義母の土地名義変更について

このQ&Aのポイント
  • 義母名義の土地を相続し、家を建て替える際の土地名義に関する問題について相談したい。
  • 義母と妻の同時の死亡や義妹の相続権主張の可能性など、土地名義のリスクに不安を感じている。
  • 生前譲与で土地の名義を変更し、土地を義母と妻、家を自分の名義にする案を考えているが、実現可能かどうか検討したい。
回答を見る
  • ベストアンサー

義母の土地名義変更について

義母名義の土地について質問です。 義母 | 妻(長女)-義妹(次女) | 夫(私) という家族構成です。 義母名義の土地(約80坪、時価5000万程度)と家(築40年程度)があり、 今回、妻(長女)と私が義母と同居するため家を建て替えることになりました。 義妹とは事前に話をしていて、妻(長女)が土地を相続することで合意しています。 住宅ローンは私名義で組むので家は私名義になるわけですが、 土地名義に関して相談したいと思っています。 土地を義母名義のまま抵当権をつけて住宅ローンを組むことは可能かと思いますが、 例えば義母と妻が同時に亡くなってしまった場合、 義母に遺書などは残してもらう手筈ですが、 義妹が相続権?を主張したら、 義母名義の土地を私が相続できるのか多少の不安があります。 また、遺書自体を義母が書き換えることも可能だと思っています。 そこで、先に生前譲与で妻に名義を変更しようと考えています。 ただ、土地の時価額が5000万というのと、 全て妻名義にしてしまうと財産を失う義母も心細いかと思うので、 半分づつとしたいと思います。 2500万までの譲与なら税金もかからないと聞きました。 そうすることで、土地を義母と妻、家を私名義で3すくみの利害関係になり、 揉め事(離婚など)を起こす前の抑止にもなるかと考えています。 質問は、 ・この案は実現できるのか。何か問題はないか。 ・他にいい案はないか になります。 最後に付け加えておきますと、 質問の関係者との関係は良好で、 主観ですがいわゆる悪い人はいません。 以上、宜しくお願いします。

質問者が選んだベストアンサー

  • ベストアンサー
noname#162034
noname#162034
回答No.3

税務署の餌食になるのはやめましょう。 >・この案は実現できるのか。何か問題はないか。 土地の持分を義母様から奥様に生前贈与すると、贈与税の対象になります。 登記して納税しないと3年以内に義母様が亡くなれば相続税に含めて扱われ ますが、そうでない場合は2500-110万円に対して贈与税がかかります。 >義母名義の土地を私が相続できるのか多少の不安があります。 遺言で指名してあれば問題ないです。 >義妹が相続権?を主張したら、 遺留分と言って法定相続割合の半分(この場合1/4)をよこせと義妹さんは 主張できます。相続割合の半分を侵害する内容の遺言はその分だけ削られます。 他に相続財産がない場合、どうしても遺留分の侵害が発生するわけです。 >・他にいい案はないか 義母様が亡くなるまでローンを完済しない。しっかり金をためる。 遺言があって 相続財産が合計7000万円(土地5000万円+預貯金2000)万円なら 1750万円を義妹さんに渡せばいいだけです。 預貯金が少ないなら (預貯金+土地)÷4に相当する額の不足分を自腹で払う。 そのためには、貯金をしておけということです。

mattos
質問者

お礼

回答ありがとうございました。 参考にさせて頂きます。

その他の回答 (3)

noname#162034
noname#162034
回答No.4

ちなみに、現状の土地と建物の関係は、義母様と質問者さまの 「使用貸借」という関係ですから、万が一土地が売却され 持ち主が第三者になったら、無条件で建物収去が求められます。 ただしその土地には住宅ローンの抵当権がついていますから 普通の人は買いません。買った人がローンを一括弁済して 抵当権を抹消すれば建物収去を求めるでしょう。 その場合、債務を代位弁済する段階で債務者の同意が必要 となります。 一方、相続で名義だけが義妹さんになった場合、使用貸借 の契約は存続すると考えられます。 いきなり立ち退けは権利の濫用として認められないとされて います。

