他の業者の内覧

質問

住宅を買い替えるため、マンションを売りに出していますが、なかなか売れない状況が続いています。
　専任媒介をお願いしている業者は、買う方の家の近隣の不動産屋（工務店）です。
　一方、売りに出しているマンションは買う家から、車で小一時間はなれた場所です。
　なかなか売れないので、思い切った価格に値下げしました。すると、その週末に他の業者から2組の内覧がありました。
　そこで質問ですが、他の業者が連れてくるのはお客さんに参考に見せているだけで、やっぱり買ってくれることは少ないのでしょうか？

回答No.6

noname#121701 · ベストアンサー

不動産売買は現在レインズという業界だけで使うネット情報で行われてます。
ですので地元とか遠方ということは、関係がありません。

不動産業者の善し悪しは、担当者の人間性にかかっており、会社の力ある無しとも関係無い場合があります。

しかし、いい人間ですと売り主になるべく高く売ってもらおうとして、売れない価格にこだわってしまうことが多々あります。

私は過去２回不動産の売却をいたしました。

最初は父親の老後と相続対策で、自宅の半分を売るというものでした。
当時はバブル最盛期で、取引価格は３億円でしたが、父親が今年は運が悪いということで、売却を翌年に変更し、その時点で土地は下落し、前年３億円のものが１億７千万円で売り出すことになりました。
しかし買い主は待てどくせど現れず、仕方なく友人の仲介を解除し、別の友人に仲介を頼みんだところ、１億４千万円で売り出しをし、買い主が現れ値引き交渉して、１億４百万円で決まりました。
３億円から始まり、１億７千万円、１億４千万円、結果１億４百万円。
父もそうとうに怒ってました。
最初の１億７千万円は、私の友人のためなるべく高く売ろうとして、買い主が現れなかったのです。
いい人というのがビジネスに強いかはまた別物です。
しかし、信頼関係がないと委任できませんので、難しいところです。

次に売却した時は、９千２百万円で売り出し、これは数ヶ月で買い主が現れ、８千万円で指し値されました。
１千２百万円の値引きですが、買い主が一人しかいませんので即決いたしました。
この時は、一般の方は出来ませんが、友人二人に仲介を頼みました。
友人ですから、専任も一般もなく、媒介契約すらしない友情です。
一人の友人は親身になってくれる人、別の友人はビジネスに徹する人、結局はビジネスに徹する人のルートで買い主が見つかりました。ビジネスに徹しても３０年以上のお付き合いで、信頼関係のある友人です。

バブルの崩壊により確実に不動産市場は悪化し、更にリーマンショックで買い主は更に減少いたしました。
買い主を見つけることが難しい時代となってます。
不動産の売買はお見合いに例えることがあり、殆ど運に支配されてます。
気に入った人が一人いればいいのですが、その人に巡り会うのに困難がつきまといます。

反響が無いということは、売り出し価格が高すぎるのか立地条件が悪いのか、現場を見ていませんので分かりませんが、いずれかでしょう。
かなり価格を下げるのか、売らないで買い換えをあきらめねか、何年か先にもう一度やり直すかの判断かと思います。

私は東京都内で１７０坪の不動産で長年暮らし、半分は父親のために売却し、残りりの７０坪は、未亡人となった姐と私の老後の年金がわりに売却いたしました。
事業主であったため、国民年金となり、生活費を売却した資金でマンションを買って家賃で生活をしております。
住まいは公団の団地です。

７０坪の土地に現金５千万円をかけて建物を建てましたか、両親はあいついで死に、子供たちは家を出て行き、夫婦二人に５０坪の建物は不必要でした。
築１０年の建物は売却価格にはいらず、５千万円は１０年で消費した計算となります。
６人で住んでいたものが１０年で二人になるとは予想もしてませんでした。
不動産については正直何がいいいのか分からないのが実情です。

