宅建業者である当方の瑕疵担保責任

質問

協会非加盟の宅建業者です。

このたび、築１０年の木造アパートを一般消費者に売却しようと考えています。

購入者となる次の大家さんの為に徹底的に修理・改装しましたが、２年の瑕疵担保期間にあれこれ言われても困るので、起こり得るリスクを重説に記載すればそれで免責となり得るのでしょうか。

全面塗装や室内クロス全面張替・キッチン、エアコン、照明、洗面台交換、ウォッシュレット取付などを工事しましたが、シロアリ対策工事などはしていません。

素人質問で恐縮です。

回答No.1

Tomo0416 · ベストアンサー

宅建業者が売主となった場合の瑕疵担保責任は、民法の特別法としての宅建業法が適用され、民法の規定より買主に不利となる特約をしてはならないとされていて、しかもこの規定は強行規定です。
　このため、売主が宅建業者である場合、瑕疵担保責任を負わない旨や瑕疵担保責任期間を2年未満に定めた場合は、特約は無効になります。また、瑕疵担保責任の対象事項・内容についても制限できないため、たとえば雨漏だけについて責任を負うと限定した場合も、その特約は無効になります。

　瑕疵とは、物件引渡し時までに発生している不具合や欠陥であり、かつ、買主が知らなかった不具合や欠陥です。そこで、契約締結前に、物件をよく調査して不具合や欠陥についてあらかじめ告知しておけば、告知した不具合や欠陥については瑕疵から除かれますから、担保責任は負いません。
　しかし、起こりうる可能性を説明しただけでは、不具合や欠陥の事実を告知したことにはなりませんから、たとえ重要事項説明書に記載していても瑕疵担保責任は免れません。

お礼

なるほど、判明している分だけで、今後起こりうることは駄目なんですね。分りやすく御説明いただき有り難うございました！