住宅ローンの審査基準について

質問

各金融機関などで違いはあるのかもしれませんが、マンション購入の場合の住宅ローン審査についての質問です。

「継続安定収入が見込める」という要素があると思いますが、これは自営業者以外の場合、「正社員として1社で継続して働いた勤続年数」などが問われるのでしょうか？
だとしたら、およそどの程度の勤続年数が必要なのでしょうか。
また、派遣社員や契約社員では、数年間それなりの年収を得てきていても、住宅ローンを組むのは難しいのでしょうか。

ご回答よろしくお願い致します。

回答No.3

noname#11476 · ベストアンサー

>借りる金額に見合う（と判断される）年収を継続的に得ていれば、でしょうか？
そうですね。一番大事なのは継続的に一定の収入を得ているというのがもっとも重要です。

>この場合、増収の事実だけでなしに「大手企業」という点がポイントになるのでしょうか。
要するに加点要素のひとつとされます。ただ大手企業でなくても他の加点要素があればよいわけですから、絶対という話ではないです。

>勤務先の安定性も見られるのでしょうか？
細かく業績を見られるということは無いでしょう。

>これは、例えば共働きの夫婦がローンを組む場合に2人分をを合わせた収入で見て貰う、
収入合算の意味はその通りで、このときに主たる収入者については、勤務状況も審査対象ですが、もう一人の方はパートのような不安定な職でもあまり問題にはされないということです。

>あと一つお聞きしたいのですが、明らかに審査を通ると思われる人間を連帯保証人とする事で、審査が通りやすくなるといった事はあるでしょうか。

初めからこの話を考える必要はありません。これは実際に保証する保証会社から必要であれば要求されます。
つまり連帯保証人なしでは引き受けられないが、保証人をつければ引き受けますという形で求められます。

ただ勤続年数云々などよりも物件価格・価値、頭金の金額（つまり物件価格に対するローンの比率）、ローンの金額に対する年収比率、年収に対する毎年の返済金額が非常に重要です。

たとえば物件に対するローンの比率が５０％であれば、転職直後で年収に対する返済比率がぎりぎりであっても貸してくれるなどです。

もし頭金がほとんど無くて全額に近くローンで買おうとすると、非常に審査は厳しくなり、年収に対する返済比率が高いともうだめとか、勤続年数が少ないのでだめという話が出てきたりするのです。

他の条件が厳しければ勤務状態についても厳しく見られます。

ただですね。ご質問者はなぜ住宅を買うのをそんなに急いでいるのでしょうか？
少なくとも地価は年々下落していますし、住宅を買う前まではそれだけ貯蓄も出来るのですから、たとえローンの金利が今後上昇するとしても、それほど損になるわけではありません。
何も無理をして急ぐ必要性はないのです。

勤続年数云々という話は生活が安定しているかどうかという話ですが、これは何も審査のためだけではなく、ご自身の安定した家計を維持するためにも必要なことです。ローンのような義務的な大きな出費を伴う場合には、審査のことが無くても、本当に収入が安定した状態になってからでなければ危険を伴うのですから。
だからそういうことも銀行は審査項目に入れているということです。

はっきり行って銀行の審査に通らないとか審査ぎりぎりで借りるのは無謀です。一時はよくても将来に破綻する危険性が高いです。実際銀行の審査は家計から見た適正なローン金額以上貸し付けてくれます。つまり審査はかなり甘いのです。

もっと長期的な視点に立った家計の財政の計画（これをライフプランといいます）を立ててその中でお考えになると、それで借りることの出来る金額であれば、まず審査も通ると考えてよいと思いますよ。

お礼

背景として、現在は親の持ち家に住んでいますが数ヶ月の内にも家族でここを出なければならなくなる可能性があり…その場合に、賃貸払いをしながら貯蓄をして、というより（可能ならば）いっそこの時点で購入してローンその他を支払っていく方がよいのではないか？と考え、まずは可能性として知りたいと思った次第です。
可能だとしても、シミュレーションして生活が困難な月返済額になるようであれば、とりあえず賃貸の方を選ぶつもりです。
非常に詳しく親身なご回答、誠にありがとうございました。

