欠陥住宅を避け、安全な家を建てるには？

質問

まだ契約までは至っていないのですが、購入を決めようとしている物件があります。

その物件はまだ家が建っていない為、間取りに関してはこちらの希望を聞いてもらえるようですが
注文住宅ではありません。

ただ、そこの不動産会社は大阪府知事免許の後の数字が（２）
有限会社でして、信頼できるかどうかの判別も出来ません。

欠陥住宅ではないか、耐震性や耐久性は大丈夫なのかという不安もあります。

そこで、地盤検査表のチェックから竣工検査、引き渡し完了までの監理を
一級建築士にお願いしようと思っています。（計5回行ってくれて30万円だそうです）

まだ建っていないのと、契約もしておりませんので、こちらでアドバイスを頂けたら
今から不動産屋に交渉するつもりですが、一級建築士にお願いする以外で、
欠陥住宅を防いで安全な家を建てる為には何をすべきでしょうか？

一応自分なりにネットで色々調べた結果

●長期優良住宅
●住宅性能表示制度
●JIO（←民間なので信用ならないという書き込みもありました）
●住宅保証機構

などを利用すると欠陥住宅を防げるのかなと思ったのですが、いくら読んでも
あまり違いがわからず、結局どれが信頼できるのか全くわかりません。

今の新築は10年保証がついているようですが、小さな会社の場合、倒産も心配ですので、
JIOや住宅保証機構（この二つは保険という解釈で合ってますか？）は必要かと思ったのですが、
どうやって入るのかもよくわかりません。

不動産屋に聞くと、不動産屋の都合のいいように話をされ、うまく丸め込まれてしまいそうです…

欠陥住宅を避け、安全な家を建てる為にこれは絶対必要だ、あるいはやっておいた方が
良いという事を教え頂けないでしょうか。
どうぞよろしくお願いいたします。

回答No.9

nantaman · ベストアンサー

nantamanです。ご要望により追加します。

不動産業者の良否判断については下記のサイトが参考になると思います。

http://www.idal.jp/fudousan/modules/pico/index.php?content_id=10

このサイトで書かれていることですが免許更新回数が多いからと言って安心はできないということです。つまり休眠会社を買ったりすることもできますから。
さらに、業者の処分歴ですがかなり酷い会社でも処分歴がないこともあるようです。悪質不動産業者は散々あくどいことをしていよいよ商売ができなくなったら代表者の名前を変え新規開業（更新回数１）や先ほどの休眠会社買収とかし何度でも悪質行為を繰り返します。くれぐれも餌食にならないように。

最近の悪質な事例は川口市のアーバンエステートです。TVコマーシャルでお得な宣伝を垂れ流し、お客に契約を急がせ前金を要求し支払う必要のない工事費まで支払いさせ工事をせず倒産という悪質さです。

少々高くつきますが超一流のハウスメーカーは建物の基本構造はしっかりしていますので安心です。これらのメーカーのトラブルは買い手が思っていたものと違うとかいうものです。

築浅の中古物件（土地代金で建物はタダ同然のもの）で基礎構造のしっかりしたものを選ぶという人が増えています。いい加減な建物は築１０年もすれば床に傾きがあるというのは論外としても基礎にヒビが入ったり、建具の納まりが悪いとか不具合が出てきます。なお、我が家は地盤の良くない土地に建つ大手ハウスメーカー製築２４年の木造２階建てですが少しの狂いもありません。

中古はリフォームが必要（かなりかかります１０００万円とか）とか間取りや趣味が・・という難点はありますがお買い得な不動産物件として考慮に入れられるのいかがでしょう。

お礼

再度のご回答どうもありがとうございます。
教えて下さったサイト、とても参考になりました。
更新回数が多いと安心と思い込んでいましたが、
一概にそうとは言えないのですね…
新築で間取りがまだ変更出来る建売だと
注文住宅のように自由もきくのにお値段も安くて良いなと
安易に考えていましたが、外観より基礎構造が大事だと
いう事がよくわかりました。
教えて頂いたように基礎構造のしっかりした中古物件を
リフォームという事も考えてみたいと思いました。
本当にどうもありがとうございました。