mattos
質問者

お礼

回答ありがとうございました。 参考にさせて頂きます。

  • ojisan-man
  • ベストアンサー率35% (823/2336)
回答No.2

義母名義の土地に質問者さん名義の家を建てておけば、将来所有形態がどんな形になっても、実務上土地だけを売ることはできません。 何故なら建物の所有者である質問者さんが応じない限り、土地だけ買っても何の役にも立たないからです。 (ただし、それを承知で売買して名義を変えることは可能ですが、実際には利用できませんよね) そういう状況になると、立ち退き裁判になるかもしれませんが、いずれにしても「抑止力」にはなります。 逆に、どんな形をとったとしても義妹には母親の遺産を相続する権利があります。 今は土地は要らないと言っていても、例えば将来結婚して、結婚相手が金に困って母親の遺産をあてにするということは有り得る話です。 テクニック的には色々な方法もあるでしょうし、また相続時には分割協議で取り分をどうとでも決めることは出来ますが、最終的には本来の相続分相当額を払ってあげるつもりでいた方が良いと思います。

mattos
質問者

お礼

回答ありがとうございました。 参考にさせて頂きます。

  • mukaiyama
  • ベストアンサー率47% (10403/21784)
回答No.1

>義母に遺書などは残してもらう手筈ですが… 姑さんに自殺させるのですか。 「遺書」とは、自殺することが死に至るまでの恨み辛みを書き連ねた文書のことですよ。 >義妹が相続権?を主張したら… 何ではてなマークが付くのですか。 子として親からの相続権を主張するのは当然のことです。 >2500万までの譲与なら税金もかからないと… 麻生内閣時代に決められた「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税特例」は、昨年末で終わっています。 http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4508.htm 「相続時精算課税」のことをいっておられるとしたら、これは非課税というわけではなく、相続が発生するまで課税の判断を先送りするというだけです。 http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm >・他にいい案はないか… 親 (姑) の財産がほしくても、あくまでも子供は全員均等という絶対原則をないがしろにしてはいけません。 妹に半分残しておくか、その分あなたが現金を用意して妹に払うなど、妹から不満が出ないようにしておきます。 税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。 http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

関連するQ&A

  • 土地の名義は誰が良いか

    私は妻と義母の3人家族です。調整区域の田舎に住んでいます。今住んでいる古い家と土地は義母名義です。今度、その宅地が350坪あるので、同じ宅地内に家を新築してそこに3人で暮らす予定です。今住んでる古い家は新しい家が建って住めるようになったら壊す予定です。義母に頭金450万出して貰い、私が1000万くらいのローンをして家を建てます。そこで教えてほしいのですが、土地の名義はそのまま義母にした方がよいか、それとも妻か、私が良いか?土地名義を私にした方が、妻に姉妹が1人いるので、後々良いのではないかと考えています。しかし、名義変更で生前贈与がかなり取られるようであれば、やめます。あと、150坪までは分家として貰えるようなことを聞いたことがあるので、もし分家としてもらえるならば、新しい家に母は一緒に住めるのでしょうか?どなたか教えてください。よろしくお願いいたします。

  • 家、土地の相続、名義変更について

    初めてのご相談で、内容に不備があるかもしれませんが、宜しくお願い申しあげます。 内容は、複数名義の家・土地の売却(相続)についてです。  <現    状> ・私名義の土地、義母(同居)名義の土地の2区画を利用して戸建に居住しております。 ・戸建は、私名義61%、妻名義8%、義母名義18%、私の母(別居)名義13%となっております    <知りたいこと> ・この様な状況下、親が亡くなった後、土地や家の売却を考える場合、事前にどのような手続きを 行うのがベストでしょうか。 ・家、土地別に、なるべく無駄の無い贈与、相続方法等をご教授頂ければ幸いです。

  • 土地の名義

     土地の名義変更についてアドバイスお願いします。  10年前に家を建てました。土地の名義は父で、私が後継ぎであるという事で建物の2/3が私名義で、1/3が父とし、住宅ローンを組みました。 しかし、建ててから3年で父が他界してしまい、父の名義である1/3のローン返済は無くなり、現在は私の2/3にあたる建物のローンを支払続けています。 土地の名義は母が相続しており、母の名義になっています。  先日、母と口論となった再(親子関係は崩れています)、母が「土地を売る。」と言い出したのです。 確かに土地の名義は母ですが、建物の2/3は私の名義であります。  そこで質問なのですが、 私の承諾無しに第三者と土地の売買契約を結んだり、贈与したりできてしまうのでしょうか?

