会社の借金の担保になっている土地に建っている家

質問

義父（主人の父）が経営する会社が倒産しそうです。
会社は銀行から借金をしているようですが、私はいくらなのか知らされておりません。
義祖母（主人の父の母）がその借金の連帯保証人になっています。
その義祖母名義の土地に私の主人名義の家が、別の義祖母名義の土地に義兄名義の家が建っています。
その土地も含め、義祖母の家と土地はもちろん、義父の家と土地も会社の借金の担保になっているそうです。
もしも借金を返せないまま会社が倒産した場合、義父は自己破産をし、担保になっているものは全て銀行に取られると思うのですが、いくら家の名義が主人や義兄でも、私たち家族や義兄家族は今の家に住み続ける事は不可能になると考えています。
義祖母はそれを前提に、会社が倒産する前に私の主人と義兄にそれぞれ土地を贈与したいと考えているようなのですが、その際は贈与税がかかりますよね。
贈与税がいくらになる話なのかはわかりませんが、恐らく私も義兄も支払えないと思います。

そこで私は今住んでいる家を売って、その売ったお金で残っている住宅ローンを幾らか返済し、別の場所で新たに生活を始めたらいいのではないかと思っています。
問題は家を売る時期なのですが、会社の倒産前に売り払った方が良いのでしょうか？
それとも会社が倒産して土地が銀行に渡ってからでも遅くないのでしょうか？
どうして良いかわからず、家を売る方法以外に何か良い案ががあれば教えていただきたいと思います。

回答No.4

0621p

No.２です。
住宅ローンを借りているのですか？
おばあさんの名義の土地でおじいさんの会社の借金の担保に入っているという事でしたから、住宅ローンはないものと勝手に思っていました。というのは、その状態で住宅ローンを借りられるとは思えないからです。
住宅ローンを借りているならば、土地・建物共にまず住宅ローンの抵当権が第１順位で設定されているはずです。そして住宅ローンを借りて抵当権が設定されているならば、他の借金の担保に入る事はあまり考えられないのですが、他の担保が付いていたとしても第２順位のはずです。
この第１順位、第２順位というのは簡単に言えば優先権の事です。上記の通り第１順位が住宅ローンの抵当権で、第２順位がおじいさんの会社の借金だとすると、第２順位の抵当権者である銀行が競売を申し立てても、まずは第１順位の住宅ローンの抵当権を付けている銀行が債権を回収します。まだローンが２０数年も残っているということですから住宅ローンもかなり残っており、競売されても第１順位の抵当権でほとんど回収されてしまうか、あるいは第１順位の抵当権の額にも満たなくて第２順位の抵当権を付けている銀行は回収できない事が予想されます。それであれば第２順位の抵当権の銀行があなたの家まで差し押さえ、競売をしてくるかどうか・・・という事になります。
もう一度登記をよく確認してください。抵当権がどうなっているか？住宅ローンの残債はいくらか？などによると思います。

お礼

2度目のご回答ありがとうございます。
はい、主人名義で住宅ローンを組んでいます。
残債はまだ1900万円余りあります。
土地を担保に借金をした時期は、おそらく住宅ローンを組んだ後の話だと思います。
しかしいつ頃借り入れをしたのか等は私や主人には全く知らされていないので、とりあえず登記簿謄本を取り寄せて確認したいと思っております。
当事者である義父、義母、義祖母は私達家族に心配をかけたくないのか何も言って来ないので、私達は想定で対処法を考えるしかない状態なのですが、これっておかしな体質ですよね。
こちらがこれだけ不安で悩んでいる事すら知りませんし。
義父達のペースで動いていたら手遅れになりそうですので、こちらで出来ることは先回りしておきたいと思います。

回答No.3

-yo-shi-

すでに回答が出ているのでご理解はしていただいているかと思います。

いづれかはその土地を買い取るしか方法は無いかと思います。

１、担保を外すことが出来る金額以上で買い取り、同時に借金も返済する。そして抵当権を抹消し名義変更

２、倒産するのを待ち（倒産しないかもしれない）、土地は銀行？の物に…しかし建屋は名義人の物ですから、銀行は第３者に売るのは難しいので家屋の名義人に交渉してくるはずです。その時に買い取る！
ただ…絶対とは言い切れない。

後は、質問者さんも考えておられるように今のうちに売却する！ただし、土地も込で売却しなくては誰も買ってくれない！抵当権のついた土地を買う奇特な人もいないので、条件としては抵当権の抹消が絶対条件となり、買いたたかれる可能性も大きいです。

お礼

そうですね、土地を買い取れれば一番良いのですが。
我が家の土地が担保になっていることは義兄の妻から聞いたことなので、（義兄の妻は義祖母から聞いたそうです。）まず本当に土地が担保になっているのかを確認するため、できれば本日中にでも登記簿謄本を取って来て確認したいと思っております。
もし担保になっていれば、義祖母にいくら借り入れしているのかを聞き、返済できるものなら何とか工面して返済をし、担保を外してもらった上で主人名義に変更するのがベストかなぁと考えています。
建物が建っている土地なので、たくさん借り入れは出来ないであろうとは思うのですが…借金しているとしたらいくらなのか、知るのも怖いですが。
会社は遅かれ早かれ倒産すると思います。
ご回答ありがとうございました。

回答No.2

0621p

土地を贈与しても、その土地にも銀行の担保が付いているなら差し押さえされる事に変わりはありません。
また、土地に担保が付いているならば、そのままでは家は売れません。借金を返して担保を外さないと誰も買いません。

土地には担保が付いているとして、ご主人名義の建物はどうなっていますか？建物にも担保が付いているなら、借金を返さない限りはどうにもなりません。もし、土地には担保がついているが建物には付いてない、という事であれば、土地を差し押さえされて競売されても地上権が認められる事もあります。

まずは土地、建物それぞれの登記簿を見て、抵当権その他がどうなっているか確認しましょう。

お礼

土地を贈与したからと言って、担保から外れるという事はないのですね。
主人名義の建物は担保に入っておりません。
しかし土地が担保になっている以上、家を出ていかなければならなくなる可能性もあるということですよね。
住宅ローンがまだ二十数年残っているのに。。。
仕方ないですが頭が痛いです。
ご回答ありがとうございました。

回答No.1

datchi417

そんな状態なら贈与したい土地も担保に入ってるんじゃないですか？
担保物件は、その担保を付けてる銀行が、ＯＫしないと名義変更できません。

なので、家を売却がいいかなとは思いますが、土地のない家は安いですよ。
可能なら倒産後、銀行が土地を売却する際にその土地を購入し、そのまま住み続けるのがベストですが、銀行が売ってくれるとは限りませんし、買った人が「自分の家を建てたいからどいてくれ」って言われたら家を潰さないといけないし、難しいですね…

お礼

早速のご回答ありがとうございます。
そもそも贈与は出来ない、という事なのでしょうか。
義祖母が土地を買ってくれるというので、結婚と同時にその土地に自分達で家を建てたのですが、今となっては土地も自分達で買うべきでした。
義父からは迷惑をかけないようにすると言われていますが、やはり幾らかの迷惑は被りますよね。。。