回答No.4

noname#11476

>この時点で購入してローンその他を支払っていく方がよいのではないか？
そうでしたか。シミュレーションとはわたしがやったことと同じことをしようとしていますね。

以下はご参考までにわたしの計算した方法です。

1)借家時代では家賃のみが負担となりそれ以外は貯蓄に回せるとして年間貯蓄額を算出。
2)持ち家時代は、
　・住宅ローン返済金
　・固定資産税
　・団信保険料
　・火災保険料
　・修繕費用積み立て（持ち家でも必要で大体月１万円は欲しい）
が費用負担となる。

3)土地は下落傾向にあるので、購入希望地域の過去１０年間の公示価格を調べて今後の傾向を推定
たとえば、
http://tochi.mlit.go.jp/
では全国公示価格が見れます。これ以外にもお住まいの自治体で多分基準価格調査をしていますのでそれも調べます。

4)住宅ローン金利の上昇を過去のデータと現在の状況から推定します。

以上全部をExcelで表を作って、何年後に購入すれば最終的財産がmaxとなるのかを求めます。

やってみるとわかりますが、頭金０からスタートすると最終的財産は初めは住宅購入を遅らせるほど得になり、やがて飽和してある年からは逆に減少し始めます。
そのピークとなる年が最も経済的に得をする自分の購入する年になります。

ご参考になれば幸いです。

お礼

詳しいお話をありがとうございます。
「生活に負担のないように」は考えていましたが、「最終的財産」までは考えていませんでした…。
多角的・長期的に見る事も必要ですよね。
教えて頂いた内容を元によく検討してみます。

回答No.2

jayko

下の方の補足になりますが、同業であれば転職していても勤続は通算されます。

お礼

ご回答どうもありがとうございました。
参考にさせていただきます。

補足

ご回答ありがとうございます。

「同業であれば」というのは、「同職種」の意味でよろしいでしょうか。
逆を言えば、例えばこれまで事務職だったのを専門職として転職した場合は通算されない、という事になりますか？

実は現在、これまで事務職をしてきたのを専門職にて転職するべく、通学の時間を取る為に派遣をしています。しかし転職出来たとして、当初の年収は派遣より下がる可能性もあり…これは住宅ローンを組むには明らかに不利という事になるのでしょうか。

回答No.1

noname#11476

勤続年数は通常３年以上です。これは健康保険証で簡単に確認できるからです。

派遣や契約でも継続していれば何とかなるでしょう。
借りる金額次第ですが。

ただ勤続年数だけで機械的に足ぎりということはありません。総合的に見ます。
ですから、たとえば大手企業に転職した。収入は下がらずむしろあがったという場合であれば転職直後でも審査は通ります。

要するにすべてがあくまで総合的な審査の一要素としてみているだけです。

年収２０００万円の契約社員であれば、２０００万円位のローンであれば一発で通ります。

あと収入合算の副であれば割と甘いです。

補足

ご回答ありがとうございます。
結構複雑な判断になるのですね。

＞派遣や契約でも継続していれば何とかなるでしょう。
＞借りる金額次第ですが。

「継続していれば」というのは、1つの派遣先に、という事でしょうか？
それとも、借りる金額に見合う（と判断される）年収を継続的に得ていれば、でしょうか？
いずれにしても、「それなりの年収」と言ってもたかがしれてますので、かなり難しそうな気がしてきましたが…。

＞大手企業に転職した。収入は下がらずむしろあがったという場合であれば転職直後でも審査は通ります。

この場合、増収の事実だけでなしに「大手企業」という点がポイントになるのでしょうか。
勤務先の安定性も見られるのでしょうか？

＞あと収入合算の副であれば割と甘いです。

これは、例えば共働きの夫婦がローンを組む場合に2人分をを合わせた収入で見て貰う、といったような事でしょうか？

あと一つお聞きしたいのですが、明らかに審査を通ると思われる人間を連帯保証人とする事で、審査が通りやすくなるといった事はあるでしょうか。

ご回答よろしくお願い致します。