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建築条件付土地 工事請負契約のタイミング

  • 質問No.6743818
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お礼率 60% (96/160)

同じような質問があるようなのですがチェックしている時間が無い為、質問させて頂きます。
2週間程前に建築条件付き土地の売買契約を結んだのですが、それには工事請負契約は
3ヶ月以内に結ぶとなっており、どの関連HPを見ても3ヶ月の間に間取りを決めれば。。と
書いてあるので、その間にゆっくり決めれると思っていたのですが、先週設計士の人と間取りに
ついて話をし、明日までに間取りを決めるよう言われました。
土地の契約を結んだ際に”3ヶ月間あるのですよね?”と聞いたのですが、”ローンを組むのに
工事請負契約を結んでいないとならないので、実質今月末までには結ばないとなりません。”と
言われました。 銀行の手配も仲介業者にやってもらっているのでよく分からないのですが、
やはりローンを組む場合は工事請負契約も土地決済頃に結ばなければいけないのでしょうか?
例えば、土地だけに対してローンを組めば工事請負契約は先まで延ばせるのでしょうか?
(土地だけでローンを組むと住宅ローン減税がうけれなくなりますよ。と言われたのですが本当でしょうか?
いくら条件付といえどもこんなバタバタな状態で間取りを決めなくてはいけないのが納得いかず、
でも期限が明日なのでとても焦っています。
分かりづらい文章で申し訳ないのですが、どなたかご教授お願い致します。
簡略- 土地と建物の金額でローン仮審査申し込みを昨日しました。
     間取り決定を明日までにするよう不動産会社から言われています。         
     来週末に工事請負契約を結ぶ予定にさせられてます。
     土地の決済は今月末の予定です。

     

質問者が選んだベストアンサー

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ベストアンサー率 46% (203/433)

 期限である3ヶ月というのは、3ヶ月で契約しなければならないという意味ではなく、3ヶ月で契約が決まらなければ土地の契約も白紙(違約金なし)で撤回することができるという意味です。この期限は双方が同意すれば延長することが可能です。
 通常は
(1)土地の契約+契約金の支払い(双方が同意すればいくらでも良い。ただし、この時点で高額支払うのはやめたほうが良いでしょう)
(2)間取り、仕様の相談
(3)建物の契約+支払い(ローン)開始

 不動産屋が言っているように、建築の請負契約がなされなければすべての契約が有効にならず、ローンの実行も不可能です。ですので、建物を契約しなければ無理やりローンを組まされることもありません。

 契約は大人の約束ですから、いったん結べばたとえ破産してでもその契約を履行する義務が生じます。失礼を承知で申し上げさせていただくと、その辺の認識が非常に甘いかと思います。土地の契約をする時点できっちりと把握しておくべきでしょう。

 まだ建物の契約をされていないのであれば、契約はせず、まずは今後の進め方についてじっくりと説明してもらうのが良いと思います。その上で間取り、仕様をあせることなく検討してください。どこの不動産屋も早く契約させようとしますが、その義務はありません。3ヶ月はあくまでも目安であって、双方が合意すれば1年でも2年でも建物の契約を伸ばすことはできます。

 とりあえず契約を先にして、後からゆっくりと間取りを.....というのが不動産屋の常套句です。数千万円の買い物を'とりあえず'買うことができるほどの金持ちならそれでも良いかと思います。ただし、契約してしまえばその家がボロでもゴミでも、契約した金額を支払わなければなりません。

 相手が契約ばかりを急がせるようなら、私ならのらりくらりとかわし、3ヵ月後に契約を解除します。
お礼コメント
oojooj

お礼率 60% (96/160)

take-takeさん、返信遅れ済みませんでした。
仰る通り、当方の勉強不足でした。
今まで色々な物件を見てきたのですが、
購入に際しての勉強は全くしておりませんでした。
特に”建築条件付き売り地”がどういうものか?と
いうのは知らず、悩んでる間に売れてしまうと
焦っていました。
現状は決済(引き渡し)日を延期してもらい、
再度間取りを検討中です。

