家賃滞納の借主との今後の対応について。

質問

家賃滞納の借主との今後の対応について。

私は会社員ですが、若いころ購入したマンションを賃貸マンションとして貸し出しで25年になります。
家賃延滞など借主とのトラブルはほとんど発生しなかったので、不動産会社には仲介のみお願いして管理などは自分で行ってきました。(といっても2，3ヶ月に一回見回るだけですが）

私は岡山在住で、貸し出し物件は大阪です。

現在、トラブル状態にある借主とは本人と次女が入居ということで約4年前に賃貸契約を結び、入居されました。契約内容は仲介した不動産会社が作成したもので、一般的なものであり、連帯保証人も別居している長女が捺印しています。

入居後2.5年ほどはきちんと家賃を払っておられましたが、昨年の7月ごろから滞るようになり電話で督促すると入金するという形が続いていました。最後の入金となった今年の8月からは一度も入金がなく、これまで延べ6.5か月分の家賃が未納となっています。

未納の問題の解決を図るために、借主本人と連絡をとろうとしますが、以前から契約した本人とは契約書に書いてある電話は電話しても「使用されていない」とのメッセージが返り、都度、連帯保証人の長女に連絡を取って入金をお願いしましてきました。
しかし、8月以降は、その連帯保証人も電話に出てくれず、留守録に「連絡いただきたい」とのメッセージを入れても音沙汰無しです。

とにかく借主と連絡取る必要があると思い、一昨日、本日と2日にわたり、マンションを訪ねましたが不在でした。

今のままでは連絡方法が見つからないので、これまで控えてきた勤務先への問い合わせを行ったところ、借主の会社の電話は現在は使われておりませんということでした。
また、連帯保証人の勤務先にも電話したところ、契約書に記載されている会社ではなく別の会社で、電話に出た方に聞いてもした連帯保証人の在籍実績はないということでした。

現在のところ、連絡とるすべが有りません。一日中見張って出入りを監視するしかないかなと思っています。

大家である私に連絡もとろうとしないし、もちろん、家賃延滞依頼も有りません。多分6.5ヶ月の家賃も払う能力もないと思いますので、家賃の回収はあきらめていますが、このような人たちを早く追い出す方法があれば教えていただきたいと思います。手順なども示していただけたらありがたいです。

また、契約には仲介した不動産会社が立会い、連帯保証人についても問題ないといったきた経緯があるものの、契約者、及び連帯保証人の確認を怠ったこちらに全ての責任があるとは思いますが、せめてこんな場合の対応ノウハウを仲介してくれた会社に提供してほしいと思いますが、このようなことは可能でしょうか、できるとしたら、どのあたりまでお願いできるのでしょうか。

回答No.4

noname#203300 · ベストアンサー

in_go-ing　です。

　取りあえずは連絡が取れ幾許かでも回収できて良かったです。

　ただ、

>　　1.督促状を見て現状を認識した。びっくりしている。
>　　2.家賃は毎月支払い遅れないようにと一言言って娘(連帯保証人）に渡し、入金させていた。

　は変ですね。なぜ本人が入金しないのか疑問です。また、質問者様も再三連絡をお取りになろうとされたことだと思いますので『督促状を見て現状を認識した。びっくりしている。』はないでしょう。

　大家は借主に対しては非常に弱い立場ですから相手が「支払う意志がある」となると『明渡し命令』も出ません。保証人が信用ならないとすれば次回の更新を機会に（更新だって拒否できませんから）保証会社の保証を取り付けるように頼むしかないと思います。
　また、滞納分の残金に対しては必ず念書を書かせ、期日に支払いのない場合は部屋の明け渡しと、その際に室内にある残置物については所有権を放棄する旨を約束させておくことでしょう。なお、『明渡し届け』の文例はhttp://www.rals.net/yonigeya/oidashi3.htmにありますので参考にされてください。

お礼

> なぜ本人が入金しないのか疑問です。

私も疑問でしたが、先日わかったことは、その娘さん（連帯保証人）は契約時は別居でしたが現在は同居しているとのこと。

よって、支払い手続きを娘に任せたところ、その娘が支払い手続きを怠ったのかなと考えています。

支払い状況を見ても、昨年の7月ごろまではキチンと支払いされていたのに、その後、支払いの状況がばらつき始めたので、このころから同居し始めた娘に支払いをさせたのかなと考えています(あくまで推測ですが）

