マンションor売却金の贈与（相続時精算課税制度）

質問

母親（66歳）が所有するマンションの売却金を頭金にして、私（36歳・長女）が新たなマンションを購入する予定です。その際、相続時精算課税制度を利用したいです。

●新マンションはなるべく早く購入したい
●現住マンションのあい見積もり結果は「2000～3500万」と開きがある
●今回の震災で、売値や売却までの期間に影響が出るかもしれないと予想（東京城南エリア）

・・・といった状況です。そこでいくつか質問です。

(1)秋ごろまでにマンション売却と贈与を済ませ、かつ売却金が3500万円未満であれば、「住宅取得等資金の贈与に係る相続時精算課税制度の特例」により、（とりあえずは）実質非課税となるのでしょうか？

(2)「Ａ：マンション自体の贈与を受けてから私が売却する」のと「Ｂ：親にマンションを売却してもらい、その売却金の贈与を受ける」、どちらが得策でしょうか？利・不利はあるのでしょうか？

(3)贈与が来年以降となり、(2)のＡ案をとった場合、税務署の評価が2500万円を超えれば、その分贈与税を支払う必要があると思うのですが、「贈与後にいざ売却したら2500万円以下だった」という、私が泣きを見る可能性もあるということで合っていますでしょうか？

(4)これらの手続きは自分で行えるのでしょうか？それとも税理士さんに依頼するのが通例なのでしょうか？

不勉強で分かりづらい文章で申し訳ありません。宜しくお願い致します。

回答No.2

takapiii · ベストアンサー

業者です。

現所有のマンションにはお住まいなのでしょうか。新しいマンションを買って住みかえという事であれば、先にマンションを売ってしまうと、賃貸マンションを借り、一旦移転するという手間と費用がかかりますが、どうなのでしょうか。

(1)相続時精算課税制度の特例の増額はありませんので、相続時精算課税制度の特例と住宅取得等資金の非課税制度の併用になるのではないでしょうか。その場合は非課税なのは住宅取得等資金の非課税制度の方であって、相続時精算課税制度の特例は非課税ではありません。現状で保留されているだけであって、将来、相続が発生した場合、現行で課税は無くとも税制改正により相続税法が変わった場合には相続税が掛る可能性はあります。その点はお間違いなきように。おそらく現相続税の基礎控除額が下がりますので、際どくなる可能性は残ってます。

(2)相続時精算課税制度と相続時精算課税選択の特例の事かと思いますが、まず住み替えである場合は、相続時精算課税選択の特例ですと一旦売却を行う必要があるので、双方の引渡タイミングがかなり微妙になります。住み替えでは無い場合、不動産は売却により諸経費が結構かかりますので、売却後に諸経費を支払い、残りを贈与された方がお得という事はあるでしょう。マンションのままの贈与での評価は実売価格になりますので、近隣物件価格が下がり気味の場合は、損をする事も十分あり得ますし、諸経費分も贈与額に算入される事になります。ただ、こればかりは売ってみなければ分かりませんが。

(3)そう言う事です。贈与時期から売却までのタイムラグと近隣相場の下落による損失分は、当然贈与された者が負担する事になる訳ですから。しかも諸経費分も贈与されている事になります。もちろん、実際の相続時に相続税対象額に該当しなければ、大きな損失にはなりませんが。

(4)ご自身でも行えますし、税務署に出向けば相談窓口で納得いくまで相談する事が出来ます。ただ、実務に疎いとか、不安を残して手続きするのであれば、専門家にご相談される方が安心では無いでしょうか。知らなかったでは済まない事は、税務関係においては無数にありますので、失敗のなきように。

ちなみに私も専門家ではありませんし、通常、業務上は税理士を入れますので、回答に責任は持てません。あしからず。

お礼

ご丁寧に解説していただき、勘違いしていた部分や問題点がハッキリとしてきました。やはり税理士に相談します。ご回答ありがとうございました。

回答No.1

atelier21

机上の計算ですね
お母上所有のマンションが幾値で売れるのか解らない
自己名義にしなくてはならない理由があるのかな
遺産財を減らして行こうと言う事でしょうか
良い税理士に相談された方が良いと思いますが

お礼

そうですね、まずは税理士に相談してみます。
ご回答ありがとうございました。