団地管理組合の付属建物共用土地の登記

質問

戸建住宅団地で、単独所有の土地建物のほかに共有の土地（歩道、緑地、広場）と共有の集会所がある場合は、区分所有法上の団地管理組合が成立します。この場合、謄本は、土地と建物の２つになり、共有の土地（歩道、緑地、広場）と共有の集会所は各戸の建物の謄本にマンションの敷地権登記にように一体にされるのでしょうか。建物の所有権移転や建物に抵当権設定するれば、自動的に共有の土地（歩道、緑地、広場）と共有の集会所も一体として権利変動、権利設定できますか。区分所有法２２条の分離処分禁止が適用になりますか。その場合、建物の登記は具体的にどのように記載されるのでしょうか。

回答No.1

tk-kubota · ベストアンサー

マンションの敷地権の登記は登記法９３条の４で建物の表示登記でされるものですから、今回のような場合は「敷地権」とはならないと思います。
「戸建」ですから、それぞれ建物には家屋番号、そして、その敷地にはそれぞれの「筆」があるでしようから、土地と建物は通常の登記がなされると思います。
問題は、団地内の歩道、緑地、広場そして集会所などの共用部分ですが、これは持分登記と思われます。勿論、規約によって、分離して処分してはならない旨の規定が必要と思われます。
従って、抵当権設定登記などのときは、土地建物そして共有持分に抵当権設定登記すればいいわけです。
よく見受ける建て売り住宅では「道路負担」と云って道路は持分登記になっています。それと同じように考えてはどうでしようか。

補足

区分所有法６６条で団地管理組合が成立するとしたら、分離処分の禁止と、建物との一体的権利移動、権利設定を認めないと、例えば建物の所有者と共用部分の所有者が別人になり、管理組合としては、誰に管理費支払等の管理組合員としての義務の履行を求めたらいいかわからなくなり、管理組合の運営ができません、そのため、区分所有法は、共同建だけでなく、戸建住宅だけの団地の場合も区分所有法を適用させ、６６条で分離処分の禁止を適用され、不動産登記法上もマンションの敷地登記と同じような登記をできるようにしていると思ったのですが。そうではないと、区分所有法で団地管理組合を規定した趣旨が実現できないように思いますので、ご質問しました。いかがでしょうか。

回答No.3

noname#5344

法律分野において「自信あり」の回答を数多く書かれている方ですので、詳しくないはずはないと思いますが。

適用条文は下記の通りです。記載例が知りたいということであれば、専門書（実務書）をご覧下さい。

法９９条ノ４
細則４９条ノ６
準則１７０条

お礼

弁護士等の有資格者ではなく、趣味で法律を勉強しているだけなので、得意分野が限られていますので、すみません。早速調べてみます。またわからないことがあった教えてください。

回答No.2

noname#5344

「団地共用部分たる旨の登記」を行います。

法律について詳しい方のようですので、詳細については不動産登記法並びに細則・準則等をご参照下さい。

補足

当方は普通のサラリーマンなので、不動産登記法並びに細則・準則等の見方がわからないので、できれば、条文等どこをみればいいのだけでも教えていただければ、HP等で確認して調べたいのですが。