを怠ったことに起因するものですから、管理組合は敷地の所有者に対して、建物の保存行為(修繕)を請求すべきであり、管理組合の責任と負担でやるのは不合理と思うのですが、いかがなものでしょうか? 2)もし、管理組合の責任と負担でやることになった場合、各区分所有者の負担とこれに基づく利益の公平化を図るためにはどうしたらよいでしょうか。 3)また、区分所有者が保有する専有部分の関連する建物部分は、同じ区分所有者が保有する敷地にあり、他の区分所有者に関係する建物本体はなく、この区分所有者がほぼ100%これを専用している状態です。そこで、建物の共用部分の持分(建物:躯体、外壁、土台、屋根等を含む。)を、その敷地内にある部分とし、専用部分に準じた扱いで、その管理は当該区分所有者の責任と費用で行うのが妥当なように思うのですが、このように管理規約を決めることはできないのでしょうか。 以上、三点について助言をよろしくおねがいします。

共感・応援の気持ちを伝えよう!

  • 回答数1
  • 閲覧数1019
  • ありがとう数1

みんなの回答

  • 回答No.1
  • inon
  • ベストアンサー率20% (773/3794)

これは、修繕積立金を設定しなかった事が大きな間違いです。直ぐに管理組合にて、大規模修繕に向けて修繕積立金を設定しましょう。(低層集合住宅でも防水(屋根)壁面改修、設備改修などのメンテナンス費用が15年すぎた頃から頻繁に問題になってきます。 それは、さておいて、今回の問題ですが、良く問題になる、エレベーターの点検、改修費の話に似ています。 一階の居住者はエレベーターを使わないのに何故エレベーターのメンテナンス費用を払わないといけないのか・・・・・ 戸建て住宅とは違い、集団で住むルールがあります。集合住宅に住むルールを初めから勉強された方が良いでしょう。 敷地の地盤沈下はメンテナンスでは防げませんよ。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

アドバイスありがとうございました。

質問者からの補足

集合住宅に住むルールは理解していますが、現状では、区分所有権法の下記条項の ”区 分所有者が支払った対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。” が成立しないので、どうしたら適切に対処できるか課題です。 第19条 共用部分の負担及び利益収取  各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分 に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる 利益を収取する。 第30条 規約事項 建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に 関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定める もののほか、規約で定めることができる。 2 一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利 害に関係しないものは、区分所有者全員の規約に定め がある場合を除いて、これを共用すべき区分所有者の 規約で定めることができる。 3 前二項に規定する規約は、専有部分若しくは共用部 分又は建物の敷地若しくは附属施設(建物の敷地又は 附属施設に関する権利を含む。)につき、これらの形 状、面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに区 分所有者が支払った対価その他の事情を総合的に考 慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように 定めなければならない。

関連するQ&A

  • テラスハウス区分所有建物修繕の合法的扱い方について

    複数戸の土地付き戸建住宅が隣の建物と共通の壁一枚を介して一列に連なる形態のテラスハウス区分所有建物の修繕に関して、法律的な視点で教えていただきたいことが有ります。  このテラスハウスは、区分所有者の専有部分を構成する建物が、100%個人所有の敷地内(現状は専有部分の区分所有者が敷地の所有者)に建築されています。この専有部分を構成する構造物(外壁、躯体など)は、100%個人所有の敷地内なので、排他的な専用となっています。  この区分所有者が所有する建物に(建物全体では、その一部分)が、その区分所有者が個人所有する敷地の地盤沈下で、敷地内に杭を打ち込み、持ち上げる大掛かりな工事が必要になりました。この場合、法律的には、修繕(原状回復)の責任(費用負担)は、1~3のいずれにあるのでしょうか。 1.区分所有建物を管理する管理組合 2.敷地の所有者 3.区分所有建物を管理する管理組合と敷地の所有者で分担   この場合、修繕費負担の割合はどのように割り振りが妥当でしょうか?  また、排他的に専用されている建物の特定な一部分のみ管理組合で修繕すると、各組合 員間の、負担に対する還元が著しく不均衡になり、区分所有法第30条3の区分所有者間の  利害の衡平にそぐわなくなるのではないでしょうか?その際の対処法ほとして考えれれ ることはどんなことでしょうか? (例えば、費用面では効率的では有りませんが、 建 物全体に同じ工事を行う など。)  また、この工事の可否を管理組合の集会で決議する場合、3/4以上の多数決、あるいは、全員の合意とすべきでしょうか。個人的には、個人所有の敷地にの所有権に関わることなので、全員の合意が必要ではなかと思うのですが、法的にはどのように扱うべきでしょうか。  もし、3/4の多数決で採決すると、個人所有の敷地の利用や処分について、敷地所有者の意向にかかわらず管理組合が制限を加えるようなことが出来ることになり、所有権を侵害することになるのではないでしょうか。