回答No.8

dokatan

見えない部分というのはおそらく構造部分と機能特に断熱性能確保等が確実になっているかどうかだと思います。
簡単にいえば建物を受ける　基礎部分がちゃんと図面通りになっているか。建物を建てたあと地震や台風にたいして
だいじょうか。この部分が構造にかかわる部分でたいがいは筋違い等の耐力があるどうかになります。
それと地震が発生した時に上の方向に働く力で柱がこわれないか。現在HD ホ-ルダウン金物を基礎のコンクリ-トに
打ち込んで建物の柱を建てたあとに直接接続します。もちろん土台も基礎にアンカ－ボルトをいれて接続します。
それと大きいの雨が強風時に圧をともなって弱いところから入ってこないかという点です。
この点が以外とあとでトラブルのもとになります。業者能力・職人能力によるところが大きい部分です。
外壁材の下の防水シ-トが確実にとまっているか、穴はないか、外壁材のつなぎ部の処理、開口部周りのシ-ル処理はだいじょうか。やんと断熱材が設計図の通りはいっているかどうかとかになるとおもいます。
これは建物が持つ機能面になります。細かい点は専門家でないとわからないと思いますが。おおきくいえば上記
に記載した内容の管理だと思います。

お礼

再度のご回答どうもありがとうございます。
見えない部分って本当に大事ですね。
書いて頂いた内容は素人にはどう考えても判断できないので
専門家に見ていただく事は本当に大事だなと思いました。
参考になるアドバイス本当にありがとうございました。

回答No.7

Mokuzo100nenn

建て売りなら、完成してから、床にビー玉を置いて、ビー玉が転がらない事を確認してから契約しましょう。
もし、ビー玉が転がるような住宅だったら欠陥住宅ですから、買わずに済みます。

建築条件付きの土地を買ってしまうと、ビー玉が転がるような家を建てられても、既にカネを支払っており逃げられないので、ローンの返済をしながら、欠陥住宅の修理交渉などをしなくてはなりません。

不動産屋と建築屋を相手に交渉を続けるのは大変に心労を伴う事ですし、弱気の人なら、交渉を諦めてビー玉の転がる家に住み続け、20年も30年もローンを返済することになるかもしれません。

住宅に詳しくない方は、完成した物件を見てから買う・買わないを決めた方が絶対に安全ですよ。

お礼

ご回答ありがとうございます。

建築条件付の土地を買ってしまうと、ビー玉が転がるような家を
建てられても既にお金を払っており逃げられない…
確かにおっしゃる通りですよね。

間取りが自分の思い通りになるから良いと安易に考えていましたが、
デメリットも大きいのですね…

もう一度よく考えてみたいと思います。
どうもありがとうございました。

回答No.6

nantaman

＞そこの不動産会社は大阪府知事免許の後の数字が（２）

不動産業免許更新が１回ということで信用度は高いとは言えませんね。
この業者の過去の処分履歴を知るために大阪府庁に出向いて調べたほうがいいですよ。

家を買うには不動産屋の言いなりにならないために不動産取引知識、土地の知識、建築知識、さらに何度もいろいろな不動産を見て回るといいと思います。思い立っての衝動買いは危険です。

お礼

ご回答ありがとうございます。

やはり更新が1回と言うのは信用度は低いですよね…

大阪府庁に出向いて過去の処分履歴を調べたほうがいいとの事ですが
私のような素人が見てもわかるものでしょうか？

また、履歴のどういった箇所を見て
良い、悪いを判断すれば良いのでしょうか？

もし宜しければ再度ご教授頂ければ助かります。
どうぞよろしくお願いいたします。

回答No.5

nabituma

再度
もちろん、建て主の不動産屋さんが了解すれば外部の監理者をいれることも可能だと
思いますが、建売でなかなかうんといってくれないと思いますよ。
（もちろんその会社でも1級建築士や監理者は一応いるはずですし。）

お礼

再度のご回答ありがとうございます。
建売の場合はなかなか了承してもらえないものなのですね…
出来るものだと思っていたので、先にこういうご意見を聞けて
良かったです。本当にありがとうございました。

回答No.4

dokatan

1回目　基礎地盤確認・基礎配筋等確認
2回目　木軸組・金具関係確認　　外壁等取り付け前
3回目　外壁・サッシ・屋根等完了時　　外部確認
4回目　内装関連確認　　断熱材　確認他
5回目　完成時確認

