口約束の効力について【間借り・1年以内退去】

質問

会社の同僚の娘さん(大家）の家に2011年8月から間借りをさせてもらうことになりましたが、諸事情により2012年3月末に退去することになりました。大家さんもその家に住んでいます。
家具が当方になかった為、それは全部準備すると言われました。当方の予定滞在期間は年単位で、その旨は大家に口頭で伝えましたが、いくら契約書を作ってくれと依頼しても作ってくれませんでした。
また、部屋が２部屋あるとのことで、当方の友だちも良いかと聞いた所、大家さんは最終的に大丈夫と回答されました。彼女は初めからおそらく半年くらい住むであろうと口頭で伝えていましたが、契約書は同じくない為、サインは友だちもしていません。

【問題点】
(1)口約束で年単位(years)で住むと私が入居時に伝えた為、大家はデポジット$250は私には返せないと言われました。（ただし友だちには返しますとのことです。）
→その理由として、口約束で年単位で住むと伝えたこと、部屋を準備する為に色々な人に頼み、労力とお金を要したことを私は理解してほしいとメールで回答を受けました。

【質問】
(1)年単位で住むと口約束で約束しており、それ未満で退去する場合、口約束の効力はどのようなものでしょうか。特に間借りの場合、大家さんの主張が通ってしまうものなのでしょうか。

(2)デポジットとは、何か物を破損した場合や、清掃費としてお支払いするお金であり、大家さんの言う初期投資や労力とは関係ないと理解していますが、そちらは間違っていますでしょうか。

(3)契約書に年契約で住むことにサインをしているケースで、それ未満で退去する場合は残りの5カ月分の家賃もペナルティとして払うなどの話は聞いたことありますが、契約書がない場合もそういったことを言われる可能性はあるのでしょうか。

(4)最終的に私のデポジットは返ってこないものなのでしょうか。諦めるしかないのか、なんらかの方法で主張し続けるべきなのか分かりません。

色々考えるとあまり寝れず、少なくともこちらで自分なりに理解、納得したいと思っております。
お手数ですがご回答下さい。宜しくお願いします。

回答No.1

goemon_2012

法律上では口頭での約束も文書での約束と同じ効力を持つとされています。しかし契約そのものは成り立っても、それを立証するのは難しいことです。つまり契約は成立するが、それは両者が合意している間に限られるわけで、もし相手がゴネた場合は、たとえ争っても民事では訴えの利益のある方に立証責任が生じますから主張そのものが成立しないことになりかねません。

口頭での約束の問題点はやはり「言った言わないの水掛け論」というやつですね。これを避けるために録音機とかで会話を録音しておけばと思うかもしれませんが録音を証拠にするにはいくつかのハードルを超えなくてはなりません。法律では相手の同意なしに録音された音声の証拠能力には問題がある（証拠能力がない）とされていますので「録音をする時は立会人に同席してもらう」か「相手の同意を得た上で録音する」かで録音をするようにしなくてはいけません。

おそらく証拠となるものは無いと思いますので、あなたの主張すること全ては法律上では効力を得ないと判断できます。残念ですが強く主張するのは諦めてから大家さんと穏便に話し合いをして少しでも譲歩してもらうしか無いでしょうね。

※　これからは契約するときは契約書を交わすようにしてください。口約束ほど危険なものはありませんよ。日本の法律は弱い者の味方ではありません。統制を保つために作られたものですから理不尽に感じるときもあります。この経験を糧に次からは同じ失敗をしないようにしましょう。

お礼

ご回答頂き有難うございます。
すみません、大事なことを書いていなかったのですが、私は今アメリカにいます。
アメリカの場合も上記のことがあてはまりますよね？！

いずれにしましてもこういったことが無いように次からはもし間借りをする場合は
必ず契約書を交わすようにします。