清算会社が売主の土地の所有権移転

質問

土地を購入予定しています。その土地は元々裁判所の競売物件で所有者が何度も変わっています。現在は登記簿謄本上は某株式会社の所有になっています。しかし、その会社は清算してしまって実体はないそうです。仲介の不動産業者は世間にはよくある事で、司法書士が登記するから問題はないといいます。私自身は本屋で不動産関連の本を多く購入して調べましたが心配です。所有権移転にあたっては印鑑証明や資格証明が必要であると本に書かれています。清算して実体の無い会社は会社登記簿もないのにどうして所有権移転するのでしょうか。不動産屋や司法書士は初めての人で信用していません。

回答No.4

noname#5344 · ベストアンサー

＃３です。

中間省略登記をすること自体は確かによくあることです。
適法なものとして裁判例でも認められていることですので、それほど心配する必要はありません。

仲介をするつもりでいたが、買い主が見つからない状態が続いた場合、業者は一旦自分が買い取り、それを転売するということを行う場合があります。
売り主にとっては早く売れるというメリットがあり、業者としては安めに購入できるというメリットがあるからです。

この時、所有権移転登記を行うと、登記を行うためにも「登録免許税」という税金がかかりますし、そのほか「不動産取得税」などがかかってくることになりますので、「登記を留保する」事があります。

そして、最終買い主が見つかったときに、中間者である「業者」への登記を「中間省略」して、買い主に所有権移転登記を行うことになります。

清算決了会社が所有者として記載されているということですが、この場合には、清算人が行うべき清算事務が完了していないこととなります。
そして、この場合には、会社を復活させることなしに、従前の清算人が会社を代表して押印することになります。

この手続きについても登記先例または登記に関する質疑応答にて法務省が認めている手続きになりますので、問題はないということになります。

ですが、めったにない事例ですし、かなりご心配のようですので、やめておいてもいいのではないでしょうか。
「ごく普通の物件」もたくさんあると思いますので、次のいい物件を探すようにすればいいでしょう。

最後に、繰り返しになりますが、「司法書士」は「国民の権利の保護に寄与する」ことを目的として定められた資格であり、今回の法改正によって簡易裁判所での代理権を取得することもできるようになりました。

一定の基準はありますし、簡易裁判所という限定的な範囲ではありますが、これまでは「弁護士」さんのみが行えた裁判代理が認められるようになった資格です。

弁護士さんも信用できないといわれればそれまでですが、相応の社会的信用がある資格であることはご理解下さい。

お礼

アドバイス有難うございます。私は生まれてから今まで、司法書士や弁護士という人に会った事はありません。見たこともありません。税理士は見たことあります。（話はしたことありません）そういう訳で社会的信用があることはあるんでしょうが悪い弁護士が新聞に時々出るのも事実ですから、やはり契約は自己責任でしたいと思います。今回農作業や土方仕事の傍ら久しぶりでいろんな本を読んで自分でも関心するくらい勉強しました。人間追い詰められると何でもできるんだと自信を持ちました。

回答No.6

mc5000

回答はすでに出ていますので少し補足します。
　中間省略登記というのは珍しいものではありませんが、通常はしません。Ａ→Ｂ→Ｃと移転した場合に三人とも知り合いか特別の事情のある場合以外はしません。
　また、中間省略登記が有効か無効かと言う問題はありますが、これは中間省略とうきがなされた場合に実体法上有効か否かという問題であり登記手続き上中間省略登記が出来るかとは別の問題です。
　意外に思われるかも知れませんが、登記手続き上は中間省略は認められません（例外はあります）ですから＃５のように中間省略であることが書面上分かるような場合は却下事由になると思います。中間省略登記をするにはＡからＣに直接移転したように装わなければなりません。
　今回は登記簿上の所有者が清算決了しているとのことですが、清算決了とは文字通り清算が完了していることです。ところがこの会社は登記簿上不動産を所有しています。つまり清算は完了していないということです。
　つまり、清算決了の登記は誤りであったということで清算会社として復活します。
　これは商法４１７条２項で裁判所に清算人の選任をしてもらうということになります。
　本来は清算人から会社の登記を申請して会社の登記簿を復活させ、登記所からの資格証明、印鑑証明を添付して不動産登記の申請をすべきですが、便宜上、裁判所の清算人選任の書類と清算人個人の印鑑証明を添付すれば良いという扱いを認めてくれるようです。

