ローン返済額が妥当か診断願います。

質問

ローン返済額が妥当か診断願います。

私：28歳
扶養：１人（１歳）。

＜収入＞
給与手取り：276500円
児童育成手当て：13500円（現行18才未満まで。所得が360万以下で片親なので出ます）
子供手当て：13000円（現行15歳まで）

＜支出＞
光熱費：5000円
家賃：88000円（２年に１度、更新料110000円）
食費：16000円
通信費：6000円
被服：12000円
こづかい：20000円
保育園：25000円
生活雑貨：3000円

保険：15000円
奨学金返済：12000円（無利子であと10年分くらい残っている）

＜貯金＞
270万（頭金を除く）

この状況で、新築マンションの購入を検討しています。

＜頭金＞190万（手数料）
＜借入金＞3200万。35年ローン。
＜金利＞変動（５年）1.075％スタート。金利上昇によりローン返済額がアップしても、1.25倍までとする補償あり。

＜ローン返済額＞95000円/月
＜管理費＞11000円/月
＜修繕積み立て費＞3600円/月スタートで、３年ごとに3000円ＵＰ。
＜固定資産税の試算＞7万/年。6年目から14万。

定年が60歳で退職金がないため、少なくとも２年は繰り上げする必要があります。

そして、そもそも、この返済計画が将来的に破綻しないかどうか、判断しかねています。
理由は、
・消費税10％、子供手当て廃止などがローン返済中に起こりそうな気がする。
・子供がまだ１歳で教育費がかからないのでピンとこないが、繰上げ返済しなければ確実に増えていく月々の住宅ローンと修繕費のせいで、将来教育費が捻出できなくなるのではないか、という不安。ちなみに、子供は、オール公立で、大学は私大でも入学金は出してやりたいと思っています。足りない分は、バイトと奨学金で頑張ってください、といった感じです。

ただ、過去最低レベルの低金利と住宅ローン減税も適用されるし、買うなら今が得？という漠然とした思いもあり、マンションを購入するか迷っています。

同じような借入金をされている方の状況など、アドバイス宜しく御願い致します。

回答No.4

86tarou · ベストアンサー

家賃：88000円
＜ローン返済額＞95000円/月
＜管理費＞11000円/月　＞
先ず、家賃88,000円からマンションを購入することによって106,000円になり、毎月18,000円の支出アップになります。毎月多くの貯蓄が出来ているならまだ良いのですが、そうでなければ家賃よりはローンの方が数万円少なくないと普通はやっていけません。これ以外に固定資産税も掛かりますし（毎月積み立てるようにしてローンに加算）、修繕積立金が足りなければ将来一時金を要求されることもあるのでその準備も必要です。

金利上昇によりローン返済額がアップしても、1.25倍までとする補償あり。＞
変動金利はそうなっているのが普通なのですが、これには少し落とし穴があるので仕組みを良く理解してから変動金利を選択しましょう。返済額は５年に１回ですが金利は半年に１回であり、この間も金利が上がれば金利負担額が増え元金返済に充てられる金額が減ります。また、金利上昇が1.25倍の返済額アップに追い付かなければ逆に未払い金利が発生し、元金も減らないことになります。なので、全期間固定金利でも無理なく払っていける試算の元で変動金利を選択し、その差額を貯蓄して将来の金利上昇に備えるくらいでないと安心出来ないでしょう。変動金利はリスクの先送りであり、固定金利との差は完済した時にこっちを選んだ○○万円得だったというくらいの差だと思っておきましょう。あくまで完済するまで結果は分からないと言うことです。目先の返済額を取るか総支払額が決まっている安心を取るかでもあります。常に経済情勢や長期金利動向に注意を払う人、ローンの仕組みを熟知している人でない限り、個人的には変動金利の選択はお勧めしません。
http://allabout.co.jp/finance/gc/10338/
http://trendy.nikkeibp.co.jp/lc/plan/090319_mibarai/
http://allabout.co.jp/finance/gc/10290/
http://www.karikae.biz/hendou.html
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/twatch/index20100427d3000d3.html

定年が60歳で退職金がないため、少なくとも２年は繰り上げする必要があります。＞
完済はもっと早くに設定し、そこからは老後の貯蓄を始めないといけないことも忘れずに。退職金が無いなら尚更でしょうか。

ただ、過去最低レベルの低金利と住宅ローン減税も適用されるし、買うなら今が得？という漠然とした思いもあり、マンションを購入するか迷っています。＞
金利については景気が悪いので現在の状態ですが、景気が良くなれば収入も増えるので、低金利と言うだけで購入と言うのはマンションの営業マンに騙されていると言っても過言ではないかもしれません。

銀行の審査が通れば破綻せずに返済出来るわけではなく、無理のないローンこそが安心出来る住居購入となります。この無理のないローンというのは、ローン審査基準の借入金（収入と年齢より算出）より遥かに少ない金額です。あなた程度の年収なら税込み収入の25％くらいまでの返済額が妥当でしょうか。ここから定年までの全期間固定金利（３％程度）で幾ら借りられるかを算出し、そこに頭金を足し諸費用を引けば購入可能物件価格が算出出来ます。なお、頭金（諸費用を除く）は物件価格の20～30％以上は欲しく、多ければ多いほど安心出来るでしょうか。これは、ローン残高＞マンション時価になり難く、いざという時に売却して清算することが出来るからです。この時ローン残高の方が多いと抵当権が抹消出来ないので、追い金しないと売ることすら出来ないということも覚えておきましょう（この差が無担保で借りられる少額なら、借金だけ残ることになりますが売却は可能）。
http://www.eloan.co.jp/simulation/index.html