  • 『区分所有マンションでの専用部分と共用部分が一体化した修繕工事の費用分

    『区分所有マンションでの専用部分と共用部分が一体化した修繕工事の費用分担について』 最近居住するマンションで、地上放送受信設備と、インターフォーン設備の交換工事が行われました。地上放送受信施設の多くは共有部分に関わるもので、ブースターは各戸毎に設置されました。 インターフォーン設備は、マンション入り口のものは共用部分ですが、各戸毎に玄関子機と室内親機が各戸の専有部分に設置されました。設備の交換そのものは必要不可欠なもので、こういった共有部分を含んだ設備の工事自体を管理組合が主導で行うことには何の違和感がありませんが、問題はその費用分担です。管理会社、管理組合とも、管理組合が行うとした工事であるから、共有部分・専有部分に関わらず、全て持分比率で徴収している修繕費から出すのが当然としていました。マンションの全ての住戸が全て同じ大きさであればそれでもいいかと思います。私の居住しているマンションは、一番小さな住戸と一番大きな住戸では専有面積が倍ほど違います。考え方によっては、こういった共有部分と一体化した専有部分の工事に、大きな住戸の所有者は二倍の負担が強いられ、小さな住戸の所有者は半分の負担となり、おかしいと思うのですが。総会でこういった意見も述べて見たのですが、管理会社から管理規約に管理組合が行える工事としている、それは積立て修繕金を利用しての工事ができるとの説明で、委任状を含めた圧倒的多数で進められました。これって本当に正しいでしょうか、また何とか次のような一矢報いることできないものでしょうか? (1)総会で決議されたとしているが、専有部分、共有部分を分けて当該工事の費用分担と正しく清算させる方法。 (2)今後も、共有部分と専有部分が一体化した工事を管理組合が行う時、マンション内の広めの住戸が割りを食わないようにしておく方法。 よろしくお願いします。

  • 専有部分工事を管理組合理事長が強行実施出来るか

    区分所有マンションで専有部分の給水管、排水管の交換工事(共有部分と一体化しない単独工事)を老朽化による漏水を防止する目的として、管理組合の積立金を使用して、また管理組合が借金を組合員にさせて、他の共有部分の給水管、排水管等の工事と合わせて専有部分の工事を行うとの案が、管理組合の総会で、管理組合規約を改定して行うとの案が、(賛成多数(3/4以上)反対者あり)の状態で可決されたと理事長は主張し、(私は専有部分は区分所有者に専有権限があるので、管理組合に権限はないとの主張)そして理事長は専有部分を含む工事契約を業者と勝手に結び、私は工事契約書を見せろと言っても、コピーも渡さない、そして私は専有部分の工事をしていないので、その分の積立金の返還請求をしたが応じていない。専有部分のユニットバスの工事では露出配管となってしまうので、嫌だ、現在のような隠蔽配管を主張したら、それは穴を開けることになるから出来ないと理事長は拒否した。私は給水管はそこにもともと埋まっているものだ、新たな穴をあけるものではないと主張したが、拒否された。それなら、管を修理で交換する必要に迫られたら、直せないではないか、使えなくなるではないかと主張したが、聞く耳を全く持たない。そもそも専有部分をどのように工事するかは所有者の権限である。給湯管等の交換工事は既存の位置で交換するなら、見栄えも悪くならないので、そのように主張したら、それは出来ないと、露出配管でなければダメと理由もなく拒否された。そして理事長は新たな穴をバンバン開ける迂回工事を契約した。建物強度的に問題である。私は法務省に、「専有部分の工事は、専有者に権限があるので、反対者が一人でもいたら、専有部分の工事を管理組合が強硬する事は出来ない」と聞いた。法的に詳しい人の意見を求めます。どの様な法的措置、法律条項により理事長、管理組合を訴えれば良いか。相手は管理組合か理事長か等お知らせください。

