３年固定１％か長期固定か（住宅ローン）

質問

住宅ローンをどう組もうか悩んでいます。
キャンペーンの３年固定１％か、長期固定（１０年目まで２．６％、１１年目以降３．５％）のどちらかです。
３年後、１％の方が元金が減るのが早く、５００万円ほど得だと言われましたが、
大きな金額で、生活にかかわることもあり、リスクを考えると長期固定かなと思いますが、
景気が上向きになるような材料も見当たりませんし、
３年間で急激に金利が上がるような気がしないので、
３年固定でもいけそうな気がします。
夫婦共、決断ができなく悩んでいます。アドバイスお願いします。

回答No.5

sekimae · ベストアンサー

こんにちは　今の世の中、情報過多で何が本当に大事なのかがわかりにくくなっています。ですので最も基本的な考え方をおさらいすると、低金利の時、特に金利が底の時のローン、これは「固定を選択するのが定石」です。

なぜなら、まずこれ以上金利が下がる（負担を減らす）機会の遺失を心配する必要はありません。次に今後の金利は、時期の遠近、高低はあるにせよ、今より確実に上がっていくわけで、それを固定にして将来の金利上昇リスクを回避する、という大きなメリットがあるわけです。以上が、金利選択の基本中の基本です。専門家の様々な高度な情報に惑わされ、基本を見失わないで下さい。

次に一庶民、一消費者としてのローンを借りる立場を考えてみます。高度経済成長時の右肩上がりはもうありえず、また今までの終身雇用制もなくなっていくでしょう。失業者が巷にあふれている現状をかんがえれば、極端な話、明日首を言い渡されるかもしれないのです。こういうご時世にローンを借りる時にまず考えなければならないのは、総返済額よりも「確実に返していけるか？」ということです。

「短期決戦で少ない総返済額」を勧める方もいらっしゃいますが、その方法は「ローン期間中には現在の条件等が変わらない」ことが前提条件として必要なのです。しかしいつ金利上昇、給料カット、解雇、転職、転勤、病気入院、交通事故、家族構成の変化、親の介護、子供の教育問題などがおこらないとも限りません。すると予定額の返済ができない、という事態に陥る可能性が十分にあるのです。

固定か変動かという観点でも、数千万円（！）もの借金をするにあたり、固定であれば将来の返済額は確定することができます。しかし変動であれば、本当はその合計額は「終わってみなければわからない！」のです。毎月の返済額がどんどん増えていくかもしれないというのは、よく考えてみれば非常に恐ろしいことだと思いませんか？固定に比べ変動金利が安いのは、そのリスク代が差し引かれているからなのです。ただし金融のプロならともかく、一般の庶民がその金利上昇リスクを取るには、その借り入れ額は大き過ぎると思いませんか？

そのリスクを回避するためには、どうするべきか。つまり無理のない、余裕の有る返済計画を立てることです。コンピューターが計算した、総返済金額の高低だけに惑わされてはいけません。短期の方が、また見た目の利息が低い方が（このままならば）、総額は低いに決まっています。でも人生、必ず思いもよらない予想外の事態があるはずです。

ですので、例え総返済額が多少多くても、長めの固定にして毎回の義務としての返済額には余裕をもたせ、いざという時に備えるべきです。そしてもし余裕があれば、その分を繰上げ返済にまわせばいいのです。例えば義務としての返済額を毎月１０万にしておき年に１２０万返済し、もし予定より貯金が増えれば任意で繰上げればいいのです。つまり３５年でローンを組んでも、１０年で返済を終わらせてもいいわけです。また繰り上げ返済をすれば、当然利息の支払額（総返済額）もどんどん減っていきます。なお繰り上げには手数料なる姑息な報復措置（笑）を取る銀行もありますが、総返済額を減らせる余裕があるなら迷わず繰り上げるべきです。なお借入額を減らすより、期間中抜きの方が効果的です。

さらに急な出費や条件が変わった時には、義務の１０万だけにしてもいいわけです。しかしもし最初から短期で２０万の返済としたばあい、緊急事態への余裕はありませんね。もし毎月の返済額を返せなかったらどうなるか、をもっと真剣に考えるべきです。サラ金や闇金に手を出したり、銀行取引停止になり差し押さえを食ったり、個人破産になったら、一家崩壊の危機です。家族の幸せのために買った家によって、家族がローン地獄に叩き落される事だけは避けたいものですが、悲しい事にこのような事例は珍しくありません。

専門家のアドバイスも大切ですが、それに振り回されてはいけません。庶民として、その家で素朴で平凡でも、安定した人生をすごせることを第一に考えるべきです。黙っていても、ローン以外の人生の山や谷が、どんどん襲いかかってきますよ。庶民の感覚を忘れないこと、をお勧めします。

回答No.4

noname#11476

>国債の残高も金利の上昇に関係があるのでしょうか？
住宅ローンの金利は最近では住宅ローンプライムレートという独自のものになりましたが、それでもまだまだ長期プライムレートの影響を強く受けています（昔は長期プライムレートが住宅ローンの金利の基準でした）。長期プライムレートは国債の金利の影響を強く受けています。

