賃貸住宅の賃貸借契約書に関して

質問

あまり内容を読まずに部屋を借りる契約をしたのですが
下記のような記載があります。これって法的有効性はあ
るのでしょうか。

遵守事項 本物件の家賃及び管理費等の支払いは、いか
なる理由があっても１０日以上遅れてはならない。

私（借り主）は、契約書各条項及び遵守事項に該当す
る違背があった場合、通知・催告をせずに本契約を解除
されても異議を申し立てず、借り受けた建物を即刻明け
渡します。
貸主が明け渡しに支障があると判断した場合、借り受
けた建物内の全ての物品を貸主の任意の金額で処分・換
金し家賃またはその他の費用に充当すること、及び換金
した金員を貸主が預かることに異議を申し立てません。
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裁判とかをせずに貸し主がこのような行動を取ること
は実際に可能なのでしょうか？

回答No.1

law_amateur · ベストアンサー

賃借人としては，契約書に押印している以上は，契約内容をよく読んで理解した上で契約していることになりますから，契約内容をしっかり守ることは基本的に必要でしょう。

　とはいうものの，住居の賃貸借契約は，あまりに家主に有利な契約であると，賃借人は住居を簡単に失ってホームレスになってしまいますので，裁判をする上では，公平の見地から適切に制限されなければならないとされています。

　まず，賃料は，家主にとって賃貸借契約によって得られる唯一の利益ですので，本来なら１日たりとも遅れてはならないものです。それを１０日も猶予してくれているとみれば，これは賃借人に有利な契約ともいえます。

　まあ，これは前振りで，家主にとっての本命は，その後の無催告解除特約といわれるものでしょうね。これは，裁判の上では基本的にダメとされています。家主が遅れている賃料を○日以内に払えという催告をせずに賃貸借契約を即刻解除したとしても，その解除は無効とされます。もちろん，賃借人としても，すぐに遅れている賃料を用意して家主に支払う必要があります（現実には供託することになります。）し，その後の毎月の賃料も遅れずに支払う必要があります。そのようにしながら，裁判で争うということになるわけです。

　異議を申し立てない，すなわち裁判をしないということですが，裁判をしないという合意も有効とされる場合がありますが，このような場合は無効ですね。

　私的処分を認める合意も無効です。このようなことのために国家が強制執行の制度を用意しているわけで，このような合意を広く認めて，ある者が他人の財産を自由に処分できるなどということにすると，日本の国家体制の基礎である私的財産制度を乱すことになるからです。

　まあ，一般に家主は詳しい法律は知りませんし，店子も法律を知りませんから，家主としては，このようなこわい文言の契約書を使うと店子が震え上がって有利にものごとを進めることができると思うがちですが，現実はそれほど甘いものではないということです。

　とはいえ，不良賃借人に手を焼いている家主が多いことも現実ではありますが・・・

お礼

ご回答ありがとうございます。
滞納したわけではないのですが、
家賃支払日が２０日で私の給料日が
３０日なものですから、振り込みが
遅れる事態も有り得ると思い
質問させて頂きました。