テナントの仮店舗移設費用について

質問

自宅を立て直す際の旧建物の一部を使用しているテナントについてですが、新築の住居にもほぼ同じ条件で引き続きテナントとして使用してもらう事で同意しています。建設期間中に仮店舗で営業して頂き勿論その期間のテナント料は頂きませんが、その仮店舗に移設する際の費用はすべてこちら側で負担すべきものでしょうか？項目としては大工仕事等（旧店舗のイメージ維持に伴うエントランス周りの移設、内部備品、エアコン等の移設）電話、営業許可の移設費用（又戻る際にも必要です）新規店舗はテナントの希望を聞いて当方負担で内装迄仕上げますが新しくする看板制作費等が別途掛かります。
　例えば、仮店舗の玄関はどのような使用にするのかこちらに相談せずにテナント側の思いで工事（工事費の内訳で吟味するのは難しい様な気がします）されてますので、テナントサイドでは最低限の工事に留めたとの事ですがちょっと納得出来ない気もします。
　敷金としてお預かりしている分で幾らか負担して頂いたりする事はおかしいでしょうか？
　更に新店舗になってから契約更新（３年毎、更新時に１ヶ月分の家賃）の期限が来るので出来れば早期契約解除の際は敷金を移転費用に充てる等（そうでないとこちらで負担した移設費用が無駄になると思います）の条件をつける等。
　何か双方が納得出来る条件等アドバイスいただければ幸いです。

回答No.2

mu128 · ベストアンサー

住宅用と違って店舗や事務所などの移転費用は予想以上にかかります。
後で、次から次へと出費が重なり、その度にこの負担は誰がどのように、
なんてやっていると時間もかかるし、お互い気分的に嫌になってしまいます。

なるべく、早く、大雑把でもいいのでそのような負担割合についての
合意書面を作っておいたほうがいいかもしれません。

借主さんの職種や営業期間、旧建物の状況など様々な状況がわからないので
はっきりは言えませんが、個人的には、相談者さんの負担が多いのでは
ないかと思ってしまいます。
これが、立退きであれば、当然、営業補償や休業補償、移転による広告なども
含めて、比較にならないほどの費用負担を要求されてしまうものですが、
相談者さんの場合は、新築後に借りても良いことを前提にしており、
借主にとっても利点があるわけですので、何でもかんでも負担しなくても
いいかと思います。

借主からの追加費用の相談については、相談者さんが負担してきた分と
これから負担する分の金額を提示して、「当方がこれだけ負担しなくては
ならず、経済的にも厳しいので・・・」という理由で、借主負担にしてくれないか
または、半分ずつの負担にしないかを交渉するしかないと思います。
どちらにしても、今後はお互い、予想外の出費があることになるかもしれないので、
今まで決めた合意内容と、今後のための負担割合を書面にしておくように
しましょうか？と提案してみてはいかがでしょうか。
それでないと、次から次へと要求や相談がくることになりますよ。
各ケースによって状況が違うので、一般的な解決方法はあてにならないです。

あと、敷金から借主側の負担分を出すためには、その借主の許可が必要です。
もちろん、ＯＫが出ればいいのですが、残った敷金がある程度残っていないと
万が一の時は相談者さんの負担が大きくなってしまいます。
それは最終手段として考えたほうがいいと思います。
ちなみに、連帯保証人はいるのでしょうか？
今回の負担分のこととは関係ありませんが、保証人がいない場合は、敷金を
減らすことは、かなり危険です。
新物件での契約の際は、保証人をつけるようにするか、家賃保証会社を
つけるようにしたいものです。
（家賃保証会社は、不動産会社を通していないと無理かもしれませんが）

新契約の契約書の家賃は、４年後の値上げした家賃を記載しておいて、
「契約開始日より３年間は家賃○○円とする」という書き方の方がいいかと
思います。
一応、３年ごとに契約書を作成されているみたいですが、最近は、更新料を
払わずにいたいために更新手続きをせずに契約を継続しようとする人がいます。
最悪、そのようにされた場合に、今の家賃のままだと更新料が貰えない上に、
家賃もそのまま変わらないということになってしまうこともあります。

早期退去の場合の敷金の返還割合については、しっかり決めておいて下さい。
３年とか５年で区切ってもいいですし、１年ごと細かく区切ってもいいです。
その年数や割合は、相談者さんが今回の移転について負担した金額を参考にして
決めればいいでしょう。
ただ、敷金は、原状回復費用でもあるので、それも一緒に規定しておいて下さい。
すごく汚した上で１年未満で退去なんかなったら、敷金額によっては全く不足
してしまうことになってしまいます。

