テナント（花屋）撤去時の敷金って返還して貰えるか？

質問

教えて下さ～い☆
花屋を自営でしております。平成１１年に契約して現在（平成２２年１２月）に至ります。
契約期間が１０年以上になっております。

ビルは商業地の８階建ての１階部分にあり、１５坪程借りています。
築年数は３０年近く経っており、周りに次々に新築が建っていますが、半年後に共益費と賃料を併せて、６万／月の家賃の引き上げの連絡がありました。（連絡といっても今月の請求書同封されていただけで事前に説明はありません）ビル全体の店子さんは６０％しか入っていないビルです。

■値上げ後の家賃：貸室料　￥２９０，０００　＋　共益費　￥３１，５００　
■敷金：￥２，４００，０００　（平成１１年支払い済み）
■過去家賃滞納やその他トラブル：無し
■入居時：トイレと床のみ貸主がリフォーム済み。その他店舗スペースの壁、空調、照明、看板、湯沸かし器の修理や設置は当方（借主）が負担。

ちなみに共益費と言ってもゴミを捨てているだけで、トイレも冷暖房も店舗内にあり電気水道代もこちらで払っています。それどころか全く使わないエレベーターやビルの廊下、階段などの冷暖房費を負担させらています。（店舗内電気代と店舗外電気代で併せて請求されています）

店は１階で直接店舗の出入り口があり、ビルの共用玄関は使っていません。美化の掃除が入っていますが、うちの店舗部分は一切掃除はしてくれません。ゴミを共用スペースに捨ててますのでその処分費用は￥１８，０００支払っています。

これまで貸していただいていたので揉めたくもないので一度も質問などはしていません。この売り上げで家賃があがるようであれば退去も考えています。その際、１０年で敷金はどのくらい返ってくるのでしょうか？冷蔵庫などの大型什器の撤去や床の復旧などを考えると敷金がゼロだと出るに出られません。ちなみに賃貸契約書は家捜ししていますが見つからず、仲介不動産会社に聞いてみましたが保管期限が１０年なので捨てたと言われています。

素人で説明が下手で申し訳ございませんが、ご教授願います。

回答No.4

takechan5757

エレベータ等の管理費について
マンションの話ですが、商用ビルでも同じと思います。
http://www.wendy-net.com/faq-new/01/n-094.html
使う、使わないにかかわらず、全部の階で分担すべきものです。

お礼

takechan5757さま
ありがとうございます！！マンションでも商用ビルでも同じなんですね～なるほどです！！
頭割りってことですね～

回答No.3

takapiii

宅建業者です。

No.2の回答が出ていますので、付け足す必要もないですが…。
事務所や店舗の保証金は、家賃未払いの担保ですので、家賃未払いが無ければ、償却分を除いて全額返金されるのが一般的です。
但し大概原状回復は貸主の指定業者だったりするので、原状回復工事を貸主側で行う場合のみ、双方合意の上でその費用を相殺する事はできます。ご自身の指定した業者で原状回復し、その業者に貴方から支払うなら、償却分以外は全額返金が基本です。

償却分に関しては契約書に記載します。記載が無い場合は償却はありません。なので契約書を探し出すのがまずは先決。というか貸主は持っていないのでしょうか。仲介業者はともかく、貸主は賃貸借契約は自動延長されている間は保管義務がありますので、保管しているはずですが、貴方と同様に無くしてしまったというのなら、償却費用は0円と主張しても構わないでしょう。

なお、共益費の考え方は、そのビルの維持にかかる費用とするところがほとんどで、エレベーターの電気代、保守点検、外壁清掃、窓掃除、階段等で電気代、給湯設備等の維持管理費用等、全てを含んで、貸部屋数分、分割して徴収する事が多いので、使っている、いないにかかわらず徴収されるビルがほとんどだと思います。

なお、店舗の場合、営業権と言う物があります。これは借地借家法で明確に規定した言葉ではありませんが、その店舗で営業している間は、家賃値上げを拒否でき、その事で契約更新を拒まれたとしても、営業権を盾に営業を続ける事ができます。そう言った意味では居住権と同等です。