次回更新に保証会社の保証を得ること、滞納分の扱いについて明け渡し届けの文例紹介などありがとうございました。

回答No.3

noname#203300

大家しています。

　まずは、仲介の不動産会社に連絡して連絡を取るように依頼し、同時に直ぐに対応できるようならロックブロックをかけて強制的に連絡を取らざるを得ないようにするのも一手です。ロックブロックならドアは開けませんので“不法侵入”にはなりません。（ただ、岡山と大阪では即時対応が無理でしょうか？）

　また、内容証明の送付と『明渡しと滞納分の期日までの支払い』を求める訴訟を準備します。どうせ明渡しにも素直には応じないでしょうし、滞納分も期日までに支払えるとも思えませんのでいずれは訴訟になると思います。訴訟は裁判所に相談すればご自分でも可能でしょうし、相手も弁護士を頼むお金も無いでしょうから多分勝つでしょう。反って早いのではないでしょうか。

　最終的に訴訟となれば原告は所有者ですから管理を頼んでいたとしても不動産屋さんは頼れません。

お礼

早速、回答いただきましたのに連絡・お礼が送れてすみませんでした。ありがとうございました。

前の方のお礼にも書きましたが、その後、不動産会社が借主と接触に成功して、督促状を本人に手渡すことが出来ました。

そして、翌日には次の連絡が有りました。
　1.督促状を見て現状を認識した。びっくりしている。
　2.家賃は毎月支払い遅れないようにと一言言って娘(連帯保証人）に渡し、入金させていた。
　3.とりあえず3か月分を来週月曜日に支払い、その後についてはまた連絡したい
　4.借主の契約書に記載した携帯電話はカード式だった為交換した。今後は今連絡している電話にして欲しい。

借主に連絡取れない、連帯保証人(娘）は電話に出ず、連絡を督促するにも返答がないということで、不動産会社も借主はかなり悪質と見ていましたが、借主の話によれば、どうやら、家賃の支払いを担当した娘(連帯保証人）が、支払いを怠っていたという話のようです。
また、連絡が出来なかったのも携帯電話の交換を当方に連絡を忘れていたとのこと。

本日、一部延滞金（6.5か月分のうち3か月分）の支払いをして、その後に今後の対応について連絡するということになっており、今は連絡を待つ状態です。

悪質な借主という前提で対応を考えていましたが、このような推移からして、この借主への対応を大家さんとしてアドバイスいただけたらと思います。

回答No.2

barumaco

私は現在不動産会社で取引主任をしています。
このようなことは非常に多いことです。
まずは、仲介して下さった不動産屋にすぐに連絡を取りましょう。
そして、事情を細かく説明して、家賃請求の内容証明を本人と連帯保証人に出しましょう。
もし、保証人の住所がわからなければ裁判所の掲示板に張り出すことで（公示といいます）受け取ったことになるので住所がわからなくても大丈夫です。
この通知は出来れば弁護士か司法書士に頼んだ方が良いかと思います。その方が相手がビビりますので。
以上の事は不動産屋さんに頼んでもしてもらえると思います。（不動産会社では通常弁護士や司法書士とつながりがありますので紹介してもらえるでしょう）
鍵を勝手に換えることはお勧めしません。
いくら家賃を滞納していても現在は借主さんのものであり、仮に訴えられたら家賃どころか損害賠償請求されてしまいます。実際、裁判ではそのような判例が出ています。
とにかく、管理をお任せしている会社の方と相談してみて下さい。
契約に立ち会った以上その会社にも何らかの責任はあります。

お礼

早速、回答いただきましたのに連絡・お礼が送れてすみませんでした。

週末に、借主を紹介してくれた不動産会社に相談したら、気持ちよく対応いただきました。
家賃は泣き寝入りになるけど、とにかく早く追い出すことを考えましょうということで、とにかく不動産会社の方で借主と接触できるように訪問してみるとのことでした。

そして、不動産会社より夕方に連絡が有り、督促状を持って訪問したところ、なかなか連絡の取れなかった借主と会うことが出来、督促状を見て借主も現状を始めて認識したとのことで、借主の方で対応を検討して連絡してもらうことになりました。

不動産会社が作成した督促状には、期限を切って、それまでに連絡がない場合はもちろん指定した日付までの入金がなかった場合、鍵交換するのでそれまでに家財をだしておくようにという内容（不動産会社が言うにはきつめの言い方）とのことでした。

鍵交換の対応は今後必要になった場合、慎重に行いたいと思います。

回答No.1

mt35610

まず　鍵を変えてしまいましょう！

で、ドアに連絡をよこす様に張り紙するのです

お礼

早速、回答いただきましたのに連絡・お礼が送れてすみませんでした。

とりあえず、2回目の訪問の不在時に、連絡いただくようにメモを入れました。

ありがとうございました。