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収益マンションの譲渡所得について

2012/01/31 16:03

確定申告の時期になりました。収益マンションを一棟売り(７０００万円）いたしました。教えていただきたいのですが、 2年ほど前に中規模改修（費用：５００万円）をいたしました。この費用は、建物売却値段から経費として差し引く事はできますでしょうか。できたらとて助かるのですが。そんな欲張りな事を考えていけないーーといわれますか。よろしくお願いいたします。

noname#152562

その他（税金）
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hata79
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2012/01/31 20:51 回答No.2

７５００万円でしたが、５００万円を取得費に加算するとの事ですが８０００万円として記載する」に。失礼ながらそんなに単純に考えてしまってはなりません。まずマンションを購入し、使用し始めたときにマンションの減価償却が開始されます。経年により価格が低くなっていくわけです。修繕費も当然かかります。家賃収入から経費を引いて所得を出しますが、修繕費も当然に経費となります。毎年の所得税決算において修繕費として計上がされてるというわけです。ここで「修繕費にならない支出」というものがあります。特に不動産の場合には、この点は重要なところです。一言でいうと「それって修繕ではなく、建物そのものの価値を高めてるよね」というものです。修繕は「機能・見た目を元通りにする」だとしますと「機能が大幅にアップして、見た目など元通りというよりも別物になってる」場合です。車でいうなら、ぶつけられて凹んだ処を元通りにするのが修繕なら、エンジンを取り替えて電装系も良くして、計器も上級のものにしてという改造は修繕ではないわけです。修繕費ではないとなると、減価償却費の計算となる「元」の値段が上がるように「投資」したという考え方をします。これを「資本的支出」といいます。減価償却資産については、文字通り減価償却費を計算しますが、その計算のさいに「資本的支出」がされた場合には、これを加算して計算をします。この点は「減価償却の仕方」の理解が必要で、ここでは述べ切れませんので省略させてください。理解を助けるために、例示します。自己所有の土地の上に４，０００万円で家を建てこれを賃貸物件として貸し出した。家の減価償却期間が仮に２０年だとします（実際は違います、わかりやすい数字にするためです）。すると、毎年２００万円が減価償却されます。これは、帳簿上、資産としての建物が毎年２００万円ずつ減少する。減少した額２００万円は「減価償却費」として、収支計算で経費となる。ということです。５年経過した時点では減価償却費の合計が１０００万円ですので、帳簿価格は３，０００万円です。ここで６００万円かけて修繕したとします。全額が修繕費なら、家の帳簿価格は変化しません。資本的支出となると、この６００万円分だけ家の価格が高くなります。３０００＋６００＝３，６００万円となります。この３，６００万円がその後の減価償却の対象になります。耐用年数が資本的支出によって５年延びたとします（わかりやすい数字にしてるだけです。現実には何年延びるかは検討が必要です）。当初耐用年数２０年ー今まで経過した年５年＋資本的支出によって延びた５年＝２０年が資本的支出をした家の耐用年数になります。３，６００万円÷２０（年）＝１８０万円これが毎年の減価償却費になります。資本的支出をした一年後の帳簿価格は、３６００－１８０＝３，４２０万円です。この時点で、この家を４，０００万円で売ったとします。３，４２０万円のものを４，０００万円で売ったのですから、差額の５８０万円が譲渡所得になります。ここから「譲渡にかかる費用」を引きます。仲介した不動産屋への謝礼も譲渡にかかる費用です。売買契約書に貼った印紙も費用です。譲渡所得の計算は上記のようにします。長くなりましたが「２年前に行った中規模改修」が修繕費であったのか、資本的支出であったのか、その処理をどうしてあるかが「売った不動産の取得費」が算出されます。今回売却した際に、２年前に支払った額を「経費」とするのは、譲渡所得の計算の上では誤りです。なお、減価償却と資本的支出があった場合の例は「仕組みを簡単に述べる」意味で、適当な計数を使ってます。円周率は３で行うというのと同じように、「こんな感じ」という例ですので、細部において「それ違う」という点があります。ご承諾ください。修繕費とならないものの判定は下のＵＲＬをご覧ください。