宅建業法8種類制限のクーリングオフについて

質問

宅建業法の8種類制限で、

「宅建業者が自ら売主となる宅地・建物の売買契約について、事務所等以外の場所において、買受けの申込みをした者、または売買契約の締結をした買主は、原則として、書面により当該買受けの申込みの撤回または契約の解除をすることができる。」

とあり、さらに

「クーリング・オフの規定に反する特約で申込者・買主に不利な特約は無効」

という法律になっていますが、「口頭でクーリング・オフできる」という特約をした場合、宅建業者でない買主は「書面によらないで」申込みの撤回または契約の解除をすることができるのでしょうか？

回答No.1

Tomo0416 · ベストアンサー

本来、当事者の自由意思による契約は、法律の規定より尊重され、優先されます。
しかし、専門的知識を有する業者と一般消費者の間で交わされる契約など、当事者の一方に著しく不利益となる契約や、犯罪・公序良俗に反する契約を防止するため、民法やその特別法である各種業法等には、強行規定と言って、契約内容より法律が優先するとされる規定が設けられています。

宅建業法における「クーリング・オフの規定に反する特約で申込者・買主に不利な特約は無効」というのも強行規定ですから、クーリングオフに関して申込者・買主に不利な特約が結ばれていたとしても無効となります。
しかし、クーリングオフの申込は、原則として書面でするものですが、それを口頭でも可能とすることは買主に不利とは言えませんから、特約は有効です。したがって、事務所等以外の場所において申込み・売買契約を締結した宅建業者以外の買主で、クリーリングオフの説明を受けてから7日以内というクーリングオフの条件を満たしていれば、口頭で申込の撤回、契約の解除ができますし、申し出を受けた業者は手付金等受領済みの金銭を速やかに返還しなければなりません。

お礼

ありがとうございます。

的確なご回答で参考になりました。

回答No.2

gookaiin

＞「口頭でクーリング・オフできる」という特約をした場合、

まず上記の特約は現実にはあり得ない話です。業者側からすれば、法律で『書面による』と決まっているクーリングオフの申し出を『口頭で可』とする必要はありません。（なぜこのような特約がでてくるのか、理解できません。）

なお１００歩譲って仮に上記の特約をした場合は、書面によらず口頭でクーリングオフが成立すると思います。（私見です。）

契約は甲乙合意の上で結ばれます。契約の当事者である業者が、『口頭でのクーリングオフの申し出を認める』旨の契約に判を押したなら、後から『クーリングオフは書面での申し出が必要だから、口頭での申し出は認めない』という主張はできないでしょう。

契約の当事者である業者が『口頭でのクーリングオフの申し出を認める』旨の契約に判を押しのに、後から『口頭での申し出は認めない』という主張をしたら、結果として客を騙したことになり、重大な信義則違反になります。。

お礼

ありがとうございます。

現実ではありえないと思いますが法律上どうなるのか知りたかったので参考になりました。