こんな感じで一級建築士に依頼するのですかね。一級建築士でも木造の建物をしらない人がいると
おもわれますので、確認された方がよろしいと思います。
不動産会社は建設業許可をもっているのですね。
実際建てるのはどこなのですか？　不動産会社が建設工事をするのですか。
注文住宅ではありませんということは、建売住宅なのですか？
(有)　会社さんもけっこう多いと思います。
建設会社さんに工事経歴書をもらって、いちど以前建てた建物をみることもリスクを少なくすることに
つながるかもしれません。

お礼

ご回答ありがとうございます。

一級建築士に依頼と言うのは、ネットでそういうものがあるのを知って
依頼をしようと考えているだけでして、具体的にはどういう内容かは
まだわからないです。それも確認した方が良いですよね。

私が購入しようとしている物件は建売ですが、まだ建っていないので
間取りについては希望を聞いてもらえるというだけです。

実際建てるのは工務店のようで、その不動産会社が建てるわけではないと思います。

確かに以遠建てた物件を見せてもらう事は必要ですよね。
ただ、そうなると見えない部分は大丈夫なのかなと心配なのですが、
それに関してはどうしようもないのでしょうか？

もしまだ見てくださっていたらご回答よろしくお願いします。

回答No.3

nabituma

その物件は基本的に建売ですね。（建っていないだけで）

とするならば業者の信頼性しかありません。
多分、別の監理者を入れることは難しいと思います。
（あなたの土地でもないし、建つまであなたの建物でもないですし）

そのHMのほかで建てている実績を聞いて、そこに住んでいる人に評判を聞くとか、
地元の工務店なら近所に評判聞くとかでしょうね。

建売業者の場合はやれることは少ないと思います。

お礼

ご回答ありがとうございます。
おっしゃる通り建売です。
建売の場合は別の管理者を入れることは難しいのですね…
例えばそれは購入前に不動産屋の方に許可を得ていれば
大丈夫なのでしょうか？
もし宜しければ再度のご回答よろしくお願いいたします。

回答No.2

s8zt708

高い買い物ですから大変です。地元で口コミで評判の良い仕事をする情報を取り入れることが良いです。
手抜きもなくきちんと仕事をしてくれれば安心ですから。業者の性格や人柄にもよりきりです。何が本当に正しいのか見極めも必要です。工事が始まる前から写真を撮ることです。建築中も業者のいるときなるべく自分の目で細かく確認して写真は撮ることです。不審な点や疑問点はきちんと説明を求めやり直しさせるなりすることです。お客なのだから業者には評判の良い仕事をしてもらうためにも遠慮はしないことです。物を見る目を養い冷静に考えて進めることです。

お礼

ご回答ありがとうございます。
写真を撮る…なるほどなと思いました。
嫌がられそうな気もしますが、そういう事は大事ですよね。
参考になるご意見ありがとうございました。

回答No.1

yasuto07

それは、建築条件つきの土地ですね。

小さい会社だから、心配ということは、あまりないのでは、大きな会社でも、倒産するときはしますし、かえって、担当者が、横柄だったり、小回りが聞かない、という話をよく聴きます。

建築会社はその不動産屋さんがやるの、不動産やさんと、別の建築会社がやるの。

貴方が、ご自身で、その、お店や、建築会社を、見に行けば、また、担当者と話して、

そこで、作った、家を見せてもらうとか？

一級建築士に、30万円払うのも良いでしょう、予算があまっているのなら。

あと、家を買うという、本を、読んで勉強されることをお勧めします。

ご自分の目で、なるべく回数おおく、面会したり、話し合って、決めるのが良いでしょう。

信頼がおけそうなのか、契約前に、思いつく限りの質問をしてください。それに、

答えられないようでは、困りますよね。

お礼

ご回答ありがとうございます。
建築条件を外してもらう代わりに、
坪単価100万円のところを120万円でなら売ると言われたそうです。

確かに本を買って勉強した方が良いですよね。
一応1冊だけ購入したのですが、他にも見てみようと思います。
おっしゃる通り、きちんと理解した上で契約前に
不動産会社に色々質問しなければいけませんよね。