入居後の修繕について

質問

転居して2カ月になります。
入居前の下見のときに数か所の修繕（窓枠パッキンのカビの清掃なり塗るなり、畳の凹み、
洗面台の入れ替え←もともとシャンプードレッサー付きの部屋と書いていたのにそれではなかった為、室内のへりの塗装落ちの塗り直し）を不動産屋にお願いしていました。

入居後、畳は凹んだまま、塗り直しはトイレ内はされていないまま、洗面台は古いのを剥がして
新しいのを付けたためか、壁紙が一部剥げているのが隙間から見える。。。等で管理会社に
問い合わせたら補修にやってきました。

剥げた壁紙はそのままで、シャンプードレッサーと壁の隙間にゴム樹脂を塗り下に水滴が落ちないようにした。トイレ内はカラースプレー塗布。
畳は私がその日伝えるのを忘れてしまい言えてませんでした。

後日、畳とトイレの床の薄汚れ（拭いて拭いても黒ずみが取れなかった為）もあったこと、
ベランダ側の障子（を開ける際にカビ臭がしたためよく見たら、木が黒ずみ腐りかけのようでした。）について修繕をお願いしますと管理会社に電話したら、管理会社と借人の間に入り適正に審査する人？がやってきて家の中を見ていきました。
その人曰く、畳は凹んでいるのは確か、障子のこと、トイレの床は3年は代えてないと思う（この床は最近の型ではないねと言っていました）ということで管理会社に確認とりすぐに連絡しますと言っていました。

しかし、2週間経っても連絡がなくこちらから電話したら、「その件は写真を見ました、現状維持で
お願いします。連絡がいっていなかったことにつきましては申し訳ありませんでしたが改めての補修はございません」でした。

私としては「は？」なんです。電話の対応自体腹ただしかったですが、このまま入居前から知っていた畳の凹みを直してくれず住み続けなければいけないのですか？

後々分かりましたが、２階の方の玄関ドアはきれいなのにこちらは塗装剥げています。
前にこのことも伝えたら「そのうちマンション全体を一度塗る話が出てるので・・単室で塗装は無いです」と言われました。が、確実にいつになるのか未明だそうです。

駐輪場も乗られてない自転車が６台ほどあり、で、こちらの自転車が入れず雨にさらされ少しずらすなりして場所を作りました。それでも窮屈さに変わりないですが・・。
マンション入り口の草木もボーボー、タイルも剥げてています。

大家がケチだとしたらすべてマンション管理は滞るのですか？
管理会社は大家のことをすぐに出してきますが、管理会社って何のためにあるんですか？
（こんな管理会社はじめてでワナワナするほど血が頭に上ってきました。はあ～）

すいません、箇条書きになりましたがどなたか教えてください。
ちなみに敷金3か月・礼金1ヶ月・共益費4000円です。

回答No.1

holidays12 · ベストアンサー

不動産運用職にいた者です。東京都内の賃貸物件であり、大家は一般人であることを前提にします。
（東京は特定条例がある為と、大家には法人（投資法人物件も多いので））
結論は、指摘箇所が客観的に経年劣化性によるものであるのか否かとなり、仮に経年劣化的である場合、現状引き渡しの「現況」が優先されます。つまるところ、これ以上の修繕（工事級）は難しい可能性が高いです。

一方で、契約上の債務不履行・瑕疵の観点でいえば契約解除は可能かもしれません。これは、質問者様が契約にあたり事前に指摘した箇所の修繕を前提として署名捺印したものの、その前提条件が履行されなく、将来に渡り履行の意思が見られないことが客観的に認められる場合に概ね限られます。（ただし、これは完全に裁判所的なことを行うことになろうかと思います。。）

大家と管理会社の関係ですが、管理会社にはほとんどの場合、不動産資産に対しての直接的権限がありませんので原則として大家の指図の下で維持管理に勤める代理人です。したがって、大家がひどいと確かに管理会社は板挟みになり、入居者にとって好ましくない管理状況が生じます。

礼金をとっている物件にもかかわらずのようですから、正直ダメ大家・ダメ管理会社のコンビ物件と思います。基本は、礼金は建物の価値向上のために使うのが普通です。

お礼

すぐの回答有難うございました。
なにぶんこのようなことが初めてで凹んでいたところでしたので
かなり助かりました。
結局、翌日に管理会社の担当が直接（やっと動きましたコイツ！）来て見ていきました。
畳は新調するらしいです。あとは大家と掛け合ってみますと言ってました。
やれやれ・・・ですがお陰さまで諦め状態の中でもわずかな光が見えました。
ご丁寧にありがとうございました。
以後、住むところは外観も細部もきちんと見て決めます、勉強になりました。

回答No.2

noname#203300

大家しています。

>　入居前の下見のときに数か所の修繕（窓枠パッキンのカビの清掃なり塗るなり、畳の凹み、洗面台の入れ替え←もともとシャンプードレッサー付きの部屋と書いていたのにそれではなかった為、室内のへりの塗装落ちの塗り直し）を不動産屋にお願いしていました。

　これは何にもなりません。契約時の文書による約束でなければ大家が実際に守るかどうかは分かりませんし、守らせる効力も疑問符がついてしまいます。まして契約前では大家が実際に修理や交換に取り掛かってもノーペナルティーでキャンセルする人（http://oshiete.homes.jp/qa6339662.html）がいますのでやったら馬鹿を見ます。

　基本的に、『現状渡し』ということで、埃を被ったままの商品を見せるような商売人を信じてはいけないのです。

>　大家がケチだとしたらすべてマンション管理は滞るのですか？

　はい、滞るでしょう。他の場所でも書いていますが、管理（或いは大家と管理会社の“質”？）と住人の“質”は借主にはどうにも出来ないところですから内見の時には特に注意すべき点です。『マンション入り口の草木もボーボー、タイルも剥げてています。』と言う状況が管理状態を如実に物語っているでしょう。こういう大家では管理会社の“質”も住人の“質”も知れたものです。

>　管理会社は大家のことをすぐに出してきますが、管理会社って何のためにあるんですか？

　管理会社というのは大家からお金をもらって“その範囲内”で共用部の掃除等をする会社です。定期的な業務に含まれない作業については別途お金が必要ですから大家が出すか出さないかです。お金ももらえない作業や業務は誰もしません。一方費用負担を拒んでいる大家の懐に手を突っ込んで嫌がっている大家にお金を出させるのは至難の業で最終的には裁判しかありません。（中にはそれでも払わない奴は多いです。）

お礼

すぐの回答をありがとうございました。
初めてのこんなことでかなり凹んでいたところでしたので、詳細をきけて
諦めがつきました。
”見た目が悪い”って部屋の管理にも関係あるんだと改めて勉強になりました。
すぐには越せませんが、できる限り対応してもらって凌ぎたいと思います。
有難うございました。