- ベストアンサー
口頭での借地契約の変更について
現在会社の隣接地にある400坪の土地を地主より借りて事業を営んでいます。40年前に地主と口頭の約束で借り受け年間150万円の賃料を払い続けてきました。（契約の内容がわかる書類等は一切無いです） 昨今経営陣が交代し、経費削減の為地主と賃貸契約の締結と賃料の値下げの交渉に行った所、事業用の定期借地を結び、賃料はそのままで保証人と保証金を入れて契約をして欲しいとのことでした。 賃料の相場は詳しくはわかりませんが、誰に聞いても高いとの事でした。また、その場所を返還すれば事業に差支えがありますが、返還されれば次に賃貸することはかなり困難だと思います。 こういった場合 (1)まず事業用定期借地で良いのか、また保証金も納めなくてはならないものなのかわかりません。 (2)賃料について正当な金額の算定方法及び根拠の示し方がわかりません。 正直こんな景気ですので保証金といわれても右から左と言う訳にはいきません。賃料についてもなんとか下げてもらいたいと言うのが本音です。 法的に問題ない方法、知恵がある親切な方教えて下さい。お願致します。
- mero2mero2
- お礼率71% (5/7)
- 賃貸・アパート
- 回答数2
- ありがとう数1
- みんなの回答 （2）
- 専門家の回答
質問者が選んだベストアンサー
契約書はあったほうがよいでしょう。 言った言わないじゃ困るし。 事業用として20年 保証金は概ね2～4ヶ月。 事業失敗とかあるから、一応保険みたいなもの。 保証金は契約満了にて返金される。 もちろん、他の事業者に契約の譲渡も可能。 固定資産税評価額に対して 何倍にするかだから、 地域の相場を聞くと係数何倍かわかりますね。 公に契約を残すことも出来る。 （賃借権設定登記） 第三者に対抗できるけど、まぁしない。
その他の回答 (1)
- poolisher
- ベストアンサー率39% (1467/3743)
借地の利用形態によって変わってきます。 １．借地上に登記建物があれば借地借家法上の借地権となり条件交渉 は借地人に有利になります。 ２．駐車場など登記建物がない場合、借地借家法の借地権保護の対象外 となります。 １．の場合は、地主の条件は無視して構いません。 単純に地代交渉だけを行います。折り合いがつかなければ、地代減額の 調停を申立てます。近隣相場等に比べ明らかに高ければ減額が認められ ることになると思います。 ２．の場合は、折り合いがつかない場合地主から契約解除が可能ですか らお互い折り合いをつけるため、地主の請求も多少は引き取る必要が でてくるかも知れません。
補足
ありがとうございます。 現場にはクレーンが据え付けられているだけで、登記はしていません。 以前の契約形態に関わらず、今回の事業用の定期借地契約には応じないといけないものでしょうか？ 都合がいいですが、賃料だけ下げてもらうというのは不可能なのでしょうか？
関連するQ&A
- 定期借地契約について
お世話になります。 今、定期借地契約を締結しようと思っています。（借主として）事業用定期借地権です。 そこで質問です。 事業用定期借地契約を締結した場合、期間の延長・更新はできますか？ 色々調べたら、「更新はなし」としか記載がありません。これは原則としてで条項で謳えば可能なのか、絶対的に無理なのか、ということがわかりません。 あと、事業用定期借地契約では、建物を譲渡することは可能ですか？ これも「更地返還」となっているので、無理なのか、可能なのか教えて下さい。 困っています・・・
- ベストアンサー
- その他（法律）
- 借地の契約について
借地の使用契約について教えてください。 私の実家はもう５０年あまり借地を借りて、その上に家を建てています。６年ほど前から地主の世代交代により借地の使用についての規定が大幅に変わりました。 ＜今まで＞ ・年間に数万円で借りていた ＜６年程前から＞ ・２０年契約で百数十万円で借地の賃貸契約を締結 ・それとは別に年間十数万円の賃貸料支払い という２本立ての契約形態となりました。法律上、このような２０年契約の賃貸契約というようなものを締結する義務はあるのでしょうか？ しかし・・・既に一度は支払ってしまっているので既に認めている事になりますが・・ 何かよいアドバイスをください。