  • 義母の家の名義を妻(実娘:長女)に変更したい 

    背景: ①義母は全財産を妻( 実娘:長女 )に相続さてたいが、長男が相続放棄を強く拒否している。 現在の状態: ①夫(私)・妻の夫婦と義母の3人で生活している。同居期間は10年以上。 ②不動産は土地は夫50:妻50、家屋は夫10:妻70:義母20 ③妻と長男は非常に仲が悪く数年、顔を合わせていなく会話もできない。  私が最低限の繋がりをもっている。 (本当は私も繋がりを絶ちたいが、義母の関係で我慢している。) ④公正証書遺言は作成済。 (内容としては、全財産の相続、葬式等の権限等の全てを長女に託すとしている。) (長男は公正証書遺言の存在を知らない。) ⑤金融口座は年金受給の口座のみ。 (受給月に全額おろして義母の生活費にあてている。通帳は常に0円状態。) 不安な事(知りたい事): ①現在の家を建てる際、妻は、義母にも家を持たせた証明として名義を入れたいとの事で、  家屋は夫10:妻70:義母20にしている。  もし義母が、不在になって義母→妻に名義変更(相続)する時に長男の実印や書類等で関わりを  持たないといけないのか?(私は義母の財産に関して一切、義兄と関わりたくない。)  現在、義母は健在なので、長男と関わず名義変更できないか?  また、費用はどれくらいかかるのか? ②お金に関しては、義母の生活費の為の年金受給の口座のみで、常に0円状態だが、  それでも財産請求してくるのか? 取り急ぎ、現在わかっていることをまとめました。 上記内容に詳しい方、経験がある方のアドバイスがほしいです。 よろしくお願い致します。

  • 名義人死亡の土地に孫が家を建てる方法について

    既に他界した祖父名義の土地の家を建替えたいと思っています。 祖母は認知症で施設に入所しており、現在その土地には誰も住んでいません。 祖父の遺産の相続人としては、 祖母(認知症であり、後見人は長女) 長女(私の母) 長男 次男 が、考えられます。 私が家を建替えて住むことで、その土地を守っていって欲しいと、私の母である長女はもちろん、叔父にあたる長男・次男からも家を建替えることへの同意は得ています。 そこで質問ですが、 (1)遺産相続人である祖母が認知症であるが、祖父名義の土地に家を建てることができるのか。 (2)その場合、土地の名義人はどうすればよいのか。(先々もめないように最終的には私の名義にしたい)またかかる費用はなるべく減らしたい。 (3)そもそも、自分以外の名義の土地で住宅ローンは借りられるのか。 (4)相談先はどこがよいのか。(弁護士、FPなど) 以上の事が、よく分からなかったので質問させて頂きました。 分かられる方がいましたら、どうかよろしくお願いいたします。

  • 土地の名義を変更しないままだと、所有者は誰になるの

    祖父と祖母の共有名義の土地に、長男夫婦が家を建て、同居していました。 祖父10年前に他界 相続人は祖母、長男と次男ですが、遺産分割せず 祖母3年前に他界 相続人は長男と次男ですが、遺産分割せず 次男2年前に他界 妻と子(私)存命 長男昨年他界 妻は存命 子なし 長男が祖父母の土地を担保のし、住宅ローン組んでいたので、名義を変更していません。 土地は次男の子である私が相続するのか、長男の妻と共有ということになるのでしょうか? 長男「全財産を妻に遺す」と遺言がありました。 宜しくお願い致します。

  • 本人名義でないことについてのメリット、デメリットについて。

    はじめまして。私は2年前に3200万円の戸建て住宅を購入した男です。最初は1000万を頭金にローンする予定でしたが義父のローン反対があり、購入資金は義母から妻への譲与分500万、実父から私への譲与分500万、残りの2200万は義父が負担しました。 名義は各自の出資分の比率で登録しました。義父は2200万の返済はいいから貯金しろと言ってくれました。私はこのまま生活するのも心苦しく思い月2万円を家賃として支払っています。(気持ちのレベルです) 現在名義は3人の共同名義になっていますが、このままで何か問題は起こりませんか?私は不利?2200万を義父に返済して自分名義にするべきなんでしょうか? 義父は58歳ですが特例?を使っての娘への譲与は考えてないようです。(財産はすべて義母に相続させると決めている)義父が何を考えているのかよく分かりません。妻は1人娘で私は3人兄弟の長男です。よろしくお願いします。

