退室後の部屋のクリーニング、修繕について

質問

母がアパートオーナーをしております。
管理をお任せしていた不動産会社との契約を今年の夏に解約し、基本的には自主管理でやっていくつもりではおりますが、入居者の募集などは新しい不動産会社にお願いはしております。
ただ、母が自主管理を決めた後に病気で下肢不自由で動けなくなり、アパートの管理は募集を頼んだ不動産会社がいろいろとみていただいてはおります。

今回、皆様のお力をお借りしたいと思ったのは、
先日、６年間部屋を借りていた店子さんが退室した後の部屋についてです。
６年、ご夫婦で住んでおりましたが、家賃は毎月のように支払いが遅れるし、部屋の周りには粗大ごみが置きっぱなしにしてあったりするので、大家から注意しようにも、いつ訪ねても不在(あるいは居留守）で、あまり生活感の感じられなかったのですが、諸事情により１１月末で退室が決まりましたが、いつまでも引越し業者が来るわけでもなく、退室の立会いの日になってから延期を申し出て、延期した立会い日当日に、不動産会社の方が掃除を手伝った上で夜７時過ぎに立会いをしたのです。
母は思うように動けないので、一緒に義弟に立会いを頼みました。
しかし、その部屋はあまりにも荒れ果て、人の住める場所ではないほど汚れていました。
壁は柱部分を含め全てカビだらけ、窓ガラスのゴムパッキンもカビで真っ黒、フローリングの床は汚れでシミだらけ、洗面台も破損していました。
どう見ても部屋を倉庫のように使っていて、住まいとしては利用してなかったとしか思えません。
店子さんは部屋を閉め切っていたからと、カビなどの自己負担は認めているそうです。
翌日、クリーニングとリフォームの見積もりを立てていただいたところ、約４８万かかるといわれたそうです。
私は当然、店子さん（借主さん）負担でいいのではないかと言ったのですが、不動産会社には敷金は全額使うにしても、後は貸主負担が当然だと言われました。
（私はその不動産会社もあまり信用できないのですが）

母は愕然としてただでさえ対調が悪いのにすっかりうつ状態です。
仮に借主さんに請求したところで払ってもらえなければそれきりだと、母は落ち込んでいます。
何も出来ずに沈んでいる母に代わって、私が何とかしようと思っていますが、どこに聞いてみたらいいのかわからず、
ここに登録いたしました。
母も私も無知なままにアパートオーナーをやっていたのを後悔もしておりますが、
まずは今、この問題を解決したいのでお力をお貸しください。よろしくおねがいします。

回答No.2

takapiii · ベストアンサー

宅建業者です。

まずは、その48万円ほどかかると言っている業者1社に頼らず、他のリフォーム会社に相見積もりを取るべきです。
広さが不明ですが、私が保有する物件でも2DKでかなり酷い使われ方をした方がいましたが、徹底的なハウスクリーニングである程度復元し、床の一部張替、壁紙の全張り替え、破損した設備の取り換えを入れても30万円程度で収めました。もちろん相見積もりで、最も提案力にある所に頼んでいます。

次に負担額ですが、言いづらいのですが、自主管理と言う事で管理能力に欠けているようですので、ある程度貸主負担はやむ負え無いと思います。
敷金は確かに未払い家賃の担保と破損部分の担保に利用できますが、経年で劣化した分に関してまで借主には請求できませんので、そうした費用は家賃の中に織り込んでおくべきです。例えば新品の壁紙であっても6年住めば当然、汚れてきます。普通に生活していて汚れてくるのは致し方無いので、仮に全体を張り替えたとしても、借主は40％、貸主は60％を負担するというのが昨今の考え方ですので、10万円かかったとすれば6万円は貸主負担とし、毎月の家賃で年1万円程度は回収できるような家賃設定にするべきです。

ただし、借主にもカビやシミを出さないといった善管注意義務があるので、今回は床張り替え、壁紙張り替え費用の多くは、借主に請求するのは構わないとは思います。とはいえ100％ではなく、仮に法廷に出ても、経年劣化を考慮すると、借主70％、貸主30％が限界かと思いますので、原状回復費用を30万円に値下げさせた場合、借主21万円、貸主9万円位が妥当じゃないでしょうか。単なる目安ですが。

「国交省の原状回復ガイドライン」がありますが、以下のドキュメント等参考になります。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/tintai/310-9-jyuutaku.pdf

お礼

回答ありがとうございます。
参考になりました。
別のリフォーム業者に頼んでみたかったのですが、それは不動産会社さんの特定の所があるらしく叶いませんでしたが、再見積もりをお願いしました。
あとは交渉してみます。
ありがとうございました。

回答No.3

noname#184449

元業者営業です

まず前提ですが、民事上で言えばたとえ裁判所が「払え」と命令しても、相手にその能力が無い場合は結局払ってもらえないんですね。これは。

なので、今回のケースでいえば

＞家賃は毎月のように支払いが遅れる

これは明らかな契約不履行で

＞壁は柱部分を含め全てカビだらけ
＞窓ガラスのゴムパッキンもカビで真っ黒
＞フローリングの床は汚れでシミだらけ

程度問題ではありますが、ご質問文を拝見する限りは明らかな借主の「善感注意義務違反」であり

＞洗面台も破損していました。

これは論じるまでもなく借主負担。

以上のことを総合しても、けっして「カビだけ自己負担」という事はないでしょう。

ただし、４８万円全額借主負担かと言われると、やはりそれも厳しいでしょうね。昨今の流れから。
私個人の考えとしては

●洗面台は全額借主負担
●カビは借主負担７０～８０％
●フローリングは折半

この条件を基に交渉し、相手が承諾すれば「御の字」という感じでしょうか。

ただし、たとえ承諾しなくても冒頭で書かせていただいたように、結局はどのような司法判断が出ても「無い袖は振れない」となったら、もうそこでこの話は一切進展しません。

結果「いっそのこと払える金額だけを貰ってあとは泣く」という大家さんが最近増えてきております。

厳しい言い方をすれば、それも「賃貸業を商う上でのリスク」という事でしょう。
あとはその「落とし所」をどこに設定するかですが、これはもう「貸し主次第」ですので・・・

お礼

回答ありがとうございます。
参考になりました。
再見積もりして交渉してみます。
ありがとうございました。

回答No.1

32868sski

相談相手は、弁護士、司法書士等で

１　通常部屋を使用した場合の損耗等は大家の責任で現状を回復する。
２　それ以外の損耗は使用者が原状回復させる。
３　管理者は（不動産屋）は敷金から現状を私用者に変わり回復させ
　　回復に掛った金額を敷金から相殺する。
相談内容から、
１　部屋を倉庫代わりに使っていた。
２　部屋は「カビだらけ」、洗面台は破損していた。

以上を纏めると、
通常使用した、とは考えられない。
よって、原状回復に掛った金額はすべて使用者に請求できる。
不動産屋は、敷金から手数料を天引きしたいので大家にも負担させたがっている。

と言う事です、参考になれば幸いです。

お礼

ありがとうございます。
参考になりました。
不動産屋さんがリフォームに関することを担おうとするのは、手数料を取りたいからだとは思います。
再見積もりをお願いしたので、借主との交渉、手数料請求によっては
弁護士さんにも相談してみるつもりです。
…何にしてもお金はよほどかかりそうですね。
ありがとうございました。