相続の小規模宅地等の特例について

質問

父親がすでに死亡し、土地を相続する際に、土地の小規模宅地の特例について利用できるかを教えてください。（目的は相続人3人で協力して一番節税出来る方法を見つけることです。）相続人は母親(故人の妻)と子供2人（未婚の姉と私)の計3人。母と姉は父と同居しており、今後も2人で同居する予定。私は遠くはなれたところで一戸建てを保有(妻と子供(故人の孫)2人）。
相続する金額は土地評価額は家屋（わずかですが）含めて5800万+預金+株等で4500万円。合計10300万円でそのままでは2300万円が課税対象となります。土地は3枚有り、2枚は連続(2枚続き)しています。この2枚をAとBとし離れているものをCとします。母と姉はBで居宅に住み、Aの半分とCで教育事業を行っています。Aの残りには古い居宅があり、現在は誰も住んでいません。広さはA281m2、B307m2、C233m2です。評価額は家屋含めて合計5,800万円です。現在は姉が事業主となって(母は専従扱い)いますが、別の事業主として2人分かれてAとCを相続するのがよいのか？住居としてBを2つに分割すれば適用されるのか？わかりません。おそらく3枚中2枚へ適用で2300万円はゼロに近づくと思うのですが、はっきりしません。
実状から見た案としては、案1として姉がCを、母がA全部とBの半分を、私がBを半分継ぐ。案2として姉がCを母がAを私がBを継ぐ。案3としては姉がCを母がBを私がAを継ぐという方法を考えています。今後母が逝き、姉1人になったら私に現在の住居を子供に託し、定年後戻ってくる可能性が高いのでその際の母からの相続も考慮にいれて考えたいと思っています。
宜しくお願いします。

別件ですが、遺産分割協議書を自分で作成しようと思っていますが、電話権や所有自動車以外に忘れがちな資産がありましたら教えてください。また作成上の注意点がございましたら教えてください。

回答No.2

hata79 · ベストアンサー

２４０平米までは評価8割減で、越えた部分には摘要されません。
240平米以上の宅地の場合にはこの特例が使えなくなるのか？という疑問はもっともです。
500平米の宅地のうち240平米は8割減で評価します。
申告書別表を作成すると、そうなってることが理解できます。
ですから、分割して２４０平米未満にするという技を使用しなくても良いです。

但し、分割して所有者を別にすれば、それぞれが240平米特例を使えますので相続税負担は減ります。
相続税負担を減らしたいがために、分割にかかる費用を沢山出すのでは無意味ですから注意してください。
測量費用など結構かかります。

既述ですが。
ネット情報が発達してるので、相続時の遺産分割や相続税の申告書作成など知識は充分に得られると思います。
相続税・贈与税・譲渡にかかる所得税を資産税ということはご存知だと思います。
資産税は「ひとつ間違うと大きな追徴金がでる」税です。
広大地評価などは「怖いからしたくない」という税理士もいます。素人が手を出すようなものではない事案もあるようです。
ご質問者の場合には広大地評価問題はないようですが、資産の評価がすべての鍵です。
そして、税務署では「この評価でいいですよ」とは教えてくれません。
存外知られてない点です。

相続人の決定、遺産分割、申告書の作成など勉強すればできることばかりですが、相続時の土地評価（家屋の評価は簡単）は、税理士に依頼するのがベターだと思います。
思わぬ授業料を払わされるまえに専門家に「あんたに任せた」と云うほうが良いです。

参考URL：

http://www.nta.go.jp/taxanswer/hyoka/4608.htm

補足

重ね重ねありがとうございます。
１）土地の評価は市役所で手に入る固定資産評価証明書記載の内容でよいと信じていたのですが、何か計算方法が異なるのでしょうか？
２）土地の分割についてはたまたま3枚の土地を3人で分けるので分割しないでおこうと思います。超えた分だけが減免されないということで大きな問題はないことがわかりました。

回答No.1

hata79

遺産分割協議書を士業に依頼しなくても自力で作成するのは結構なことだと思います。
ネット上で雛形が出てるので、それを参考になさってください。
居住用建物内の一切の家財什器も相続財産です。
定期性預金は相続時までの約定利息も相続財産です。

小規模住宅の特例の適用については、ご質問者の場合には「税理士に相談」がベストです。
「それぁ、当たり前だ」と思われるでしょうが、同特例の適用には、以前から居住してる家屋があったかないか、相続発生後に住居としてるかどうか、事業として使用してる土地ならその割合は、など条件が複雑です。
現実には居宅とその土地だけで２４０平米への評価減をするだけなので、専門家でなくてもできますが、ご質問者の場合ですと、どこかで壁に当たると存じます。
相続税申告書別表１１の１１の２の何とかかんとかという言うのを作成しますが、慣れてる人でないと数字があちこち移項されますので、わけがわからないです。

最終的に財産評価、相続税の申告書の作成を税理士に任せるなら、遺産分割協議書の作成もしてもらったらどうでしょうか。
報酬はでますが、プロはそれなりの仕事をしてくれます。
なお、不動産の価格いくらと質問文にありますが、それを相続財産評価基準で算出されてるというなら、専門家レベルをお持ちですので、税理士への依頼は不要かもしれません。

補足

早速の回答ありがとうございます。
　家屋はそれぞれあり、10ヵ月後もそこに住んでいます。わからないのは240m2を超えた場合、まったく80％控除を受けられないのかどうかです。超えた分だけ受けられないと言った計算方法等があれば教えてください。超えるのがわかっていたら土地を分割し240m2以下とすればがすると減免が受けられたりするのでしょうか？
　事業として使用している面積は協会がはっきりしないので、建屋面積で代用するのであれば計算できます。