- ベストアンサー
- その他(住まい)
- 借地契約書の無い場合の借地権の売買について
賃料を払って借地に住んでいます（借地権はある）。しかし、 今度道路拡張で立ち退くことになりました。道路に取られた分の 借地権の損失補償は市と交渉中です。残った借地の借地権を 地主や第三者に売ることは出来るか教えてください。 なお、借地契約書はありません。
- ベストアンサー
- その他（法律）
- 借地料（借地権）について
借地をして家を建てて住んでいます。 私の建物が建っている借地の一部が道路用地になります。 地主との権利配分の確認書に基づき、借地権の権利消滅に関する契約と物件移転補償契約を締結しました。地主との土地の売買契約も同時に締結されたと思います。 建物を解体するまでの間も、地主が今までどおりの額で借地料を要求してきました。 道路用地になる部分の所有権は地主から公共団体に移転していると聞きましたので、この場合の地主に支払う借地料は、残地部分のみの借地料を支払えばよいと私は考えます。 本当に今まで支払っていた額を支払わなければならないのでしょうか？地主は何の根拠をもって、今までの額を要求できるのでしょうか？
- 締切済み
- その他（法律）
- 定期借地権の一体化について
ある事業者より定期事業用借地の申し入れを受けています。 事業者は隣接地所有者（親戚です）とも同様の借地権契約を結び 一体の土地としての事業を予定しています。 事業者側より隣接地所有者と事業者との借地契約と私との契約が 不可分一体であることの記載を要望されてます。 事業者側としては一体の土地に建物を建てる訳なので両契約一体での 保証を求める事は判りますが、何か此方がそのリスクを負わされて いるようでチョッと気になっています。 このような場合、注意すべきことについてご教示頂きたく。 宜しくお願いします。
- 締切済み
- 賃貸・アパート
- 事業用定期借地権設定覚書の賃料支払開始時期について
事業用定期借地権設定覚書の賃料支払開始時期についてお教え下さい。u2iwillfollowyouと申します。宜しくお願い致します。 あるコンビニエンス・ストアから、私が所有する土地に２０年間の事業用定期借地権設定契約を締結したいという話があります。「まず最初に契約するのは、公正証書を締結する前の覚書になり、公正証書の締結については、２０１５年の３月までを目途に考えており、公正証書を締結して確定の契約となる。」とのことです。 事業用定期借地権設定覚書の賃料の条項では、開店日から賃料を支払うことになっています。そこで、相手方に開店までの期間を質問したところ、 「◆店舗開店までの工事期間について ・スタートしてから約６か月程を見込んでいます。 (1)試掘申請から結果の回答まで（約２ケ月） (2)開発申請、建築確認申請等で（約２ケ月） (3)工事を開始してから完成まで（約２ケ月） ※この中で一番予定が変動するのが、開発申請と建築確認申請になります。 状況により変動することがあることはご了解をお願いします。」 という回答がありました。 土地をあけ渡しても、少なくとも６ケ月間は賃料収入無しとなることが有り得ることになりますが、一般的な事業用定期借地権設定覚書、他のコンビニエンスストア、スーパー等でも賃料支払は「開店日」からとなっているのでしょうか。公正証書を締結して確定の契約となった時点から、工事は始まり土地を使用収益していることになると考えますが、賃料支払を「契約締結の日」からとするよう条文の修正を交渉することは不可能でしょうか？ 今の段階で、駄々をこねるつもりはありませんが、６ケ月（半年）は長すぎると感じました。できましたら、あるコンビニエンス・ストア、スーパー等の事業用定期借地権設定覚書では賃料支払開始時期はこうなっているという事例をお教え頂けませんでしょうか。契約相手方の名前を出すことが不可能であれば、一般的な事業用定期借地権設定覚書の話として、法律の専門家の方からのご教授をお願い申し上げます。