住居は生活の質を高める道具の一つにしか過ぎません。無理なローンによって生活を切り詰めたり返済出来なくなって破綻して借金だけが残るようでは本末転倒にもなりかねません。くれぐれも無理のないローンで、外食や旅行もしてお子さんとの思い出も作りましょう。
いいマンションに住めると良いですね♪

お礼

ありがとうございます。大変参考になりました。

まず、変動金利の落とし穴。金利が上昇したら元金が減らずに利息だけを払うから、支払いの上限があるのですね！私の場合、それでは、いざ売ろうにも、ローン残高がありすぎて借金が残りそうです。

理屈がよく分かりました。
現在の超低金利の変動金利だけを見て、ローンが組めそう！という考えは甘かったです。

これから子供の意志も出てくると思いますし、きつきつのローンを今組むのは賢明ではないかも。

物件や借入金について再検討したいと思います。
アドバイスありがとうございました。

回答No.3

ohkinu1972

なんとなくやっていけそうな気はします。

教育費は「かかる」というよりも「かける」という側面が高いので、
収入に応じて何とかなります。

家計も良く切り詰められているので、それなりに回っていきそうです。

ただ、これで審査が通るのかが疑問です。
ボーナスがないとすると、年収の9倍近い借り入れで、
全額ローンですので、かなり厳しいと思います。
一般的には年収の5倍以下とか、返済は年収の25％～30％以下、
頭金は20％以上とか言います。

>金利上昇によりローン返済額がアップしても、1.25倍までとする補償あり。
これは補償というよりいわゆる25％ルールではないですか？
確かに返済額は25％以上アップしませんが、
金利はしっかりかかるというルールで、
金利上昇の程度によっては元金が減らないという事態になる可能性もあります。

また過去最低レベルの金利ということは、
後々上がる可能性が高いということですので、
変動金利ではリスクが伴います。

金利が高いときは変動で金利下落を待つ、
金利が低いときは固定で最後まで低金利を享受する、
というのが本来のセオリーです。

また住宅ローン減税も3200万円の残高に対して32万円受けれますが、
それだけの税金を払っていなければ意味がなく、
年収で言うと600万円位になります。

2人家族に広い家は要りませんし、
お住まいの地域がわかりませんが、物件価格もお考えの上、
もう少し貯金が貯まるまでお待ちになってはいかがでしょう。

お礼

ご回答ありがとうございます。
ボーナスは70～80万円くらいありますが、ボーナス払いはしない予定です。
残業代も、月2～3万は出ます。

審査は、通った銀行と、あたな様のおっしゃっている基準を理由に断られた銀行とありました。

「低金利の時は固定」がセオリーというのは、営業さんに言われているのと逆でした（笑）
今のような低金利のときの固定金利で払っていけないような返済計画だと、金利が上がったらアウトですよね。。。

住宅ローン減税も、具体的には私の場合そんなに旨みがないとわかりました。
そんなに税金払っていません。

２人家族で30000万の物件は3ＬＤＫで、広すぎるんですよ。ずっと住むつもり、というよりは、駅近で物件価格が保たれそうだったので、将来売って、プラスになればいいなというつもりで購入を検討していました。

が、ぎりぎりでリスクを背負ってまで、将来売るつもりの物件のローンを払っていくというのは、おかしいかな、と思いました。

検討し直したいと思います。
ありがとうございました。

回答No.2

noname#132573

こんばんは。
初めてのマイホーム購入ということで、いろいろとお悩みのことと思います。
すでに、いろいろとお調べになられておられるようですので、手抜かりはないと思いますが、年収の１／５程度に年間返済額が設定できれば、よいと思います。

う～ん、後は子供さんが学校へ上がられてから塾に通わせることになるのかどうかくらいかな。
定年ですが、あなた様が６０歳になるころには、６０歳ではありません。もっと高い年齢か、定年がなくなっているでしょう。もしかしたら、今もそうなっているかもしれませんが．．．

また、残業代があれば少しは有利ですね。

生命保険などは、掛け捨て型に変えてしまうほうがいいです。今から４０年先の満期金がどれほどの価値があるやら．．．

住宅ローン減税（年間ローン残高の１％～0.5％　10年間）は、全額戻るとしても払った分（所得税、住民税）だけですので、年税額の少ない場合は、あまり恩恵はありません。

消費税率のアップや子供手当て廃止については、その時その時の政策にかかわるものですので、可能性は否定できませんが、少なくとも、公的な手当ては、ローンの返済にあたっては収入のあてにはしないほうがよいと思います。（銀行でも、収入としては考慮しませんよね。）

アドバイスになっているような、なっていないような感じもしますが、私がご質問文を読ませていただいた限りで感じたことを書かせてもらいました。

ちなみに私があなた様の立場ならどうするかですが、私は、この条件ではローンは組みません。私は、どうしても最悪の場合を想定して物事を考える性格なので．．．（汗）

資金計画がうまくいくことを祈ります。

お礼

ありがとうございます。
「年収の１／５程度に年間返済額」など、とても参考になりました。
私は、公的な手当てで教育費の大半はまかなえる試算をしていたので・・・たしかにそこはあってもなくてもやりくりできるように組んでおかないといけないなと思いました。

回答No.1

hoiho160000

妥当かどうかなど自分で判断すべきもの！

そもそも　自分ではらっていける！　何とかする！

という意気込みすら感じられないのにどうやって支払っていけるでしょうか？

というかその前に、　ローンはまず間違いなく審査落ちします！

お礼

おっしゃる通りで、私も審査には落ちるだろうと思っていたのですが
いくつかの銀行で審査には通ってるので、どうなのかな、と思っている次第なんです。

早速の回答、ありがとうございました。