住宅ローンの審査について。

質問

近々住宅（中古マンション）の購入を考えております。

物件価格4,500万円程度を
諸経費のみ現金、物件の頭金無しで組みたいと思っております。
婚約者との共同名義で審査をして頂きます。

現在の状況は、
相手の方
年齢：28歳
年収：500万円
勤続年数：10年
・資本金10億円超えの優良企業勤め。
・現在車を残価設定で所有しております。
　（返却予定。返却後債務はなくなります）

私
年齢：26歳
年収：300万円
勤続年数：4年
・赤字決済の零細企業勤め。
・消費者金融に30万円借入あり。
　（今月完済し、完済証明、解約証明手配中）
・クレジットカードキャッシングで20万円あり。

この条件だと審査はどうなることが予想されるでしょうか。
不動産屋さんに相談した所、行けるであろうとのことでしたが、
私の条件が良くないので、少々心配です。

※私の借入については、家族の手術があった為借入を行い。
　相手の方には話していないので、ばれてしまわないかも心配です。

ご回答お願い致します。

回答No.2

oska

＞婚約者との共同名義で審査をして頂きます。

１．双方で、マンションの分割持分を持ち。
２．双方で、独自に住宅ローンを組む。
３．双方で、独自に住宅ローンを返済する。
という事ですよね。

＞現在の状況は、相手の方・・・。

勤務先が優良企業だろうが中小企業だろうが、審査には影響しません。
日本航空は経営再建中ですし、オリンパス・東京電力でも金融機関は倒産企業と見ている状況です。
東京電力は、希望退職募集に「応募者の過半数以上が２０代」でしたよね。
沈没する船からは、元気な者から逃げるのは常識です。
（イタリアの場合は、船長から脱出するようです）

＞現在の状況は、私・・・。

先に書いた通り、勤務先規模は問いません。
質問者さまに、過去の金融事故歴の有無次第です。

＞この条件だと審査はどうなることが予想されるでしょうか。

質問者さまと配偶者が「どのような持分比率にするか？」ですね。
質問者さまの持分を１５％以下にすれば、大丈夫だと思いますね。
ついでに、双方が連帯保証人になれば確実です。
私が２０代後半で４０００万円の住宅ローンを組んだ時。
中小企業勤務（零細企業に毛が生えた程度の会社）でしたし、年収も５００万円もありませんでした。^^;
が、一戸建てを建てる事が出来ましたからね。
（今では完済し、別途マンションを購入しました）
言い方を変えると、１０００万円の物件に８００万円の融資を銀行は行ないます。
金融機関としては、融資額以上の担保が確保できれば融資を行なうのです。

回答No.1

86tarou

4500万円を変動金利１％で35年ローンを組むと、月127,029円の返済になります。２人の収入を合算すれば返済率20％程度なので問題ない範囲でしょうか。ただ、新郎だけの収入でとなると30％となりギリギリになると思われます。新婦の借金については延滞等の事故を起していなければ基本的に問題ありません。勤続年数も３年以上あるので大丈夫でしょう。
ただ、子供が出来れば片方だけの収入になりますし、この期間が長ければ家計的に問題が出てくる可能性があります。銀行の審査では30％程度までですが、無理のないローンとすれば20～25％以内の方がお勧めです（固定資産税や修繕積立金、管理費も勘案）。更に変動金利での試算ですし、将来金利が上がれば返済額が上がる問題が出てきます。試算だけは全期間固定金利でも無理のない返済にしておき、差額は将来の金利上昇に備えるくらいでないと安心出来ないでしょう（一部は繰上返済）。定年までの返済も必須で、それでも繰上返済で10年程度は短縮し、完済後は老後資金の貯蓄に充てたいところです（返金だけでは生活出来ない可能性大）。
奥さんが働けない期間持ちだせる貯蓄は最低必要ですが、その他にいざという時のために生活費の半年から１年分は常に現金で置いておきたいところです。これは住居の購入には関係なく、減給や失職にも対応出来る余裕が必要だということです。
頭金も本来であれば必要で、物件価格の20～30％程度は最低用意しローン残高＞家の価値にならないようにしておきましょう。こうしておくことにより、いざという時に売却して精算することが可能です。ローンの方が多ければ差額を現金で用意しないと抵当権を抹消出来ないので売ることすら出来ません。人生を左右する借金をするのですから、この程度のリスクヘッジは必要だと思います。
また、中古物件とのことですが、築年数によっては将来建て替えがあるかもしれません。家は買ってしまえば永久に住めるものではなく、あくまで消耗品だと思っておきましょう。一生に一度しか買えない経済状況なら終の棲家にする必要がありますし、少なくとも平均寿命程度までは持つ必要があります。買ってしまえば古くなる一方すが、賃貸であれば比較的簡単に新築や築浅に引っ越すことも可能です。頭金がない状態では簡単に売買出来ませんし（この状態では資産どころか足枷？）、まだ年齢的にお若いですので出来れば５年先10年先を目標に頭金を貯める方がお勧めではあるでしょうか。今払えるかどうかだけではなく10年先20年先まで、子供が成人するまで、自分たちの老後のことまで考えるようにします。これからの生涯収入はある程度決まっていますし、それを今多く使ってしまえば他に皺寄せがくることもあるということです。家が一番、家さえあれば他には何も要らないというのであれば、この限りではありませんが…。

住居は生活の質を高める道具の一つにしか過ぎません。これによって極端に生活を切り詰めたり、払えなくなって破綻するようでは本末転倒にもなりかねません。くれぐれも無理ないローンで、外食や旅行なんかもして新婚生活を楽しみ、子供が出来れば子供との思い出作りもしましょう。
いい家に住めると良いですね♪