持家を担保に取られる兄一家

質問

兄（５０歳）のことで相談です。
兄一家は最初に買った家が住みにくいからと２年ほどで別の家を買い１０年ほど経っています。
私（妹）はてっきり前の家は売れたとものと思っていたのですが、売れずに賃貸として人に貸している状況でして、
その賃料はローンより安いため、２軒分（１軒目は２万ほど足がでる）のローン（２軒で１２万ほど）と
２軒分の固定資産税を支払っているとのことです。

兄は職を転々とし子どもが３人、兄嫁は月５万ほどのパートですがそんな状況で毎月の支払が間に合うわけもなく公共料金を止められたりもしょっちゅうのこと、当然、家のローンも滞ることしばしばで
とうとう現在住んでいる家を担保にとられ、半年以内に引き渡すことになったといいます。
賃貸として貸していた１軒目の借り手もなくなったようです。

実家の父（８２歳）は脳梗塞（３年前に発症、２年前から入院）で半身不随（要介護４）で入院中、母（７９歳）はその父の老々介護がつらかったと持家であるマンション（ローン完済ずみ、維持費は管理費２万と固定資産税）にいるのを拒み
近所にハイツを借り暮らしています。要支援１です。

父の年金で父の入院代と母のハイツの家賃をだし、実家のマンションの維持費は私が支払っています。
マンションの名義は父。売却しても５００万の価値がつけばいいぐらいの古いマンションです。

兄には父のマンションに住めば毎月の２万と固定資産税だけで済むからそうしろというのですが兄嫁が拒んでいるようです。兄嫁は父の見舞いも母のところにも顔を出しません。
両親が元気なときはあれこれお金を用立ててもらっていたようなのに一切関わろうとしません。
そのせいで、両親の預貯金はほとんどありません。入ってくる年金のみです。

また、１軒目の家に戻れというのですがそれも「嫌で出て行ったのに今更戻れない」とわがままなことを言います。
不動産屋が新しい借家を探してくれるだろうと人任せなことを言います。

相談したいことは
(1)もの知らずの兄一家は不動産屋に騙されているのでは？と思えて仕方がないのですが
　世間一般にこういうもなのでしょうか？
　私は持家にこだわりがなく公営住宅（賃貸）に住んでいるので持家のことがよくわかりません。

(2)兄の話では短編的でわからないのですが、現在の家が担保に取られてってことは
　１軒目の家も担保に取られているってことでしょうか？
　また、担保にとられた場合、その家の固定資産税は誰が支払うのでしょうか？

(3)家のローン以外、兄に借金があるのかどうかわかりませんが自己破産申告をしたら
　身辺整理が可能なのでしょうか？
　２軒とも売って安い賃貸で家族５人、分相応の暮らしをしろと何度も行っていますが、
　１軒めの家の建て方が二個一で隣の声が聞こえ、住みにくく売れないとのことです。

(4)本来なら全く関わらず、知らん顔をしたいところなのですが、万が一
　両親や私に火の粉が降りかかってくることがあってはと思い、相談しています。
　その点はどうなのでしょう？

(5)また、両親のことを一切私に任せ、マンションの維持費も私が支払っている状況で
　父が亡くなった場合、マンションの相続で仮に５００万で売却できたとして（売却に当たっての
　内装・家具の破棄を考えると４００万にもならないかも）兄の取り分は
　１２５万になるかと思います。１２５万でも現金はのどから手が出るぐらいほしい兄一家なのですが
　父の介護等でかかった私の費用を計算すると兄一家には一銭も渡したくないのが心情です。
　両親が亡くなった場合のお葬式の費用も私が用立てなければならない状況ですし、
　いままでにさんざん両親からお金を用立ててもらっているのにいまさらという気持ちもあります。
　この点は今後どう対応すればいいでしょう？父の成人後見人申し立てをすべきでしょうか？

回答No.2

kurikuricyan

（１）～（４）までは、No.１さんの通りです。

No.５については、お兄さんが、「どうしても俺にも渡せ!!」

とごねた場合、ご両親に係った費用等　明細をとっておき

相続のとき、相続の合計金からこの、介護に係った費用、葬儀費用を差し引き

残ったお金を貴女と二等分するしかないでしょう。

葬儀のときの不祝儀等の管理はしっかり握っておきましょう。

回答No.1

bara2001

（１）.長引く不況のせいで賃貸市場は冷え切っています。物件がだぶついていますので、よほどの好条件の物件でなけれは１年や２年借り手がつかないことも普通にあります。
１軒目の家も自宅用に建てられたのであれば賃貸用よりもコストがかかっていると思います。でも、それを賃貸に回すとなると、その余分にかかったコストを家賃に上乗せすることはできません。基本的に素人が賃貸に回しても赤字になります。
たとえば転勤のために数年留守をするようなケースであれば、自宅を所有したまま定期借家で賃貸して、帰ってきたらまた住むということはあります。それはそういう前提で自腹を切ってでも戻る家が欲しいからそうしているわけです。
１軒目の家に戻るおつもりが無いのであれば、さっさと売り払うべきでした。

（２）.家を建てるのにローンを組んだ以上、土地建物には抵当権が設定されます。
１軒目の家には１軒目のローンの抵当権が設定されます。２軒目の家には２軒目のローンの抵当権が設定されます。ただし、場合によっては、まれに１軒目の家に２軒目のローンの２番抵当が設定されている可能性もあります。
固定資産税を払うのは毎年１月１日の所有者名義人なのでお兄様です。

（３）.自己破産する場合は不動産などはすべて処分することになります。

（４）.質問者様やご両親については、保証人になっているようなことがなければ、何ら責任を負うことはありません。

（５）.寄与分という制度があります。ただしお兄様が納得せずに争いになれば裁判をすることになります。
１２５万円程度だと、弁護士を立てて勝訴しても、手元にはほとんどお金は残りません。
やるなら本人訴訟で自力でやるしかありません。
http://souzokusupport.net/kiso/1-8.html

お礼

各質問に詳しい説明ありがとうございます。

兄夫婦の考えの甘さには辟易としております。１軒めを売ったものと思っていましたので。固定資産税が支払えないと叔母のところにお金を所望しに行ったことで私が知ることになり、１軒めの売却を勧めても二個一で隣の声が聞こえ売れないというばかりでした。

不動産屋とどういう交渉をしているのかもわかりませんし、こういう物件は売れようもなくどうしょうもないのでしょうか？

父名義のマンションはそんなに価値のあるものでもないので遺産相続してて、あとの処理、売却するにあたっての作業を結局、私がすることになるので現金化したら、何もしない兄に渡すのは癪にさわるのですが、この際２軒とも売却して兄一家がマンションに住むなら私の取り分は別にどうでもいいと思っているし、その旨、兄にも伝えたのですが、兄嫁が拒否っているようです。

両親には保証人になっているかどうかは以前確認しました。両親も私も保証人にはなっていないのでその点は安心しました。

ご丁寧にありがとうございました。