工事請負契約をしてしまったら、もう後戻りはできないので
納得いくまでは契約をしないつもりです。

アドバイスありがとうございました。
投稿日時:2011/05/28 21:43

その他の回答 (全5件)

  • 回答No.6

ベストアンサー率 54% (30/55)

ヒドイ話ですね。設計2ヶ月、融資手続きと契約準備1ヶ月合計3ヶ月ならなんとかなるでしょう。
業者は潰れそうなので早くお金が欲しいのでは?ここは焦らず、銀行は自分で探しましょう。ムリのないローンなら銀行は必ずみつかります。貴方は業者と設計士を信頼していますか?信頼できる業者や設計士は貴方が信頼に足るお人なら必ず出会えるものです。土地は縁のものです。好条件の物件は必ずウラがあります。住いは一生のものです。信頼のない業者が作った住いに貴方はローンを払い続けるおつもりですか?
 失礼ながら貴方は文面からお察しするに冷静さを失っておられるように見受けられます。
建築条件付きの物件に手を出す場合は余程業者が信頼できるか、失敗しても痛くもも痒くもないお金持ちに限られます。当分景気は悪いので貴方の求める条件がマトモであれば気に入った物件は他にそのうちきっと出てきます。
できれば建築条件のない物件を探すのが懸命です。マイホームは逃げません。ここはアタマを冷やしてキャンセルしましょう。もしトラブルになったら役所の消費者相談に駆け込みましょう。

地元に通じた建築士と仲良くなっておくと便利ですよ。設計に限らず土地、業者探しなどに便利です。
お礼コメント
oojooj

お礼率 60% (96/160)

4696879さん、返信遅くなりすみませんでした。
お察しの通り、冷静さを失っておりました。
”とにかく一生に一度の買い物”なのに、早々に
決めなければいけない事が沢山あり、焦っていました。
ちゃんと勉強もしていなかったので、購入を決めた後に
”建築条件付き売り地”が危険な買い物?という事を知り、
工事請負契約をする前にもっとちゃんと考えなくては!と
焦ってこちらで質問させて頂きました。
現状は一応決済日を延期してもらい、間取りを再度
検討中です。

納得いくまで工事請負契約はしないつもりでいます。

アドバイスありがとうございました。
投稿日時:2011/05/28 21:37
  • 回答No.4

ベストアンサー率 46% (1033/2245)

http://okwave.jp/qa/q833431.html
すみません取り急ぎ。
銀行に話をしてみたらとはお話ししましたが、そう言えば、土地の契約はしたということでしたね。
そうであれば契約書に決済日があると思いますのであなたはもう、決済日を了承していることになるでしょう。
なので、決済日変更の申し出は単なるお願いすればよいのではなく契約内容に添って行うべきでしょう。
契約は現状有効ですのでその契約内容の変更を相手も了承しない限り変更できないと思います。

また、相手が了承すれば3カ月を延ばすことは可能なようです。

その土地が気にいっっていないのでしょうか?
土地は気にいっているのならば返金リスクがあろうとも(もちろん工事契約されないときの契約停止時の返金は法的にまもられますが払ってくれるかどうかの信用性はこちらからでは分からないので)購入、決済してまず土地を確保することには問題が無いでしょう。不当な流れではないので、せいぜいあなたの希望がのまれても短期間であると想像できます。

建物契約を2ヶ月以上も前倒しに急がされるのはよくない方向ですのでそれは納得するまで契約しないでくださいね。
お礼コメント
oojooj

お礼率 60% (96/160)

kei1966さん、何度もありがとうございます。
そうなのです。土地の契約は5/7に済んでいて、
契約書には引渡し日:5/31になっています。
決済が随分早いとは思ったものの、通常はそれ位なのだと
思い、その時点で先方に延ばすような依頼はしませんでした。
土地についてですが、北向き・北玄関・北バルコニーの
タイトルでもお世話になってますが、日当たりがあまり
見込めない為、間取り(採光を考えた窓の位置等)を
もっとちゃんと考えたいので、建物契約はもう少し時間が
欲しいのですが、売主に”どっちのパターンで行きますか?”っと
基本プランで急がされている事に疑問を感じています。

