登記がないと、主張はできないのでしょうか？

質問

(1)私はある不動産屋Ａと以下のとおり、土地の売買契約を締結しました。

１．今から一年半ほど前（2010年７月）に、土地に関する売買契約を行いました。ただその土地は、農地のため、農転が売買条件でした。そのとき、一部金として300万円支払いました。

２．初回契約から二ヵ月後（2010年９月）、中間金ということでさらに300万円支払いました。

３．初回契約から半年後（2011年１月）、さらに追加で150万円支払いました。この段階では、あと２ヶ月もすれば農転の申請ができ、登記もできるという話でした。

４．初回契約から8ヶ月後（2011年３月）、農業委員会から農転は今すぐできないといわれたそうで、売買が延期になりました。そのとき、今まで預かったお金（300+300+150）を一時返却すると不動産屋Ａから言われました。

５．その後、不動産屋Ａと連絡は何とか取れているものの、「もう少し待って欲しい」といわれ、初回契約が一年半（2012年１月）が経過した今も、お金は返ってきていません。

６．数日前、不動産屋Ａと打ち合わせを行い、やっと土地に関する話を進めていけそうだという話を聞きました。

(2)その土地に関して、以下の流れがあったようです。

１．所有者と不動産屋Ａの間で、売買契約がありました。しかし、農転ができず、契約履行（土地代の支払い）が伸びていたようです。
※支払いは一応、農転が条件でした。

２．不動産屋Ａと私の間での売買契約は上記通りです。

３．その後、契約の履行がなされないからという理由から、ある期日（2012年8月ごろ）までに支払いを行えない場合には、契約を無効とするという内容の契約を所有者と不動産屋Ａの間で取り交わしたそうです。（契約日は2012年５月ごろ）

４．結局、契約の履行（支払い）はなされなかったため、土地の売買契約は破棄となり、その旨合意書を取り交わしたそうです。（合意書締結が2012年９月ごろ）

５．当該の土地はその後、別の不動産屋Ｂと所有者との間で売買契約が締結されたそうです。（締結日、不明）

(2)の３以降の流れについては、本日、不動産屋Ｂが当家にいきなりやってきて、説明して帰りました。
それまでも毎月のように不動産屋Ａと連絡を取っていたにも関わらず、これについては一切、私は知りませんでした。

不動産屋Ｂいわく、宅建協会の保障によって750万円を返してもらうのがベストだろうという話でした。
保障のお金枠は1000万円まであるが、申請順に枠が決まっていくので、一日も早く申請手続きをしたほうがよいというアドバイスです。

そこでの相談です。

結局、不動産屋Ｂのいうとおり、宅建協会の保障によりお金を返してもらうのがベストなのでしょうか？
もう土地に関してはあきらめなければいけませんか？

ご教授、お願いします。

{関係図}

所有者　→→→　不動産屋Ａ　→→→　　私
↓　　 売買契約　　　　　　売買契約
↓　　　　↓　　　　　　　　　↓
↓　その後、破棄　　　　　現在も履行中
↓
↓
↓
→→→→→→→→不動産屋Ｂ
　　　売買契約

回答No.3

megira

農地法第５条第３項に「第三条第五項及び第七項並びに前条第三項の規定は、第一項の場合に準用する。」という規定があり、ここで準用されている第３条第７項には「第一項の許可を受けないでした行為は、その効力を生じない。」と規定されています。

つまり、農地の所有権移転というのは、農地法の許可があってはじめて法的効力が発生するのであり、いくら当事者間で契約を結んで代金の授受等があったとしても、農地法の許可を受けない限り、法的には所有権は移転しないのです。

農地法の許可がなければ所有権移転登記ができないのは、「法的には所有権は移転していないから」であり、単に対抗要件の問題ではないのです。

というか、都市計画法の用途指定区域以外では、「土地の造成のみを目的とする農地転用」は許可できないことになっていますし、造成も行わないなら不動産業者が農地転用許可を受けることはできませんから、用途指定区域外であるなら、不動産業者が農地を購入するには、不動産屋Ｂがやろうとしているように、「建売住宅を立てる」という計画で農地転用許可を受ける以外には方法がないのです。

不動産業者Ａが、用途指定区域外で更地分譲をしようとしていたのであれば、はじめから農地転用許可の見込みのない無理な計画だったということであり、不動産業者Ａが不勉強だったということになりますね。

補足

建売ではあるのですが、不動産屋の場合フリープランでというお話だったんです。

回答No.2

17891917

こんばんは。

結論から言えば，登記がなければ所有者に対して土地の所有権を主張することはできません。
所有者と不動産屋Ａとの間の売買契約が解除になった場合でも，第三者の権利を害することはできません（民法545条1項ただし書）。第三者とは「解除の対象となった契約により給付された物につき権利を取得した者」を指します（大審院明治42年5月14日判決）から，本件質問者様は所有者と不動産屋Ａとの間の売買契約について第三者にあたります。そこで，本来所有者は質問者様に所有権を主張できないはずです。しかし，民法545条1項ただし書により保護を受けるためには，登記が必要とされています（最高裁昭和33年6月14日判決）。

残念ながら，「不動産屋Ｂのいうとおり、宅建協会の保障によりお金を返してもらうのがベスト」ではないでしょうか。

補足

やはりその方向しかないような気がしてきました…

ありがとうございました。

回答No.1

noname#162034

まず、不動産屋Ａに払った７５０万を取り戻す。
次に、不動産屋Ｂと売買契約を結び当該土地を取得する

それだけの話では？

補足

不動産屋Ｂは建売として販売したいらしく、条件が合わないんです。