中古物件を購入で、引き渡しが行われなかったら

質問

実は、他のカテゴリに似たような質問をしています。

中古物件をキャッシュで購入予定です。1000万程度
仲介業者を介さず、物件の所有者である不動産業者と直接取引しています。
仮の話ですが、もし、代金を支払っても物件の引渡しが行われない場合、
訴えたら、簡単に引渡しは実行されるものでしょうか。

当然、売買の手順で支払いが先になりますが、
本当に引渡しが行われるのか心配しています。
人生で一度の買い物なので。。。

回答No.1

-9L9- · ベストアンサー

＞当然、売買の手順で支払いが先になりますが、
当然ではありません。普通、不動産売買なら残金の支払いと物件の引き渡しは同時です。行政書士も立ち会って登記手続きまですぐに済ませるのが普通だと思いますが。
契約で代金前払いと決まっているなら、いまさらキャンセルは難しいでしょうが、不安なら支払いの際に弁護士などの専門家の立ち合いを依頼すべきだと思います。簡単に引き渡しがされるかどうかは相手次第です。高額な買い物をするなら相手方の使用調査をするのは常識だと思います。そのうえで信用できると判断できて初めて取引はするものです。
訴えるような状況なら、手続きから判決まで数か月から数年、さらに実行を求めるとしたらその判決後だし、仮に詐欺なら判決が出たとしても実行不能でしょう。

お礼

回答ありがとうございます。
仰るように引渡し契約と支払いは同時でした。
私のメインバンクで取引をする運びとなりました。

担当の方は、若い方で毎回説明不足なため少し不安になりました。
その後、上司と話ができたのですが、ある程度納得の説明をいただきました。
今回の担当に限った話ではありませんが、不動産業（営業）の方々とは
いつも話しがかみ合いません。。。

回答No.4

kitasensei

法律家の立場からお答えします。
売買契約は双務契約で、双務契約の当事者は同時履行の抗弁権を有します。同時履行の抗弁権とは、売主が物を引き渡さないと買主が代金を支払わない。買主が代金を支払わないと売主が物を引き渡さない、という効力です。ですから、物、即ち買われる不動産の引渡しと売買代金の支払を同時に引き換えに行うことをお勧めします。
契約の内容としては、売買代金支払と不動産の引渡しを同時に行い、その時に所有権が移転する、というようにすべきでしょう。
なぜなら、特定物の取引は特別の定めがない限り危険負担が債権者主義に支配されますから、もし代金を支払ったにもかかわらず不動産の引渡しがされない間に売主の責めに帰さない事由で不動産が滅失したり毀損したりした場合、不動産が例えば火事で焼失してしまったにもかかわらず買主の代金支払義務だけが残る危険があるからです。
注意して取引してください。

お礼

貴重な専門家のご意見、ありがとうございます。
丁寧な説明で、とても参考になりました。
ある程度不安は解消されましたが、初めてのことなので
注意して取引していきたいと思います。

回答No.3

kanrishi

書類上の決済（登記簿上で名義変更や選順位の抹消など）がなされても引き渡し（退去明け渡し）まで担保するものではありませんから、その場合には契約内容に則って完全な引き渡しを請求できます。それに強制力を持たせるためにはそのためだけの訴訟を提起することになります。
居住者が売主の場合の引渡請求は直接できます（訴訟でも比較的簡単に決着をつけられます）が、第三者の場合はいろいろ複雑な権利関係を偽装される可能性があり、そのほとんどは決済後に判明します。そうなったら泥沼にはまったよう状態になります。
売主が正規の免許のある業者でしたら、営業免許が担保になって違法な取引を自制するはずで、普通は考える必要はないものですが、物件に第三者が居住しているような場合などでは「訳あり物件」（たとえば任意売却を買い取ったとか）の可能性があり、警戒が必要です。

鍵とか残置物などはさほど重要ではありません。現居住者だけは確かめてください。

余談ながら、不動産取引に行政書士はほぼ無関係です。司法書士と混同しないようにご注意ください。

お礼

回答ありがとうございます。
何度聞いても担当者が契約日の段取りを説明してもらえませんでした。
どのような手順で取引するのか、もし引渡しが実行されない場合は
どうなるのか聞いても、警察でもどこでも言ってくださいなどと
不安をあおるような返事ばかりでした。
今わかったのは、担当はあまり知識がないということでした。
その後、上司と会話したときは、疑問点にある程度回答してもらいました。
手付金支払い後に手続きが履行されない場合の問い合わせ先、
残金の支払いはどこでどのような手順で行われるのか等。
今は、１００％とはいえませんが、ある程度不安は解消されました。
ご近所のヒアリングも数回実施済みで、空き家なのも確認できています。
重ねてお礼申しあげます。

回答No.2

usagi_kun

住宅ローンを借り換えをした時に、借り換え先の銀行が手配した
行政書士と同行して、銀行に行きました。

銀行の窓口で書類を受け取ると同時に、行政書士に書類を渡して、担保設定でした。

なので、行政書士に移転登記の依頼を行い

現金と引き換えに、登記書類の引き渡しを受けて、手続きをしてもらうのが、正解なんですかね？

高い買い物なので、専門家に相談か不動産屋に相談しましょう。

お礼

実体験の投稿ありがとうございます。
とても参考になります。
同じように銀行で契約処理をしてきます。
少し安心できました。