  • 専有部分への強制に近い規定の制定は可能か

    マンション規定、 損害保険の一部に、 区分所有者は自己の所有する専有部分について火災保険契約を締結するものとする。 が記述されています。 管理組合は、 専有部分に関与するこのような規約を制定することができるのでしょうか?

  • マンション管理規約で定められた共用部分について

    長くなりますがよろしくご意見のほどお願い致します。 貸しているマンションの風呂場の壁内の給水管のナットが壊れて階下へ水漏れがありました。専有部分であるので階下への賠償責任はマンション所有者にあると言われましたが当マンションの管理規約(下に抜粋文添付)では給排水衛生設備は共用部分の範囲とはっきりと明記されていて、一方、専有部分の範囲には一切、給排水設備の文言はなく「専有部分の専有に供される設備のうち共用部分内にある部分以外のもの。」としています。 共用部分の範囲に給排水衛生設備と定めれている以上、当マンションの管理規約においては専有部分に給排水衛生設備は含まれないと解釈することが妥当と思われますがいかがでしょうか。建物の区分所有等に関する法律の第1節 (共用部分)第4条 2 第1条に「規定する建物の部分及び付属の建物は、規約により共用部分とすることができる。」とあります。当マンションの管理規約に給排水衛生設備が共用部分の範囲と定められている以上、壁内の給排水管の維持・保全・修繕・改良は管理組合の責任と負担と考えることが合理的であると思うのですが。建設してから20年以上経つマンションですが小規模で管理規約はありますが管理組合は殆ど機能しておらず、建物・設備の老朽具合の把握に努めたり、所有者・占有者への注意を喚起することは今まであまりありませんでした。 当マンション管理規約(抜粋) 第1章 第2条 (3)専有部分 法律(建物の区分所有等に関する法律)第2条第3項の専有部分をいう。 (4)共用部分 法律第2条第4項の共用部分をいう。 第2章 専有部分の範囲    (専有部分の範囲) 第7条 対象物件のうち区分所有権の対象となる専有部分は、次のとおりとする。 (1) 一階から三階の住戸番号を付した住戸(以下「住戸部分」という) 2 前項の専有部分を他から区分する構造物の帰属については、次のとおりとする。 (1) 天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分とする。 (2) 玄関ドアは、錠及び内部塗装部分を専有部分とする。 (3) 窓枠及び窓ガラスは、専有部分に含まれないものとする。 3 前2項の専有部分の専有に供される設備のうち共用部分内にある部分以外のものは専有とする。(コメント:共用部分は別表2表で定めれたとおりです)    (共用部分の範囲) 第8条 対象物件のうち共用部分の範囲は、別表第2に掲げるとおりとする。 第3章 敷地及び共用部分等の共用 (共用) 第9条 対象物件のうち敷地及び共用部分等は、区分所有者の共用とする 第5 章  管理 第1節 総則 (敷地及び共用部分等の管理に関する責任と負担) 第18条 敷地及び共用部分等の管理については、組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。但し、バルコニー等の管理のうち、通常の使用に伴うものについては、専有使用権を有するものがその責任と負担において、これを行わなければならない。 別表第2    共用部分の範囲 1 玄関ホール、廊下、階段、電気室、内外壁、甲壁、床スラブ、基礎部分、バルコニー、ベランダ等専有部分に属さない「建物の部分」 2 電気設備、給排水衛生設備、ガス配管設備、塔屋、TV共同アンテナ、集合郵便受箱、   配線配管等専用部分に属さない「建物の付属物」 管理規約抜粋は以上です。 一般的には専有住居内の給排水管は区分所有者の責任と負担とされているようですが上記のように書かれている場合、管理規約が優先する(つまり給排水管は共用部分)と思いますし、少なくとも区分所有者に対して自ら保守点検する必要性の認識を大幅にそぐものであると思います。いかがでしょうか。

  • 区分所有建物

    区分所有建物は、専有部分、共用部分の共有持分及び敷地利用権とされ ていますが、敷地利用権は専有部分の従たる権利であると思いますが、 共有部分の共有持分については、専有部分の従物と考えるのでしょう か?

