停止条件と解除条件

質問

現在２件の土地を売る予定です。相続の関係で、２件の契約はどちらか片方ではだめで、両方がほぼ同時期に契約する必要があります。
買手はそれぞれ別人で別個の契約なのですが、１つは他方の契約成立を停止条件とした売買契約、もう１つは他方の契約不成立を解除条件とした売買契約とすることを希望されています。
このように方式がバラバラでもいいのでしょうか？
こちらとしましては、どちらも停止条件にしたいと考えています。
しかし、解除条件を希望する買手は、契約の効力が発生しないうちに手付金を払いたくないと言っています。
停止条件にするにはどのように説得したらよいでしょうか？教えてください。
停止条件を希望している買手さんには反目できない立場ですが、解除条件を希望している買手のほうが遥かに高額な取引という事情があるのです。難儀です。

回答No.4

takapiii · ベストアンサー

業者です。

5条申請が絡んでいますか？
こういう取引は、両方停止条件の方が確かいいですね。Aが契約成立し、その後Bが契約成立時点で両方が成約になるので、報酬の請求権が同時期に発生しますし、その後にどちらかが手付流しや解約が起きても、他方に解約側の手付を渡せば、業者も売主も実質損害が無いですので。

片方が解除条件ですと、停止条件側が手付流しになった時点で、片方が解除条件に該当すると主張されると、白紙解除か違約かで売主と買主で揉める事になるし、解除条件の方の報酬の請求権も無くなる可能性もありますからね。

しかし、極論を言ってしまえば、結果が同じならいい訳で、別段構わない気もしますが、手付解除権を排除するのであれば、いっその事、手付金を受け取らなければいいのではと思います。もちろん正常性の無い取引なのは分かってますが、停止条件であっても契約不成立時には手付は戻す訳で、法的に守られた権利すら疑ってかかる買主、しかもそれが業者ならば、最初から手付無しで進めてしまっても、仲介業者には損害等無いと思いますけどね。駄目ですかね？

回答No.3

oyazi2008

NO.2です。
他方が業者なら、もう他方の一般の方の決済に合わせて、同日の一括決済で良いのでは？
業者がやめた・・・・は無いでしょう。
業者が何故手付けを拒むのか？わかりませんが、両方の物件が間違いなく決済出来る事が売主にとって必要であり、契約が同時に行われる必要はないと思いますが・・・・・
債務整理などでは一括決済が当たり前ですし。
また業者同士ならOKですが業者でない売主と業者買主の手付け契約で、手付け解除を設けないのはまずいですよ。業法違反です。

お礼

たびたびありがとうございます。
説明が足りずすみません。農地法の届け出があるため停止条件付きを希望されています。
手付を拒む理由は、手付解除をできない特約をつけても、停止条件付は契約の効力が生じてないのだからと手付解除されてしまう恐れがあることと、条件が成就しないときに手付の返還根拠がなくなるからだそうです。
あと、業法違反となるのは買い主が非業者の場合ではないでしょうか？売り主が非業者の場合は８種規制の対象ではありませんよね。

回答No.2

oyazi2008

業者さんですよね？
同業ですが、不動産売買などは一般個人が買主となる場合、契約者以外の第三者の契約条件や成否などを停止条件に付帯するのは、好ましくありません。限定するのは取引の成功性を狭め、仲介料の確実性に欠ける事になるからです。
このような場合は、双方の買主に決済期限に余裕を持ってもらい、その期限までに他方の土地が決済不可能な場合は、白紙解除という停止条件で良いのでは？
これは、買主の一方がローンの不可や手付放棄などがあっても、期限前であれば別な買主で再契約して、決済期限に間に合えば、他方の契約はそのまま履行され、期限を超えるまでは有効な訳です。
記載された条件だと、他方の契約が流れた時点ですべて白紙になってしまいます。
これに限らず、なるべく条件を少なく簡易に考えて契約条件を考えた方が良いと思います。
それとも他方が契約すれば良い（途中で解約になっても）のですか？
＞契約の効力が発生しないうちに手付金を払いたくないと
これは契約書に署名した時点で効力は発生しているわけで、失礼ながら質問者さんの説明や説得不足でしょう。普段の契約であっても売主の免責として危険負担の条項があると思います（天災地変などで対象物が滅失したら白紙解除など）内容や効力はそれと同じ事ですから。
但し、決済日を同一としてもその日や直前に他方がこけて白紙解除ではもう他方の買主は納得のしようがありません。
停止期限を決済日の１０日～ほど前にして、万一それ以降にこけた場合、一方は決済、こけた分は損害賠償で納得する事を売主へは十分理解させる必要があります。
例えば売主と買主Aは物件Aを６月末日決済で売買契約し、６月２０日までに物件Bが６月末日に第三者へ売却し決済できる目処がある事を停止条件に付加する。感じの契約ではいかがでしょう？
土壇場（停止条件が無い１０日間）でこけた場合も、一方は成立しますし、土壇場でこけた買主からは仲介料もいただけます。契約後早々にこけても６月２０日までならば他の買主も探せます。
買主両者が現金購入などで資金的に問題ないならば、決済期間を長くする必要は無いでしょう。早々に決済日を定めれば良いだけです。

お礼

ご丁寧にありがとうございます。
なるほどおっしゃる通りなのですが、買主も業者で、なぜか停止条件付を希望されて困っているのです。
また、こちらの希望で、手付解除できないという解約手付の排除の特約を設定しているため、手付を払いたくないと言われています。平行線です

回答No.1

shimo-ryu

解除条件か停止条件かで合わせる法的必要性はないと思います。
実際的には同時に相手方を集めて、双方の契約を履行すれあいいのではないですか？
何かとくべつ相手方を疑う理由があるのでしょうか？