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格安の山林で一戸建て建設の検討！宅地利用に必要な負担金や確認事項は？
- 格安の山林で一戸建てを建設することを検討しています。周囲の地価と比較すると破格な価格であるため、整地などが相当大変な土地なのか迷っています。
- 山林を宅地利用する際、土地以外の負担金がいくら必要か、不動産屋に確認すべき事項は何か教えていただきたいです。土地の広さは約600m2で、都市計画では市街化区域に指定されています。
- また、現場の写真からは敷地が小山のように盛り上がっており、木が密集している状態です。周囲には住居や公共施設があり、地盤は強いとされています。
- 不動産売買・投資
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No.２です。 公道であっても建築基準法上の道路でない場合もありますが、それはまあおいといて。 ６００m2で坪８万なら総額１０００万ほどですよね。 土地の形が悪いみたいですから、区画の割り方が難しいでしょうし、旗竿地もできるかもしれません。３区画取れたらいいほうでしょうか。仮に道路に取られる分が１００m2とすると売り物になるのが５００m2、形が悪いと思うので仮に坪４０万で売るとすれば、５００m2は１５０坪ですから６０００万ですね。売値は区画数にもよりますが。 １０００万で仕入れて、造成工事その他の経費が４０００万かかっても、６０００万で売れたら１０００万の儲けですよね。そんな土地なら良い物件ですけどね。 プロが手を出さないのだとしたら、何か問題があるか？あるいは造成工事にものすごくかかってしまうのか？ いずれにしてもまともな物件ではないようです。
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- kei1966
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道路も上下水道もありそうということでしょうか。 まず問題は木がうっそう。 いくら付近の地盤とそこの地盤が良くっても伐採、抜根をすれば明らかに埋め戻しの土になり地盤が悪いですから地盤改良は必須ですね。どれだけのエリアを整地するかとなるでしょうが２棟分なら整地と地盤改良合わせて600万見てその範囲でできるように考えないと大変でしょうね。 後は高低差。不動産の広告内容に時々落ちがある宅地造成規制区域のエリアでないか確認しておきましょう。あと、県条例でがけ条例もあると思います。思わぬ高低差が申請、擁壁工事で費用がかかることがありますよ。家の建てられる範囲が狭いということも考えられます。 また、南斜面北斜面の確認は？写真だけの判断は非常に厳しいです。高低差がわかりませんしね。 見にいってください。 開発許可の内容も確認が必要です。土地の造成がそれだけ必要だということだけで開発が必要ともいえるでしょうが、その規模が決まってもいないうちから開発許可が必要というのも少し引っかかります。 道路を作らない、地目は変更だが500m2以内（地域によっては1000m2）であれば許可は不要のはず。よくその辺りも確認が必要ですよ。 難しくてわからなければ建築士に設計契約でなく、土地選定のアドバイザーとして入ってもらい有効な土地利用が可能か相談できるようにしておくといいと思います。すると役所調査費用の範囲程度で土地の利用方法や許可申請の内容をわかりやすく説明してもらえると思います。
お礼
回答ありがとうございます！ 仮に整地に1000万かかっても、予算を大きく下回るのですが。。。 現地を簡単に確認した所、斜面は北が高いです。かなり急な斜面で（30度くらいかな？）、敷地の北側も鬱蒼と木が生い茂る小山でした。山を切り崩さないといけないみたいです。 おっしゃるとおり、難しくて分からないです！笑 自分たちと不動産屋だけでは怖いですね。 専門家への相談も予算に含めて検討しないといけないという事ですね。建築士も調べてみます。 ありがとうございます。
- 0621p
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市街化区域内ですから、山林であっても家が建てられるなら宅地に利用できます。 最大の問題は道路ですが、接している道路は建築基準法上の道路でしょうか？建築基準法上の道路でなければ開発許可、建築確認はおりません。 それと電気、水道、ガスなどのライフラインは土地の前まで配管されていますか？土地の前まで来ていないようなら引いてくるのに莫大な費用がかかります。特に水道です。 破格とはどの程度の値段なのかわかりませんが、上記の条件が満たされているならそんなに破格という事はないと思いますけど。 まず上記の条件が前提で、それから造成費用がどれくらいかかるかです。整地というより造成でしょう。開発許可申請の費用もかかりますし、時間もかかるし開発許可による工事となると高くなる可能性があります。 たとえ開発許可が必要な土地であっても、開発許可が下りて売り物になる土地ならば開発業者が買ってると思いますが、誰も手を付けてない土地だとしたら、何か難しい問題があるのかもしれません。
お礼
回答ありがとうございます！ 建築基準法上の道路かということですが、以下のサイトで定義を調べました。接しているのは一般の通行に使用している5.7Mの公道なので大丈夫と思います。 http://www.nsk-network.co.jp/42zyou.htm ただし、接道幅が5Mで、10M進んだ先に25M角の土地があるというイメージです。これが問題かもしれません。 ライフラインは上下水道が配管されていません。工事が必要になるようです。 破格とは、周辺の坪単価が６０とか８０万の土地で、坪８万という価格です。怖いほどですよね。確かに、開発出来れば、すぐに買い手が付く土地なんです。そう考えると、ちょっと素人じゃ手に負えないのかな。。
- poolisher
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信頼のおける土地造成業者に相談してみてください。 もしくは、売主の造成を条件に買い受ける事にした方がいいと思います。 宅地にするには造成費用やインフラの引き込み費用がかかりますのでそう いう費用を加算したらまわりの宅地とほとんど変わらないくらいのお金が かかるということもあります。 また、お金だけではなく開発許可が必要ということは事前の調査や許可 手続きが必要になりますので、すぐに造成・建築着手と云う訳にもいき ません。例えば、掘ってみたら埋蔵文化物が出てきたといった場合には 造成や建築が不許可になる可能性があります。 造成から取り残された山林、雑種地というのはそれなりの理由がある可能性 がありますから、よく調べるなりそうしたリスクを避けるなりしたほうが いいと思います。
お礼
回答ありがとうございます！ 駅からも近く、周りは閑静な住宅街なので、おっしゃるように、開発が難しい理由があるのかなと思います。現地に不動産業者の看板がいくつか立っていたので、買い手が付かないのかもしれません。 慎重にいきます！ありがとうございます。
お礼
再び回答ありがとうございます！ 最終的にどれだけお金がかかるのか、予想がつかない所が、誰も手を出さない理由なんでしょうね。 とはいえやはり気になるので相談できるプロの方を探してみようかな～と思います。 二回も答えてくださったのでベストアンサーにさせていただきます。 とても勉強になりました。皆さま、ありがとうございました。