お礼

takapiiiさま
ご回答ありがとうございますっ！！大家は契約書は持っているようです。
今回の値上げ通知書に契約年月日がきちんと書いてあり、契約書に基づいて値上げすると書いていました。共益費の考え方もありがとうございます。窓掃除も入っているんでかぁ・・・でもうちの店舗の窓はしてくれません・・・。店舗の前の道路、窓ふきも毎朝しているのに清掃費として取られるだけ取られてる気がしています。それも１１年辛抱していましたが、共益費の「値上げ」には納得できません。

営業権の事も知りませんでした。私も勉強してみたいと思います。
本当にありがとうございました～☆

回答No.2

noname#203300

大家しています。

　mimicann　様の言われるように契約書記載の通りなのですが、店舗物件ではスケルトン渡しのスケルトン返還が一般的ですから、『店舗スペースの壁、空調、照明、看板、湯沸かし器の修理や設置は当方（借主）が負担。』は至極普通の状態と思います。

　敷金に関しては、契約に「償却」の規定がない限り、質問者様が借りた時の状態（『店舗スペースの壁、空調、照明、看板、湯沸かし器』の撤去）になされば、全額返金されるべきものです。

　また、共益費やゴミ処理等の問題に関しては、賃貸借中に主張されるべきもので退去に当たって主張されても意味がありません。

　それより、『ビル全体の店子さんは６０％しか入っていない』と言う状態ならむしろ退去を考えている旨を言われて家賃の引き下げなり、共益費の減額等を申し入れられた方が有効に思います。

　大家としては、「不況なので家賃の値下げや共益費の減額をお願いしようとしていたら値上げと言うことですから、退去せざるを得ません。お借りした時の状態にしますので敷金の返還をお願いします。」の方が、家賃収入は減るわ、この不況下で新たなテナントを募集しなくてはならないわ、敷金の返還でお金を用意しなくてはならないわ、では大変ですから結構話に乗ってくるかもしれません。質問者様の方は『冷蔵庫などの大型什器の撤去や床の復旧などを考えると敷金がゼロだと出るに出られません。』など“おくびにも出さず”、うまく交渉されてください。借主さんも経済的に余裕のある大家とは交渉し難いものですが、大家の方も余裕のある借主さんとは交渉し難いのです。

お礼

in_go-ingさま
ご回答ありがとうございますっ！！
ビルのオーナーは個人ですが、５００ｍ先にビルをもう１つ所有していて、このビルも３０年近く経っていて入居率は６０％位だそうです。駅前で立地はいいのですが古いのがネックのようです。こちらも長い間お世話になっているのでできれば家賃上げにも応じたいのですが、今のように売り上げが下がっている状態では厳しいのが正直なところです。in_go-ingさまのアドバイスどおり交渉してみようと思います。
売り上げが厳しいのはお互い様ですので、うちもがんばってみようと思います。
本当にありがとうございました～

回答No.1

mimicann

>>賃貸契約書は家捜ししていますが見つからず、仲介不動産会社に聞いてみましたが保管期限が１０年なので捨てたと言われています。

契約書が無ければ話は始まりません。
店舗の場合は大家と店子（事業者）は対等な立場であります。
居住用の賃借人と違って弱者保護などありません。
敷金がどうなるか店舗では物件ごとに違います。
5年後敷金全て償却とか5年経てば敷金全返還とか、〈年数〉も〈償却割合〉も色々です。

貸し主に契約書を見せて貰うか、探し出すしかないです。

>>半年後に共益費と賃料を併せて、６万／月の家賃の引き上げの連絡がありました。
これは、質問者さんの同意が無ければ引き上げることは出来ません。

お礼

ありがとうございますっ！！
他の店子さんも値上げに驚いているようです。
１１年経っているので蛍光灯や空調もガタがきて修理が必要で、その分の出費も結構イタイ状態です。
もう一度契約書をどうにか入手して確認してみます。

本当にありがとうございましたっ！！