３年固定や変動金利などの短期の方はもう少し異なる動きになりますが、全体としては長期・短期はかなり連動性が高く動きますので、影響は非常に強いといえるでしょう。

今年の夏ごろ株価が急上昇し、そのときに一時国債価格が暴落しました。そうすると一気に住宅ローン金利が上昇し、国債価格がその後安定を取り戻すと、また金利が下がったという事件がおきました。
つまり、残高が大きくて市中で消化しきれなくなると金利が上がるという話です。

３年の間しか考えていないようですが、３年間後に金利が上昇し始めて、この先もっとあがりそうだとなっていた場合にどうするつもりなのでしょうか？
そのときに長期に切り替えても、短期が上昇するような局面では長期はもっと高くなっています。
つまり現在のような長期金利ではもはや借りることは出来ません。
金利の反応は短期よりも長期の方が現れやすいのです。これは専門家が将来上がると考えれば高くなりますし、将来もあまり上がらないと考えれば金利は下がります。
３年後に素人でも上がるのではという兆候が現れたときには、すでに長期金利は上昇したあとで、もうそれから長期に切り替える意味はなくなってしまいます。

過去の金利の動きですが特に長期金利は上昇が早く（２～３年で数％上がることも）、降下は緩やかです。
短期金利は割と実勢を反映していますので、私が思うに３年だけを取り上げれば損にはなりません。問題は３年後の長期金利が問題です。金利上昇局面に突入していれば長期金利はもはやかなり高くなり、いまさらという話になります。現在でも一時的にキャンペーンそのほかで３％台のものもありますが、すでに４％台に突入したと見るのが妥当です。これが５％になれば過去の短期金利変動の平均値である５％を超えますので、あまり長期金利にメリットはなくなるのです。
つまり、現在であれば長期金利の方が結果として得になるという可能性がありますが、３年後に長期を選択しても果たして意味があるのか？という疑問が出るのです。
今でも悩むくらいですから３年後はもっと悩むことになるでしょう。

上記の後半部分については私の私見もはいっていますので、他の方の意見も参考にしながらご判断ください。

では。

回答No.3

radia

住宅関連の仕事をしています。
新築でのローンですか？先ずはそこからですが・・・。「３年固定」ですね、お勧めは。長期ローンなので慎重になるのは重々承知致しますが、新築ローンの場合、減税がありますよね。所得税云々は別として、借入残高に対し１％の減税。っと言う事は年１％のローンは、無金利状態ですよね。もっとも所得税とのからみがありますので、簡単ではないのですが・・・。１％金利が違うだけで何百万も支払い金額が変わりますが、景気が良くなる悪くなるは時の運みたいなご時世、先ずは今一番得なのを考えてみては如何ですか？

回答No.2

noname#11476

今年の夏頃急激に金利が上昇したのはご存じありませんか？（すぐに沈静化しましたが）

現在株価が上昇してきています。
また企業決算もかなり上昇しています。
更に言うと国債残高は過去例を見ないほどすごい金額になっています。

以上を考えると、金利が後数年で上昇しないと言う理由を見つける方が困難であると＊私は＊思います。

ちなみに５００万円というのはどうやってはじき出した数字なんでしょうね。
３０００万円を３５年ローンとすると、三年間の返済総額の差は８７万円ほどで、かつ元金残高の差は５４万円ですから、８７＋５４＝１４１万円の差が発生します。
ただ、次回からはキャンペーン金利は適用されないでしょうから次回は２％程度では？
まだ得ですが今後増えると大変ですよね。

５００万円得になるという根拠はどういう「仮定」なのかきちんと聞くことです。

お礼

国債の残高も金利の上昇に関係があるのでしょうか？2008年に国債の大量償還が始まると聞いていますが、具体的にどういう現象が起こる可能性がるのか分かりません。
確かに、住宅ローンの金利も10月からわずかですが上がりました。銀行も業績が回復してきているとの報道も目にしました。
3年後の金利が、4%後半になると今の長期固定で組んだ方が特になるとのお話でした。が、4%まで急に上がるだろうかとも思ってしまいます。
でも、リスクを考えると…長期固定が得策でしょうか。回答ありがとうございました。

回答No.1

souta_n

私は３年固定派です。
私の場合、短期決戦に挑んでおりまして、買い物は百円ショップ、卵は１パック98円を求めつづけ、年２００万円の繰り上げ返済、５年で１０００万円元金へらすぞぉ！！！
と日夜がんばっているからです。
貴方が、そんなのいやだ！３５年フルに払いつづけるぞ・・・というのなら長期固定派です。
ちなみに卵など細かいこといってますけど、私は女性（主婦）ではありません。シケモクの似合うせこいオヤジです。

お礼

回答ありがとうございます。返済実行中なんですね。年200万円とは素晴らしい！！我が家も98円の低脂肪乳を追い求めていますが(笑)、今年子供が産まれたところで教育資金も貯めねばならず、繰上げ返済に回す余裕がありません。souta_nさんのように、短期決戦できれば良いのですが…。となると長期固定でしょうか？