  • 借地権の難解な質問です

    区分所有建物とその敷地権が分離されている不動産があります。 (分離処分禁止前の物件です) 商業ビルのワンフロアです。 このワンフロアの敷地部分(土地持分)のみが競売となりAが取得しました。 そのため、敷地はAが、建物部分はBが所有者という変則的な所有形態となりました。 専有部分はBが所有していましたが、そのBの専有部分も1年後に競売となりました。 AはBの専有部分を競売取得し、まっとうな区分所有物件にしようと考えていました。 ところが、同じビルの区分所有者「C」がAの知らない間にBの専有部分の競売期間中に「売買」でBから専有部分のフロアを取得しました。 (Bが債務の弁済を行なった為に競売も中止となりました) このビルの所有権に全く関係ない人物であれば区分所有権売渡請求権で対抗できると思うのですが、専門書を読んでみると「対象外の敷地利用権であっても(他のフロアの敷地権の事です)保有している以上は‘敷地利用権を有しない区分所有者’に該当しない」という表記がありました。 しかし、そもそもBは、そのフロアから敷地権がなくなった時より、Aの土地を無償で使って(借地して?)いることになります。 また、その実態をCも知っていたわけです。 それを承知の上でCはBの専有部分を購入しています。 Aは謄本をあげるまでBC間の売買の事は全く知りませんでした。(AがBの敷地権を取得した時から、Bは所在不明でした。 CはBと連絡が取れていたようです) まず、元々Bの専有部分をAに対する借地権付建物として考えることがで きるのは合理的でしょうか? 仮にそうだった場合、Cは借地権付建物を地主のAの承諾なく売買することは可能なのでしょうか? 地主に承諾なく売買することは詐害行為?とネット上の一文を読んだことがありますが、もし詐害行為であればその根拠条文はどの法令にあたるのでしょうか? 仮に(現在はCが所有している)元Bの専有部分の、Aによる取得が難しい場合にはCに対する地代請求?となるのでしょうか?或いは他の名目でCに対して要求する方策として何が考えられるでしょうか?? 是非、アドバイスをいただければ幸甚であります。

  • 敷地利用権の持ち分割合について

    区分所有法には敷地利用権に対する区分所有者の持分割合の規定はないのに、区所法22条2項に「区分所有者が数個の専有部分を所有するときには、各専有部分に係る敷地利用権の割合は専有部分の床面積の割合による」(規約で特に定めがない場合)となっています。なぜこの場合のみ持分割合を決めているかその必要性が分かりません。 どなたかご存知でしたら、お教え願います。宜しくお願い致します。

  • 不動産管理について。

    (1)「標準管理委託契約書」に専有部分を賃貸するかどうかは、原則的に区分所有者の自由であり、管理委託契約書で定めるべき性質のものではない。と書いてます。 (2)「標準管理委託契約書」に管理組合は、組合員がその専有部分を第三者に賃与した時は、管理委託契約書を締結している管理会社に対し、速やかにその旨を書面をもって通知しなければならない。と書いています。 と(1)と(2)で言ってることが違うと思うのですが、どう違って、どのように解釈したらよいのでしょうか? 教えてください!!!

  • 区分所有法第17条の特別の影響を及ぼすべき時?

    ・管理組合から当棟の前の植栽(共用部分)を大幅な剪定、伐採するという計画がだされました。 ・私は植栽のおかげで、景観や隣家からのプライバシーが保てており、困ると主張しましたが、管理組合は植栽の大幅な剪定をする方針を変えてようとしません。 質問: ・区分所有法第17条第2項の『共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。』というので対抗しようと思うのですが、過去判例とかあるのでしょうか? ・お手数を掛けますが回答お願いします。