貸主瑕疵担保責任と借主瑕疵報告責任

質問

現在ワンルームマンションを同一人へ新築時から約９年間貸している家主ですが、入居している方から昨年の３．１１東日本震災で室内にクラック等の補修が必要であるとの連絡をいただいた。不動産管理会社に確認したところ家賃が６箇月以上滞納して、連絡がとれずもめていたとのことです。不動産管理会社とは家賃保証（空室保証ではない）をしていただいているため、家主の私の方では実質的に滞納はありません。　家主に瑕疵担保責任があるので、必要な補修をすること考えていますが、一年近くにも放置され、６箇月以上滞納も続いている状況で、一般の瑕疵担保責任期間は３箇月（？？）とも聞いていますが、入居人の報告・通知義務はないのでしょうか？　物を借りて不備があれば、通常即座に報告し、補修または交換をして、使用を継続しますが、震災を理由に滞納しているとの話で釈然としません。現在まで居住している事実と滞納理由がクレーマーのようで困惑しています。こういうケースでの対処方法について、法的な知識を教えていただければ幸いです。

回答No.1

fujic-1990 · ベストアンサー

不動産賃貸業を営んでおります。

（１）　マンション一棟まるまる質問者さんの所有物ですか？

　マンションの中の一室を所有しているだけの場合、そのクラックを補修する義務は、管理組合が負っているものと考えます。

　質問者さんの責任ではありませんね。

（２）　まるまるが質問者さんの所有物なら、家屋としての用をなさなくなった場合の修理は質問者さんの義務ですが、雨漏りやすきま風などがなく、住むに問題がないなら、なおすかどうかは大家の判断次第です。

　いやなら、賃借人は退去し、家賃が入らなくなるので、それとのバランスですね。

　仮に、「住むのが危険だ」というほどになれば、「朽廃、滅失」状態ですので、賃貸借契約が終了したと考えるべきでしょう。

　何事も程度問題で、「クラック」という言葉だけ拝見しても、私には（修理すべきか、放置するか、建て直すかなど）どうすべきか判断はできません。

　どっちにしても、瑕疵担保責任とは全然関係がありませんので、瑕疵担保についての規定は忘れて下さい。

（３）　賃借人には、契約上「善良なる管理者の注意義務」を負っているはずです。

　そうであれば、クラックなどが入った場合、（程度問題ではありますが）すぐ大家なり管理会社に告知しなければなりません。　

　告知が遅れたために被害が拡大した場合などは、賃借人に対して損害賠償請求ができるでしょう（程度問題ではありますが）。

　現に居住できている以上、賃借人側としては、その告知義務を果たしていても果たしていなくても、家賃滞納の理由にはなりません。

（４）　結論

　賃借人の言っていることは「カネがない」と言っているのと同じく、法的な意味は持ちませんので、これまで通り（クラックなどない場合と同様の方法により）家賃を請求すればいいと思います。

お礼

ご回答ありがとうございます。大変参考になる内容でしたので、参考にし、現在は簡易裁判所に支払督促の申し立て中です。マンション管理会社にも問い合わせましたが、一部屋も今までに内装工事がされていないことからも、裏付けられたと思いました。本当に有難うございます。また、お礼が遅れましたことをお詫び申し上げます。