土地については周りの環境等少し不安があるものの
そこそこ気にいってはいるのですが、北向きがひっかかっているので、
設計に関してもっと考えてもらえないのであれば、工事契約しない
方向もありかと思っているので、決済を急がされる事に
不安を感じています。
取り合えず、引渡し日(決済)を延ばす事が可能かどうか
仲介業者に確認いれてみます。
銀行のローン仮審査申し込みなのですが、今週の月曜日に
申し込んで金曜日に結果がでるなんていう速さあるのでしょうか?
仲介業者の提携銀行だと審査が早いと言われ、そちらの
銀行にしたのですが、、、銀行からバックマージンでも
貰っているのか?と思ってしまいます。
↑前回もご指摘頂きましたが、業者に任せっきりの当方に
問題があるとは思うのですが、決済まで時間がないので、
色んな銀行を調べている時間が無かったもので。。)
投稿日時:2011/05/19 12:35
  • 回答No.3

ベストアンサー率 46% (1033/2245)

宅建の資格はとっていないのでそこはご了承を。
宅建の方が指南してくれると良いのですが。

さて、建築条件付きで土地の契約が先行するのは普通です。しかし、決済は必ずしも早くない。
だって、建築契約が整わなければ土地契約は成立しないで返金するからです。たぶん普通は契約金まで。決済はめどがつくまで待つのが普通ではないでしょうか。最悪返金してもらえないときのことも考えて保全しなければ。

返金はどうって、現金で渡されるか振込か、払ってくれないかどれかですよ。
払ってもらえなければ法的措置に出る必要があるでしょう。お金もかかります。

二つ目のサイトのトラブル例の様なことが懸念され、不安があるやり方です。
「返金」がちゃんとかかれている書面をもらっていますか?

買う側の方ではじめからよく知っている方なんていません。
でも、契約は対等ですから「知らない」も通用しません。
わからないことは、弁護士や建築士を雇って相談するか、勉強して自衛するか。

少なくとも契約したら内容にあなたも責任がありますから熟読して契約続行も、解約も自分が不利にならないにはどうしたらよいか熟読し、理解してください。

それから、3カ月あるからゆっくりとありましたが、決して3カ月は長くありません。
プランが決まれば契約できると考えたら間違いです。詳細を決め見積もりを確認する期間を含めればプラン決定期間はせいぜい1か月~1か月半です。もちろん何も決まらずに工事契約する必要はありません。

あなたも金融機関に行くべきです、銀行の担当者にまだ建物も全然気にいってないのですが、土地の決済を急ぐのは私の希望ではない。もちろん何ヶ月もお待たせはしないが、もう少し建物が決まってから本審査でよろしいか。といってきましょう。銀行は話が違うんだなと暗黙のうちに理解するはずです。
お礼コメント
oojooj

お礼率 60% (96/160)

kei1966さん、お忙しい中再度返信下さりありがとうございます。
とにかくバタバタで焦ってしまって。。
今日までに間取りを決定するよう言われていたのですが、
仲介業者に言って本日決定は無理な事伝えました。
契約書や重要事項説明書については事前にコピーを入手し、
熟読したつもりだったのですが。。
白紙解約の件は特約条項に記載されています。 ただ、
あまりに土地の決済が早い気がし、ローンを組んでしまった後に
白紙解約となった場合どうなるんだろう?と不安になったので。
土地の決済が先なのは分かるのですが、どうも決済(引き渡し)が
早すぎる気がしてなりません。(5月7日に土地の契約をして、
融資利用の特約の期限が5月20日は早すぎないでしょうか?)

