中古か新築か、ローンなど教えて下さい。

質問

最初はアパートで毎月７万くらいの支払いで住もうかと思っていましたが、
最近、中古や新築でも頭金がいらないとのことで、新築でも毎月の支払いが4万くらいだったりします（３５年払いとかですが・・）
計画としては、例えば、中古で１２００万くらいで、リフォーム入れて１５００くらいを考えています。
新築なら２２００くらいを考えています。
どちらも、もっといい家があれば売るかもしれませんし、新築ならお金をおさえるために妥協して（間取りや広さを）買うつもりですが、すんでいるうちにもう新たに買わなくなるかもしれません。が、中古なら必ず、いつかは新築を買うつもりです。
どちらを買うほうが賢いでしょうか・・・

回答No.2

terepoisi · ベストアンサー

不動産チラシの『お家賃と比較！』というキャッチコピーと金額に騙されてはいけません。
物件の下に書いてある細かい文字を熟読してください。

＞例えば、中古で１２００万くらいで、リフォーム入れて１５００くらいを考えています。

中古物件にもよりますが、
差額300万程度は引越し費用と入居の初期費用で消え、リフォーム工事までカバーできません。
リフォーム済みとなっている物件も多くが見た目の良い内装と住宅設備だけで、
1戸建てなら外周、屋根・外壁は修繕前というのがよくあります。
マンションならまず大規模修繕と修繕積立て状況を把握することです。
どちらも15年目くらいまでには大規模な修繕が必要ですしその後も定期的に出費が必要です。

中古を転売するのは優良物件でないと難しいと思います。
希望価格帯になければ住んでいる間にリフォームで物件価値を上げることもできます。
我家はそのつもりで50%の頭金で中古購入後バリアフリー化と手入れをしながら住んでいます。
新築物件でも年々資産価値は下がります。
購入には今が底値かもしれませんがローン負担を考えるとどちらがよい選択かはわかりません。

NO.1のご回答のように、家族状況や資産価値の捉え方にもよります。
まずローンをシミュレーションしてみてください。
下のサイトで概算できます。
http://www.hownes.com/loan/sim/#
ローンの目安は年収の25%を住宅費（利息・維持・修繕費用含みます）に
返済期間中安定的に支出できるかどうかです。

子ども部屋に個室が必要な期間とか、老後の生活設計まで考えて
賃貸か購入かを判断したほうがいいと思います。

お礼

早速ありがとうございます。
中古ならば昭和５５年あたりのものを購入予定です（そのあたりが妥当な値段だから）。
でも、中古を転売できないのなら、新築の方がいいかもしれませんね・・・
まだ結婚をしてなくて（子供もいません）結婚の条件として、男が家を買う、という感じなのです。子供の事を考えて、1部屋は余分にある家を考えています。（３部屋ある家）購入は必至なので、中古よりもやはり新築がいいでしょうかね・・・今は底値みたいだし。

回答No.5

0621p

すでに丁寧な回答がありますが、一つ言わせてもらえれば。

とりあえず買って、また様子を見て買い替える。という考え方は非常に危険です。
古い中古だと次に売る時は二束三文でしょうし、無理して新築を買うと売るときにはローン残高より安くて売りたくても売れない、という事になる可能性が大きいです。また売って買うだけでも１００万、２００万の諸費用がかかります。
今が底値とも言えません。まだ下がるかもしれないし、逆に大きく値上がりする事はないでしょう。

焦らずじっくり考えてください。

回答No.4

terepoisi

No.2です。

住宅購入には、頭金とは別に物件価格の５～８％（できれば10%確保したい）の諸費用が
"必ず"かかります。
用意が無ければローンに加算して借りることになります。

＞ちなみに貯金は婚約者が７０万くらいしかありません・・。

家計を安定させるには、不測の事態に備えて年収分程度の預貯金が必要です。
銀行のローン審査がOKでも将来の家計を保証するものではありません。
万一ローンが破綻しても銀行は損をしません。
すべてを失うのは自分です。さらに資産価値が下がっていたら多額の借金が残る例も多いです。

＞中古を転売できないのなら、新築の方がいいかもしれませんね・・・

いずれ新築をとお考えならなおさら焦らない方がいいかと思います。
お二人で、勉強しながらよく話し合って購入時期や物件の目安などを決め、
それを当面の目標にして貯蓄から計画してみてはいかがでしょう？