お礼

分かりやすい補足ありがとうございます。世の中は本当にうまく出来ているのですね。とくに不動産の登記制度といのは大変よく出来ていると思います。不動産は高価ですから間違いが無いように二重、三重の安全ガードができているのですね。今回不動産登記制度に感心しました。誰が考え出したのか知りませんが本当によく出来た制度です。今回のようなハラハラ、ドキドキの一大事がなければ一生涯登記のことなど知らずに死んだと思います。人間、何がきっかけで発奮するかわかりません。今回の件で私に火がつきました。来年『宅建』受験します。

回答No.5

greensnake

いわくつきの土地のようですから、やめておくという判断は賢明だったと思います。
中間省略登記については、不動産の権利の公示という登記の目的からみると、望ましくはないですが、取引実務上はそれほど珍しいことではないです。
ただし、中間省略登記を行うには、関係者全員の合意が必要になります。ややこしいのは現登記簿記載の会社が清算済みであることです。土地登記簿に記載のある会社の清算人（正確には元清算人ですが、手続き上は清算済みの会社を代表できます）を探してきて清算会社の印鑑証明（なければ念書等で代用するしかないかもしれません）をもらい、今の持ち主であるＡ会社へ譲渡が行われたことを証明する書類（契約書等）の写しとともに、kaoru07456さんとＡ会社との売買契約書に添付して、登記所に持ち込むことが必要になるでしょう。

お礼

ありがとうございます。みなさん一般人ということですがどうしてこんな複雑なことがわかるのでしょう。敬服いたします。私は日頃から肉体労働専門で本など読んだ事ないのですが今回本当に勉強しました。これを機会に皆さんのように回答者になれるように努力したいと思います。一度しかない人生、アホのままで終わりたくないです。

回答No.3

noname#5344

清算中の会社であっても、会社に存在する債権債務の処理や財産の換価等を行うために「清算人」を選任しており、その会社は清算人が代表して法律行為を行います。

ですので、商業登記簿に記載された清算人が、法務局から発行された印鑑証明書を持って、その印鑑証明書のとおりの実印を負うしているのであれば有効です。

なお、「司法書士」は国家資格であり、司法書士法にもその冒頭にに下記のとおり定められています。

少なくとも不動産屋と結託して詐欺をおこなうようなことはありません。
そんなことをすれば資格がなくなり、首が飛んでしまうからです。

司法書士は司法書士会発行の会員証を所持しておりますので、まず会員証の提示を受け、それでも心配であれば、司法書士会に問い合わせを行うようにすればいいでしょう。

その上で、その司法書士から具体的に説明を受けるようにすることを推奨します。

（目的）
第１条　この法律は、司法書士の制度を定め、その業務の適正を図ることにより、登記、供託及び訴訟等に関する手続の適正かつ円滑な実施に資し、もつて国民の権利の保護に寄与することを目的とする。
（職責）
第２条　司法書士は、常に品位を保持し、業務に関する法令及び実務に精通して、公正かつ誠実にその業務を行わなければならない。

初めての人が信用できないということでしたら、このサイトでの質問なんかできませんよ。
回答しているのは全て「匿名」の会員なんですからね。

補足

大変な事がわかりました。会社はすでに清算結了の登記済みです。書類上も実質的にも既に本当に会社は存在しません。登記簿上、某会社の所有になっていますが既に売却済みであり本当の所有者は別の会社（Ａ会社）です。Ａ会社は節税する為に（登記簿に載らないように）するのだそうです。仲介の不動産屋は『中間省略登記』という実務ではよくある事で心配ないといいますが全く信用できません。司法書士にも会わせるといいましたが恐いので今回の契約は止める事にしました。今後の参考として今回のような時はどのようにして所有権を移転するのでしょうか。当初の質問と少し違う質問になりますが分かれば教えて下さい。