- ベストアンサー
- その他（法律）
- 定期借地契約
実家の近くで営業している商店から土地を借りたいという申し出がありましたので受託しようと思います。 用途は店舗住宅併用住宅建設ででできるだけ長期を希望しています。 一般定期借地契約書は全国土地取引業協会連合会のひな形があったのでこれを使おうと思います。 事業用定期借地契約の場合は公正証書が必要ですが一般定期借地の場合は任意ですので当事者同士で締結しようと思いますが問題ないでしょうか。
- ベストアンサー
- 宅地建物取引主任者（宅建）
- 旧法借地権を今新しく契約
旧法借地権での土地賃貸借契約を、 今現在あらたに結ぶことに違法性は無いのでしょうか？ （ネットを見る限り旧法の方が、賃借人が保護されているような内容なので 不動産屋さんのすすめ通り、その内容で契約したいのですが・・・） 郊外の田舎の土地ですが ・契約時に地代以外（一年分）の費用は無し ・契約期間30年、更新可、更新料無し ・返還時（更新時期途中、満了いずれでも）は更地戻し ・保証金無し ・書き換え料、各改築、増築に承諾料なし、移転料も無し ・純粋に地代を年ごとに地主に払うだけ という契約を結ぼうとしていますが、これは旧法でしょうか新法にあたるのでしょうか？ また、賃貸契約を結んでいるだけで、借地権を有していると考えてよいのでしょうか？ （地主の承諾が得られて、借地権を売る？？というような場合、 自分が借地権を有している証明は「賃貸借契約書」のみということかどうか） 売却の時には (1)建物を撤去して、更地の状態で第三者に任意の価格で売却 (2)建物をそのままにして、第三者に建物+借地権という形で売却 などは可能なのでしょうか？ それとも、保証金も承諾料も更新料も無しの、シンプルな賃貸借では ただ土地を地主さんに返す（賃借契約を解除する）のみになるのでしょうか？ また、30年契約を途中で解約した場合にも（年単位の支払いは返還されないようですが） 特に残存期間の地代の請求などもされないようなのですがこれも一般的なのでしょうか？ 分からないことだらけで恐縮ですが、 詳しい方よろしくお願いします。
- ベストアンサー
- 賃貸・アパート
- 定期借地権・借地権について
定期借地権の保証金について教えてください。定期借地権の保証金って中途半端に高いように思います。保証金の相場として土地代の2-3割で1500万とかします。でも建物の取り壊し費用なら木造で150万、RCでも300万も見とけば十分だと思います。賃料なんて月3万円とかなので延滞考えても1500万とかは高すぎます。 中途半端に高いので、土地の賃料とローンを合わせると結局土地を買って家を建てるのと比べてそんなに変わらなくなってしまい、初期投資が少なくて済むという魅力が半減します。 また、保証金を大家が使い込んで帰ってこないリスクも出てきます。土地に抵当権でもついていたら、底地で弁済も無理です。 大家が保証金の運用収益を賃料として考えるとかいうのなら、正直に賃料上げれば済むことです。 なんで定期借地権の保証金が今のような相場になっているのか教えてください。
- ベストアンサー
- 不動産売買・投資
- 契約期間中の借地の返却を求められています。
親が住んでいる借地を地主から年内に返還を求められています。 地代はしっかりと払っています。 更新を済ませ契約もあと８年ほど残っています。 地主の理由は敷地内に立っている造作物を壊してほしい事が理由です。(囲い） 契約も残っています。造作物の件で更新時に地主と合意を得ましたが 最近になってやはり壊せと言われ、壊さないと返還を求める様に言われています。 このような場合は住むには造作物を壊すのか又は出て行かなくては ならないでしょうか？
- ベストアンサー
- その他（法律）
お礼
ありがとうございました＾＾
補足
ありがとうございます。 貸主から事業用定借に切り替える、もしくは請求する権限は無いとの事でしたので、普通の賃貸契約を締結する方向でいきます。 また賃料についてはご指摘の通り、この周辺では固定資産評価額の7～10%程度が通例との事ですのでそのラインで交渉して見ます。