お礼

回答ありがとうございます。
　すごい額の値引、値引ですね。本当の価値が分からなくなりますね。
不動産については、本当の価値とは買う人が買いたいと思う価値ということなんでしょうね。
他に代替物がないわけで、全てが1点物ですからね。
　まあ、縁ということでしょうね。値段が相場から離れていなければ、後は良縁を待つことだと思いますので、時間はありませんが、売れなければ今回の買換えは縁がなかったのだとあきらめます。

回答No.5

atelier21

再々
本当に貴殿は、お人柄が良いのですね
　唯　目的は売却して買い替えと言う命題です
話変りますが、最近当方に設計の依頼があったのですが
　得意とする建物種ではなかったので、別な設計者を紹介しました
かって先輩に「仲の良い朋と事業してはいけない」と言われました
　ビジネスは情とは切り離した領域のものと言う性格がある
本当に良い専任者であるならば　
　売る手のない客の商品を何時までも持ち続けるだろうか
　不人情と合理とは違う
設計する時に、必ずしも客人の凡ての要望が好きだから　良い設計に成る訳ではない
　生き方は凡ての人が違う　此方には良しとする建築観がある
　良い設計は　その両者の異論の討議から解答を得て成り立ちます

お礼

回答ありがとうございます。
含蓄のあるお言葉ありがごとうございます。
　たしかに貴殿の言うとおり、命題は買換えです。
もう少しだけ、今の専任者に期待してみたいので、我慢することにします。
彼も今後成長することでしょう。

　本当にありがとうございました。

回答No.4

atelier21

再
悪く言えば疑心暗鬼ですが　専任者の能力不足でもあるのでは
例えば　売値は貴殿が付けた？
業者が、それでは高いが一端出してみますか　そして矢張り値下げになったのかな？
専任者は、期限があるのは承知なのでしょうに、ビラ貼りや配りなぞをしたのかな？
義理立てされるのは良い面でしょうが、しかし大事業されて目的が適わなければね
時間も経って　心配なので　地元の業者に相談したいと思うが　如何かと承諾得
反対したら　引取りの保証契約する　どうぞどうぞとなるのではないかな？

お礼

再度の回答ありがとうございます。

　当方のマンションはいわゆるデザイナーズマンションなので、業者も適正価格を自信を持って把握していなかったと思います。値段の決め方は、両者で相談して決めました。

　一般的な周辺相場（間取りや広さなど）ではなく、たしかにこちらの希望に近い価格です。
ですが、専任の業者もまったく売れないとは思ってはいなかったように思います。

　なぜなら、当方の物件のみ掲載でカラーの両面で新聞折込をその価格で入れてくれました。
反応は２組のみでした。１組の方は非常に気に入ってくださいましたが、子供さんの転校がネックに最終的には断念されました。

　また、もう１組はこれも気に入ってくださったみたいなのですが、当方のビルダーが倒産しているため保証の関係を気になされてやっぱり断念されました。

　そこからは、内覧が入らずそれ以降他の業者からの内覧もありませんでした。

期限があるため、やむなく相場よりも２００万は安い金額でだしたところ今回他の業者から２組の内覧がありました。

　上記の相場というのは、一度買い取り業者に査定をしてもらった時に聞いた値段です。
その買取業者の買取の値段から今の相場と書かせていただいた金額は概ね80％で割り戻した金額です。

　専任の業者は仲介が得意なわけではないと思います。主に自社の注文住宅を建ててもらうのが仕事のようです。担当者は若く勉強不足感ありありで全然あてにはならないのですが、人柄がよく、また、当方はその工務店の住宅が気に入っているため、専任を変えるは躊躇してしまいます。

回答No.3

atelier21

・マンション買う方は地元に探しに来るのが多いのではないか
　それからすると　地元の業者を選ぶ方が分がよいかと思う
・前回答文にある様に　矢張り欲を画いて独り占めされると
　情報が広まらず見に来る客は知りえないので機会が無い
・価格も高い拠り安いに越したことはないが　果たして最初の額は何だった
　理由が明確でない減額は何か欠陥がありはしないか
　もう少し待てばもっと減額されるかも知れないとも思われる
・客は見比べ　仲介業者は自己取り扱い物を優先するが人情
　専任期間も過ぎるのではないですか　仕切り直しも考えられる