お礼

回答いただき有り難うございます。
　連帯保証人はついていますが保証金については退去時に50％を返却する事になっており、今回の経費が丁度その50％分位になるので実質返却する保証金が無いと言う状況になります（半分を保証金から捻出する事を相手が同意した場合ですが）そうなると早期退去時の保証や、著しいテナントの破損等にどう対処するのか（今度のテナントは内装迄こちらで行った新築になります）と言う問題が生じます。
　なので費用を折半して頂く話を先ずしてから次の手段？として保証金の取り崩しは最初からはしないで相談して見たいと思います。
　何れにしても早急にこちらの立場（新築で内装等も当方が負担する事、仮店舗の仕様や工事費用等を予めこちらに相談されて無い事、近所への挨拶費用や移転のチラシ類の経費は当方とは関係ない費用の為に負担出来ない事）も述べ、話し合った上で合意文章を作り取り交わしたいと思います。
　更に新規契約書もそれに基づいて新たに作る必要が有りそうですね。

回答No.1

mu128

詳細がわからないし、最終的にはお互いの合意で決めるしかありませんので、
アドバイスするのも難しいです。

管理会社などの不動産業者は間に入ってはいないのでしょうか？
第三者、できれば不動産業者などのプロの人に入ってもらって、お互いの
要望を伝えてもらうほうが良かったかと思います。

仮店舗というのは、相談者さんが提供されるのでしょうか？
もしそうなれば、借主さんにとっては、新築後の物件を同じ条件で借りることが
できることなど考えれば、かなり借主にとっては良い条件だと思います。

本当なら、最初の時点で相談者さんから、「新築後も同じ条件で貸しますので、
移転費用は借主さんが負担して下さいね」などと負担についての割合を決めて
おくべきだったと思います。
もしくは、いくらまでなら負担できますが、それ以上にかかる場合は負担して
下さいねといったことも可能だったはずです。

新築物件の方の契約書類がまだのようでしたら、そういった点を含めて、再度
相談して決めておいたほうがいいでしょう。
後になればなるほど、相談者さんにとっては言いにくくなってしまいます。

もちろん、新物件の方での敷金についての取り扱いも決めておきましょう。
確かに、いろいろと貸主が負担してあげて、すぐに退去されてしまうと
厳しいものです。
契約してから３年未満で退去の場合は何％、５年未満で退去の場合は何％を
償却費用として負担してもらうといった規定を決めておいてもいいでしょう。
借主さんもその点は理解してくれると思いますよ。

お礼

回答有り難うございます。御指摘の様に最初にもう少ししっかりと決めておけば良かったと思いました。（こんなに費用が掛かると思ってなかった自分が甘かったです）
　敷金はまだ預かったままなのでそこからテナントの負担分（割合は？）を出す事にして（敷金が減る事になりますが）こちらサイドから現金を出すのが良いと思ってはいるのですが、それで納得して頂くには世間一般の対応を説明しないといけないと思います。また、残りの敷金については早期撤退についての返還減額？等を決めたいと思います。そんな内容で良いのでしょうか？

補足

賃貸は直にしていて管理会社や不動産屋は入っていません。こちらは自宅の片付けと新築の話し合い、仕事等に追われていて、仮店舗探しと移転についてはテナントサイドに任せっきりでした。
　新規のテナント契約については話しました。その際に話した内容は、月の半ばで移転となるのでその月の家賃は頂かない事、新規契約時の更新料（３年毎・家賃の１ヶ月分）は移転の際の費用が掛かるので頂かない事、新規契約時に店舗の面積が2m2狭くなりますが設備等が更新されるので家賃は向こう３年間は据え置き同額にする事、その他（移転費用等）は話し合いで決める事を話し合いました。
　又、旧店舗の看板につては自照式の看板でしたが、新店舗の看板はサイズが異なり旧看板は大分古いので、この際新調することにし、スポットライトで照らす方式に変更し照明迄はこちらで用意する等を話しました。
　仮店舗に移られた際に先方も予想以上に費用が掛かったと見えて、今迄掛かった分と今度又新店舗に引っ越す際の予想される費用(新規看板代や移転に伴う役所に出す営業許可費用等迄事細かく）を書き出してこれをどう協力してくれるのかとこちらの方に預けていかれました。当方の方針を伝えなければいけないのですが、素人なもんで通常このような場合の一般的な対応が分からないので相談させて頂きました。
　全額当方が負担（家賃の約半年分！）～全額テナント負担、と両極というより、世間一般的な落としどころって有るのでしょうか？
　話し合う際の材料にしたと思いますのでよろしくお願い致します。