相続時精算課税制度とは？家の名義変更と住宅ローンについての質問
- 相続時精算課税制度を使った家の名義変更方法とは？相続税のかからない価格は？
- 母が65歳で名義変更をする際、未完済の住宅ローンは問題ない？物の相続は可能？
- 先に住宅ローン名義を変更すると家の名義変更はスムーズにできる？
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相続時精算課税制度について
40歳男性です。 3年前に戸建ての家を購入しました。その名義変更に関する質問です。 宜しくお願い致します。 まず質問の前に、質問に関わることを説明させていただきます。 家を購入した当時、お恥ずかしいのですが、自営業のため、 ローンを組むのが難しく、実母名義で住宅ローンを組み、 家の名義も実母名義で購入いたしました。 ただ実際は、毎月のローン返済は全て私が支払っています。 現在、自営業を辞め、正社員として勤務しています。 なるべく早いうちに、家の名義と住宅ローンを実母から私に変更したいと考えています。 家の名義変更に関しては、住宅購入時に、「相続時精算課税制度」を使って、 実母が私に住宅を生前贈与するという形をとればいいと、 不動産会社の担当者にアドバイスいただきました。 ここで、質問です。 ●質問その1 家の販売価格は、2780万円で、頭金200万円入れて、2580万円でローンを20年で組みました。 2500万程度であれば、相続税がかからないそうなのですが、これは正しいのでしょうか？ ほとんど相続税を払わなくて済むということでしょうか？ ●質問その2 母が65歳になれば手続きしようと思うのですが、その時点で 住宅ローンは完済していなければならないのでしょうか？ ローンの残高含めた物を相続することは可能なのでしょうか？ ●質問その3 家の名義は母のままで、先に住宅ローンの名義を母から私に変更しておいた場合、 母が65歳になった時に、スムーズに家の名義を私に変更することは可能でしょうか？ 質問は以上です。お手数おかけいたしますが、宜しくお願い致します。
- ilinx996
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＞実母名義で住宅ローンを組み、家の名義も実母名義で購入… ＞実際は、毎月のローン返済は全て私が支払っています… これは、子から親への贈与です。 親子や夫婦は互いに扶養義務があり、日常の生活費を足し合うことは贈与ではありませんが、住宅ローンまでは日常生活費と言えず、親子間であっても贈与が成立しています。 http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402.htm 母に、贈与税の申告と納付の義務が生じていると考えられます。 http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4429.htm ＞家の名義と住宅ローンを実母から私に変更したいと… 相続時精算課税など申告したら、これまでの無申告が明るみに出ます。 ここは素直に「負担付き贈与」として申告すべきでしょう。 http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4426.htm ＞2500万程度であれば、相続税がかからないそうなのですが… その家だけでなく、現金や預金を初めすべての遺産を合計して判断します。 現行法では、 5,000万 + 1,000万 × 法定相続人数 の基礎控除があります。 http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4152.htm ＞母が65歳になれば手続きしようと思うのですが… 現在何歳なのか存じませんが、法律とは、未来永劫不変なものでは決してありません。 現に昨年あたりより、相続税の基礎控除額引き下げが俎上に載っています。 東日本大震災の余波で棚上げになってはいますが、税収確保の観点からいつ再燃してもおかしくありません。 現在の法制度を金科玉条にして、何年も先のことを考えても意味ないのです。 ＞住宅ローンは完済していなければならないのでしょうか… ＞家の名義は母のままで、先に住宅ローンの名義を母から私に変更しておいた… それは銀行がどういうでしょうね。 いずれにしても、登記名義と実際のローン負担者が異なれば、必ず贈与税の問題がついて回ることを肝に銘じておいてください。 税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。 http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm
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