お礼

回答ありがとうございます。
地元の業者にしたいのは山々なのですが、買う家についてかなりこちらの希望（注文住宅で土地の値引など）をきいていただいているので、他の地元業者にかえることもできないといいますか心情的にしにくいのです。
　売却期間も今年いっぱいなのであまり時間も有りません。
なので、売却できなければ買換えも断念せざるを得ないので、すこしあきらめかけています。
買う方は普通、内覧時にはどんな反応なのですかね？

回答No.2

takapiii

No.1です。

お礼を拝見しました。
確かに媒介業者は売主、買主両方から手数料を取れる物件を紹介したいのは当然です。しかし価格も広さも立地も違えば購入意思が固まるとも限りませんし、自社が専任を取った物件だけでは品数としては不足です。
確かに会社の方針もあるでしょうが、歩合制という制度の多い不動産業界においては、営業マンはそんな事よりも早く買主の条件に会う物件を見つけ、売買契約に結び付けたいと思うわけですから、考えすぎだと思いますよ。

もちろん買主の条件以上の物件を勧める事もあるので、その場合は冷やかしと言う内見もあるのは事実ですが。

お礼

度々の回答ありがとうございます。
　そうですね。考えすぎかもしれません。なかなか売れないので、希望的観測がなかなかもてなくなってしまっています。

　何度か内覧があり、はじめは売主である私も部屋の中で立会い、その都度各部の説明などしていたのですが、今回の質問の2組の時は、立ち会わずお客さんを連れてこられた他の業者の方におまかせし、
「クローゼットなどは遠慮なさらずに開けて確認してください。」
「何か分からないことがあれば、また、後でお聞きください。」
とお客さんが遠慮なく内覧できるようにしたのですが。

　最後に出てこられたとき、質問はいくつかありましたが、反応が薄いような感じがしたので。

専任媒介をお願いしている業者さんが連れてこられて結構いい線までいった方は色々細かいことをおききになったもので、今回はやっぱり他の業者が連れてきているから買う気がないのにつれてきているのかなあと肩を落としていました。

回答No.1

takapiii

建築及び宅建業者です。

質問の意味がいま一つ分かりませんが、専任媒介契約であっても、他社が客を連れてくる事はあります。説明をすると長くなるので、簡単に言ってしまえば、貴方は専任媒介契約を交わしている業者に仲介手数料を支払いますが、買主も当然仲介業者に仲介手数料を支払います。専任を交わしている業者が連れてくるお客は売買が決まれば買主はその専任を交わした業者に支払いますが、他の業者が連れてきたお客の場合は、貴方が仲介手数料を支払う相手は変わりませんが、買主は他の業者に支払う訳です。

専任媒介契約をすれば、他社もその物件が売りに出ている事はそのうち知り渡りますから、当然他社もお客を連れてくるでしょう。専任を交わした業者が連れてくるお客となんら変わりません。買いたいと思えば買うでしょう。

少しだけ内情を話すと、専任を交わした業者は売主の貴方からと買主からの両方から手数料を貰おうと画策していたのでしょうけど、なかなか売れないと新しい家の購入話も進まないし、そうなったら買主の仲介手数料を諦めてでも、早く売買を決めたいと思い始めたのでしょう。契約も3ヶ月経過すれば終了してしまうし。

お礼

早速の回答ありがとうございます。
　説明不足ですいません。業者は、私以外の他の色々な住宅を売りたいと思っているお客さんと専任媒介契約を締結していますよね。
　ということは、業者がつれてくるお客さんに、業者側から見れば、自分のところで専任で預っている物件を薦めて購入してもらえれば、いわゆる両取りが可能なわけで、その意味で、片方の方からしか手数料を取れない物件より両方から取れる物件の方を薦めるのではと思ったのです。
　ですから、お客さんの希望条件（予算等）と食い違っていても、一応、品数としてみせるのかと思ったわけです。