回答No.2

tk-kubota

売主の会社が清算中であっても印鑑証明書も取れますし会社の資格もあります。
所有権移転登記はできます。
その会社の清算人が人違いでないことだけ確認すれば大丈夫です。

お礼

大変な事がわかりました。登記簿上の所有者である某会社は既に清算業務を完結し清算結了の登記済みです。実は本当の所有者は別の会社（Ａ会社）であり、Ａ会社は節税目的で『中間省略登記』をするそうです。不動産屋は何も心配いらない、司法書士にも会わせると言いますが今回は契約を中止します。しかし、こんな時でも所有権移転の登記は問題なくできるのでしょうか。当初の質問より複雑になりますが今後の参考の為に教えて下さい。

補足

大変な事がわかりました。会社はすでに清算結了の登記済みです。書類上も実質的にも既に本当に会社は存在しません。登記簿上、某会社の所有になっていますが既に売却済みであり本当の所有者は別の会社（Ａ会社）です。Ａ会社は節税する為に（登記簿に載らないように）するのだそうです。仲介の不動産屋は『中間省略登記』という実務ではよくある事で心配ないといいますが全く信用できません。司法書士にも会わせるといいましたが恐いので今回の契約は止める事にしました。今後の参考として今回のような時はどのようにして所有権を移転するのでしょうか。当初の質問と少し違う質問になりますが分かれば教えて下さい。

回答No.1

greensnake

まず、その土地の所有者である会社が清算結了しているかどうかという点を確認する必要があります。所有財産があるということは、清算手続き中であって、清算が結了していない、すなわち、法人登記簿を閉鎖していない状態であるという可能性が高いと思います。その場合、清算人が会社を代表して取引の手続きを行うことが可能です。
次に、清算手続きが結了しているのだが、何らかの事情で土地の名義が、清算済みの会社のままになっているケースがないとは言えません（相当レアなケースだと思います）。その場合、清算済みの会社の株主にその土地の所有権があるとみなされると思います。株主の了解があれば、清算会社を一時的に復活して法手続きを行うことができるようにする制度がありますので、その土地の売買は法律的には可能です。
いずれにせよ、変な抵当権や借地権が残っていないかとか、ご自身で土地の登記簿を確認することをお勧めします。

お礼

大変な事がわかりました。会社はすでに清算結了の登記済みです。書類上も実質的にも既に本当に会社は存在しません。登記簿上、某会社の所有になっていますが既に売却済みであり本当の所有者は別の会社（Ａ会社）です。Ａ会社は節税する為に（登記簿に載らないように）するのだそうです。仲介の不動産屋は『中間省略登記』という実務ではよくある事で心配ないといいますが全く信用できません。司法書士にも会わせるといいましたが恐いので今回の契約は止める事にしました。今後の参考として今回のような時はどのようにして所有権を移転するのでしょうか。当初の質問と少し違う質問になりますが分かれば教えて下さい。

補足

大変な事がわかりました。会社はすでに清算結了の登記済みです。書類上も実質的にも既に本当に会社は存在しません。登記簿上、某会社の所有になっていますが既に売却済みであり本当の所有者は別の会社（Ａ会社）です。Ａ会社は節税する為に（登記簿に載らないように）するのだそうです。仲介の不動産屋は『中間省略登記』という実務ではよくある事で心配ないといいますが全く信用できません。司法書士にも会わせるといいましたが恐いので今回の契約は止める事にしました。今後の参考として今回のような時はどのようにして所有権を移転するのでしょうか。当初の質問と少し違う質問になりますが分かれば教えて下さい。