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土地売買の注意点と購入後のトラブル解決法とは？
- 土地購入を考えている方への注意点として、購入する土地に昔の遺物が埋まっている可能性があることが挙げられます。
- 購入前に市役所への調査依頼が必要で、お墓などの発見があれば契約解除ができることを事前に確認するべきです。
- また、契約時に破棄できる条件を明示し、手付金の返金についても確認しておくことが重要です。
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他の方への補足を拝見すると建物は建ちそうですから不動産業者に契約不履行による白紙解除は無理ですね。しかし、工期がない時に埋蔵物調査はいただけません。期間は指定できないからです。 期間もなく手付け放棄するリスクがあるなら他もお探しになったほうがとも思います。 手付け放棄による契約解除は、特段期間を決めなければ契約履行着手までの期間です。 登記を開始したり、内金を入れれば決済前でも手付け放棄できませんのでお気を付け下さい。
その他の回答 (5)
- 0621p
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すでに回答があるように、おそらくは「市の費用での試掘で済んで建てられないような事はない、少し時間がかかるだけ」という事だと思いますが、万一とんでもない物が出てきたりした場合は発掘が必要になり、場合によっては土地所有者の費用負担で発掘しなければならない事もあります。 というような土地であるので、売れにくいので値段も安い、という事になるのが普通だと思いますが、どうですか？ そんな土地でも一人前の値段で売ろうとしているなら、安くするように交渉してもいいし、発掘などが必要になった場合は白紙解約、という条件で交渉しても良いと思います。 その土地や地域の人気度合いなどにもよるのですが、あなたが買わないと言えば相手も困るのではないでしょうか？どうしてもその土地でないとダメですか？ダメ元で強気の交渉をしてみてはどうでしょうか？
補足
回答ありがとうございます。 売主は昔から近所に住んでいるのにそういう地域?という事を全く知らなかったとかで、 当たり前に売れるはずと思っていたみたいで、値段も安くはありません。 しかし市役所の職員が掘ったり、全額払う前にこちらで少し掘るなどして、万が一購入しない (手付け放棄）場合、近所の噂がたち売れなくなるのを気にされています・・・。 なので、何か出てきた場合に放棄するなら始めから私とは契約したくないと・・・。 なので、安くしてもらうとか、交渉もできる感じではありません・・・。 しかし、このあたりはほとんど坪数が少し多いのでトータル的に買えません。 50坪の土地は、ここしかありません。 やめれは、土地が出るまで家が建ちません・・・。 そのような事も知っているのかもしれません・・・。
- oyazi2008
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埋蔵文化財包蔵地ですが、一般戸建ての場合はほぼリスクはありません。浅い範囲でしか調査しないからです。調査と言っても基礎のネギリ時に40ｃｍから60ｃｍ程度ユンボで掘った穴を覗き、目視で確認する程度でしょう。基本的に埋まった状態であっても、それが破壊されなければ良しとするわけなので、そう深く掘るわけではありません。また、保存すべき文化財が出た場合のみ本格的な調査となり、これは建物跡などが発見された場合です。土器などの類は周辺で掘り出され既に、保管済みですから新たな発見がなければ発掘調査には至りません。 売買契約で停止条件を付加する場合は、宅地造成やマンション建設などのより深く広い範囲を調査する必要がある場合のみです。一般住宅の場合は停止条件は付帯しません。 最初の確認調査も建物が建築され、基礎工事で掘る部分のみでです。採掘しない部分の調査は必要ありません。事前に簡単な計画書を提出して、基礎工事時に立会いしておしまいですよ。 また、その土地が以前建物が建っていた土地ならば更に安心です。解体時に基礎採掘部分程度は既に掘られていますから。 あくまで私の営業地域での事例ですから、すべてとは言いませんがそう心配されることはないでしょう。 市の担当課などに調査範囲と深さなど聞いて見てください。 もし市で最初から土地全体を試掘調査を行うというならば、埋蔵されている可能性は大きいということですから、これは考えものです。ハッキリするまで契約締結はしないほうが良いでしょう。