回答No.3

86tarou

No.1です。

固定資産税は年間１０万くらいなのは知っていますが、修繕積立金と管理費っていうのは何ですか？壊れた時の修繕ってことですか？管理費はわからないです・・。＞
勝手にマンションだと思ってました ＾＾；
一戸建てなら管理費は必要ないですが、定期的な修繕費用は必要になってきます。物件価格にもよりますが、10～20年毎に100万円単位だと思えば良いでしょうか。屋根が外壁、水回りの補修が主な修繕箇所になります。外壁や屋根の定期的な補修を怠り雨漏りでもするようであれば柱等が腐って取り返しのつかないことにもなるので、予め毎月の返済に上乗せして計上しておきその時になって困らないようにしておきましょう。

３５年ローン（毎月４万くらい。ボーナス払いあり）ですが、毎月倍払えるので、年数は減るかなって思ってるんですが・・それでも金利って変動なのですか？すいません、知識あまりなくて・・＞
毎月４万円の返済で35年ローンなら、年１％の変動金利で1417万円の借入金になります。年３％の固定金利なら1039万円の借入金ですし。
http://www.eloan.co.jp/simulation/index.html
http://allabout.co.jp/finance/gc/10574/
http://www.karikae.biz/hendou.html
http://trendy.nikkeibp.co.jp/lc/plan/090319_mibarai/

ちなみに貯金は婚約者が７０万くらいしかありません・・。会社は安月給ですが（月収額面で２３くらい）一応誰もが知っている会社です。ローン審査は彼は多分いけるっていうんですが・・・＞
ローン審査が通るかどうかではなく、無理なく払っていけるかどうかで考えましょう。審査に通れば最後まで完済出来るというわけではなく、ローン審査ギリギリの借入金より無理なく払っていけるであろう借入金の方が遥かに少ない金額なのです（変動金利、70才超完済、収入に占める返済率30％程度の無理なローンでも審査に通ることあり）。この返済額に固定資産税や修繕費用も毎月積み立てるように計上しても問題ないなら大丈夫です。
ただ、家を買わなくても結婚しただけで生活費の半年分以上は常に置いておきたいというのは変わりません。いざという時の費用なのですから。また、子供が出来ることも想定し、彼だけの収入でも生活に困らないことも大前提になります。

回答No.1

86tarou

先ず、今現在購入する必要があるのかどうか考えましょう。既に結婚して子供もこれ以上増えないとか家族状況が変わらないなら良いのですが、人生のステージとしてまだ大きな変化があるなら立地や間取り等がそれでいけるのかどうか分かりません。売買する度に大きな出費が必要なのもあり、購入より賃貸の方が遥かに安上がりなので、賃貸で貯蓄を増やすのが正解でしょう。毎月の返済は確かに安いかもしれませんが、固定資産税や修繕積立金、管理費等が掛かるようになります。売ろう思っても簡単には売れない可能性もありますし、不動産は資産ではなく足枷にもなることも理解しておきましょう。闇雲に35年ローンを組むのも考えもので、定年までのローンにしておき更に繰上返済で10年程度は縮めてその後は老後の貯蓄にまわさないと後悔することになるかもしれません。不動産広告等の試算を参考にされているなら変動金利でしょうし、完済までその返済額は35年の長期ならあり得ないと思います。売るにしても、頭金を用意していなければローン残高＞家の価値になる可能性も高いので追い金をしないと売ることが出来ません。やはり頭金は物件価格の20～30％以上は用意し（この他に物件価格の５～10％程度に当たる諸費用は現金が必要）、それ以外に生活費の半年から１年分程度は常に現金で置いておきたいところです。変動金利を選択するなら固定金利でも無理なく払える試算にしておき、差額を貯蓄して将来の金利上昇に備えるくらいでないと安心出来ないでしょう。

お礼

早速ありがとうございます。
固定資産税は年間１０万くらいなのは知っていますが、修繕積立金と管理費っていうのは何ですか？壊れた時の修繕ってことですか？管理費はわからないです・・。
３５年ローン（毎月４万くらい。ボーナス払いあり）ですが、毎月倍払えるので、年数は減るかなって思ってるんですが・・それでも金利って変動なのですか？すいません、知識あまりなくて・・
ちなみに貯金は婚約者が７０万くらいしかありません・・。会社は安月給ですが（月収額面で２３くらい）一応誰もが知っている会社です。ローン審査は彼は多分いけるっていうんですが・・・