引き渡し日(決済日)について再度仲介業者と話をしてみます。
又、金融機関にも確認したいと思います。
本当は家購入を検討する時点で色々と調べるべきだったのですが、、、

kei1966さんのアドバイスとても感謝しております。
ありがとうございました。
投稿日時:2011/05/19 01:32
  • 回答No.2

ベストアンサー率 12% (423/3293)

詐欺的行為ですね
客の不知に付込んで悪徳業者が遣る手です
何軒か第三者設計監理依頼された経験がありますが
名の通った処は、話すとそれなりに対応しますが
捨てる名も無い不動産業者は、自社利益優先ですから
或いは、担当者が歩合稼ぎばかり考えているのか
一生モノの住宅をそんな創造の仕方で良いのでしょうか
結果不納得な設計、そして不具合が発生し、住んでから困る
お礼コメント
oojooj

お礼率 60% (96/160)

atelier21さん、返信ありがとうございます。
確かにそうです、一生モノの住宅です。
なのですが、知識があまりない上に、
震災後又物件探しが動き出しているので、
すぐ売れてしまうかも。。といった感じの事を
仲介業者に言われ、焦った行動をしてしまいました。
とにかく、工事請負契約は詳細をつめるまでは
実行しないつもりです。

ありがとうございました。
投稿日時:2011/05/18 00:28
  • 回答No.1

ベストアンサー率 46% (1033/2245)

残念ですが質の悪い不動産屋ですね。今後もあなたが知らないことをいいことにいいようにされないよう勉強して自己防衛してください。

http://www.ads-network.co.jp/kenchiku-jyouken/kenchiku-jyouken-01.htm

3カ月は既に撤廃にあります。そうでないところもあるといってもそのような急がせ方は契約内容と合わないのですから不動産屋さんは契約違反を強要しているわけです。

http://eye-plus.verse.jp/kentikujyouken.html

よく調べて下さい。納得していないのに決して契約してはいけません。
納得すれば契約するが、図面に希望が反映されていない。仕上表が無い。設備表が無い。等の理由を明確に伝え、「一生一度の家をたてるのに納得せずに契約できませんよね。決して私は無理を言ってるわけではありません。私も打合せの日程など早期の契約を努力しますが、あなたも3カ月以内に契約したければそれなりの希望に合った設計と資料をそろえて契約内容に足る情報を下さい。」とはっきり言いましょう。
ローンも仮審査も人任せにするから誘導されてしまうのです。
是非注意して下さい。自分がうごき自分が決めなければすすまないことを知らしめ主導権を握るべきです。
お礼コメント
oojooj

お礼率 60% (96/160)

kei1966さん、こちらでもお世話になりすみませんm(__)m。
北側道路・北側バルコニーのタイトルでお世話になっている者です。
確かに勉強不足な自分自身がいけないのですが・・・。
とにかく時間を迫られて悩んだり、調べたりする時間が
無かったので、疑問に思いながらもここまできてしまいました。
それでも途中途中疑問に思った事は仲介業者に言ってきました。
(土地契約と同時に工事請負契約・手付金も両方に対し
支払うようになっていた為、同時契約は断りました。
又、土地契約時に仲介手数料も全額支払うように
なっていたので、契約時と引き渡し時に分けてもらいました。)
どこに相談していいかわからず、こちらに辿りついたのですが、
建築条件付きの土地の場合、スケジュール的にどうなんでしょうか?
土地の決済はこんなに早いものなのでしょうか?
今回は5/7に土地の売買契約、そして5/31に
引き渡し(土地決済)の予定です。 
確かに土地のローンを組んでから、その後請負契約を
しなくなった場合=白紙、返金ってどうなるんでしょう?
kei1966さんのおっしゃる通り、銀行のローン等も
人任せなのは良くないのですが、わからない事ばかりな上に
時間を迫られていて焦って分別がつかない状態に
なってしまっていて。。。
現在ローンの仮申請申し込み中ですが、恐らく審査は
通ると思います。 土地の決済だけ先にローンで
支払ってしまったら、工事請負契約が白紙になった場合
土地の代金の返金は?どうやって戻ってくるのでしょうか?
ローンの本申し込みのスケジュールが今週末もしくは
来週に迫られているので焦っています。
kei1966さん、お分かりになる範囲でご教授頂けると
とても助かります。 よろしくお願いいたします。
投稿日時:2011/05/18 00:24
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