補足
詳しく回答ありがとうございます。 先ほど工務店から市役所に問い合わせをした所、建築の申請後、話し合って調査するかどうか決定になるらしく、絶対すると決まったわけではないという事と、どの位掘るのかは、おっしゃる通り50cm程らしく、見つかれば、それより上で建築すようにと言われるとの事。しかも調査決定になっても、庭になる部分を一部だけで、基礎の部分は後々地盤などで市に言われるといけないので掘らないと言われたみたいです。 という事は、埋蔵の可能性大までとはいかないという事ですよね? 気にしているのは、お墓などですが、一部だけではわかりそうにないですよね・・・。 調査してしまえばあれば出てくると思っていたので、形式的っぽい調査みたいな感じで契約を破棄するような事態には良くも悪くもなりそうにありませんね・・・。
埋蔵文化財包蔵地は、開発計画や建築計画をあらかじめ提示して、試掘して、出てきたら発掘して、場合によっては計画変更を求められます。教育委員会にもよりますが、通常は計画ができている段階なので、土地の購入後、金を払った後です。 出てきた場合は工事が遅れます。試掘や発掘の費用も負担しなくてはならない場合もあります。 埋蔵文化財が土地の隠れたる瑕疵にあたるかどうかはケースバイケースと思いますが、出るかもしれない場合は、売主は当然瑕疵担保責任を負わない方向に持っていきます。 結局交渉によりますが、文化財が出てきた時の費用負担等を決めておくことは、後のトラブルを防止する上で必要でしょうし、売主があくまでも瑕疵担保責任を免責にというのであれば、土地購入の目的を達しない可能性も出てきますので、取引はしないほうがいいと思います。 まずは教育委員会や図書館に行って、周辺の発掘状況とか古地図を確認して（素人が見ても出るんじゃないか、と思う土地もあります）、出てくる可能性はどうかを調べましょう。
補足
回答ありがとうございます。 ＞開発計画や建築計画をあらかじめ提示して、試掘して、出てきたら発掘して、場合によっては計画変更を求められます。教育委員会にもよりますが、通常は計画ができている段階なので、土地の購入後、金を払った後です。 とありますが、これは土地の契約をして手付金を支払った後に市役所に建築計画を提出し調査に入るという意味でしょうか?契約前に調査はしないという意味でしょうか? 以前よりこの周辺は発掘して出てきており、最近、購入予定の土地より東側に50ｍ程の場所に公民館ができたのですが、その際もお皿などが出てきたそうです。 市役所は費用は市がもち、発掘したからといって建築できなくなるような事はほぼないという事でした。 ＞埋蔵文化財が土地の隠れたる瑕疵にあたるかどうかはケースバイケースと思いますが、出るかもしれない場合は、売主は当然瑕疵担保責任を負わない方向に持っていきます とありますが、これはどういう意味でしょうか?お皿とかがあると瑕疵になる場合はどういう時でしょうか?通常土地契約の際にこの瑕疵担保責任という項目があるのでしょうか? 完成予定希望まで日があまりない事と希望する場所に土地が他にない事とで悩みます。 ちなみに全て売主側の条件で進んだ場合で、不都合な物が発掘された場合は手付金の放棄のみで解除できるのでしょうか?
- kei1966
- ベストアンサー率46% (1033/2245)
心情的にいやだからという理由では無償で契約解除できません。 建てたい建物が建てられない状況であれば解約もできるでしょう。 土地が宅地として使えないのですから手付けももどりますね。 しかし、心情的にいやというのでは手付けも戻りません。 契約前に市役所に調査してもらってから購入すればよいように思います。 特約つけたいでしょうが双方で納得してつけるものなので相手がダメと言えば付けられません。 付けられても心情的理由ではやはりダメだと思います。
お礼
回答ありがとうございます。 心情的理由での解約は手付の放棄でできるという事ですね? 全額とかになるのかと心配しました。
- atelier21
- ベストアンサー率12% (423/3293)
歴史的○○地 というのはありますね、発掘調査は義務となり、その間着工が遅れます 契約書にその旨条文作り込むしかないでしょう、但し双方納得の上 共通理解に至らなかった場合は、諦めるしかない
お礼
回答ありがとうございます。 発掘調査は義務なのですね・・・。 なかなか不動産屋側はＯＫをくれそうにありません。 ありがとうございました。
お礼
たびたび回答ありがとうございます。 話が進むと手付け放棄だけではすまなくなるという事ですね。 こわいですね・・・。気をつけます。