  • 義母名義の家のリフォーム

    妻の義母名義の家をリフォームして同居をする予定です(土地も義母名義)。 リフォーム資金は私達には貯金があるので私と妻の口座から出資できるので、ローンは組みません。 色々と調べていくと、親名義の家を子供が出資してリフォームする際、贈与税がかかるということが分かりました。 そのため、義母から妻へ土地と家を生前贈与をするのが一番贈与税がかからないようですので、そうするつもりです。 ただ、私も出資をするので、義母から私へ贈与税がかからない範囲(110万円以下)で贈与をしたことにし、名義に残して貰おうと思っています。 1) 義母から妻へ生前贈与をする時期はリフォーム前が良いのか?リフォーム後が良いのか? 2) 上記のような対応で本当に贈与税はかからないのか? なにとぞご教示下さい。

  • 亡き夫と義母の共同名義の土地の名義変更について

    初めての事で戸惑っています。 お詳しい方や同じ様な経験をされた方にアドバイスを頂ければと思います。 40代だった夫が、1ヶ月前に急逝しました。 夫は生命保険も掛けて居らず、長い闘病生活でしたので、残されたお金は何もありせん。 生前夫(一人っ子)は、8年前に亡くなった父(私から見たら義父)の土地を、母と(私からみたら義母)と共同名義で持っていました。 この度、夫が亡くなりましたので、義母から 「息子の名義を孫(私の子供。一人っ子。未成年)に変える予定だ」と言われました。 ですが夫は既に亡くなっており、その後に義母が夫の名義を孫の名前に変える事は出来るのでしょうか? 今現在、私達夫婦は、子供にまとまった財産を残せていませんので、 夫が亡くなった事で、なにがしかの財産がが子供に残せるのならばそれもよし・・・とも思うのですが、 実は亡くなった義父が生前事業に失敗をしていまして、数千万の借金があります。 義父の死後、義母と夫が連帯保証人になっておりまして、 (葬儀の席で義母と叔母が話しているのを初めて耳にしました。  夫自身がきちんと知っていたのかも今となっては疑問です。  夫がその負債の返済をした事は今まで一度も在りませんでした。  まだ書面などで確認していませんし、私に向かって話された事でもないのですが、  立ち話を耳にした限り、連帯保証人になっていた事は事実のようです) 返済は義母がしています。 共同名義の土地にアパートが在り、その収入を返済と義母の生活費に当てているのです。 およそ向こう10年以内では、万が一義母になにかがあった場合、 その土地を売却しても、義父の借金を返しきれません。 (10年後は、義母が存命しているかどうかも、微妙なところです) 私の子供が夫の土地分を全て相続するとなると、負債の1/2も負わなければならないと思うのですが、 以上のようなマイナスの要素が大きく、とても不安です。 存命中の義母及び、亡き義父、そして亡き夫の財産は、その土地のみで、現金は何も在りません。 (夫と義母の共同名義のままでも、夫が亡くなった事で、  既に義父の負債に関して、  私と子供には1/4ずつの負債が掛かってきていると思うのですが、  義母は理解していないようです。  金額的にも今の私と娘には、1/4とて、とても払える金額ではありません) 義母は私(嫁)のことを「いつかは再婚してしまうかも」と思っているようで、 「相続で貴女を縛りたくない」と言い、「孫に相続を」と言い出し始めています。 亡き夫の名義変更は、夫が亡くなった後も、共同名義人の義母が勝手に出来るものなのでしょうか? また、それが出来るとしても、 最終的には義母の土地も、子供(義母からみれば孫)に相続されるものなのでしょうから、 今は変更等しない方が良いと思うのですが、どうでしょうか。 (義母が亡くなった後に夫の土地を合わせて土地全てを売却しても、基礎控除内の金額にしかなりません) 今、名義を変更されても負債の大きさに、相続放棄を選んでしまいそうです。 ややこしい相談で恐縮です。どなたかアドバイスして頂けますと助かります。

  • 土地相続をする時の名義変更について

    こんばんわ。土地相続の際の名義変更についてお尋ねします。  現在、母親名義の土地に私名義の家を建てています。  土地を相続するにあたり、土地の名義を私(私は一人っ子です)にするのと私と妻の2人の名義に変更するのでは相続税等に違いがあるのでしょうか?  ご存知の方いらっしゃったらよろしくお願いします。