瑕疵担保責任について

質問

瑕疵担保責任について
瑕疵担保責任についてお聞きしたいのでよろしくお願い致します。
中古戸建(築33年)を、補修必要な箇所を予算に入れて、契約し決済終了後　リフォームをしている時に致命的な瑕疵が　発覚されました。
　２階ベランダの亀裂　.. ベランダの鉄柵の支柱がベランダに直接施工されているため、雨水が支柱より　浸透して　亀裂ができており、崩落の危険性があります。

　１階　和室床下の束石と束の間のくさび　すべての束にくさびが挿されている。(地盤沈下によるものか　理由がわからない）
この２点は、契約の前に　説明がなされておらず、事前にわかっていれば、購入の対象にはなっていません。

再三、売主と不動産会社に　補修の相談を試みましたが、双方とも知らなかったとのことで、相談の場も設けてもらえず、何も対応はできないとの返事で現在、リフォームを進めることも、居住することもできないので　契約解除と損害賠償を求めるよう司法の判断を委ねることを考えています。

売り主は個人で　不動産会社は仲介で　契約書には　瑕疵担保責任は免責となっています。

居住目的をなさない状況では、瑕疵担保責任の免責は　無効ではないのでしょうか。

よろしくお願いします。

回答No.3

akak71

借地権付き昭和５０年建築の建物の売買代金は、
任意売却で裁判所が認めた価格は２０万円でした。（外観からは居住できそう）

なお、一旦借地権が解除になり、買い主は新たに借地契約を結んだ。
ーーーーーーーーーー

建物価格は０円です。これが不動産売買の常識。
３０年以上の建物は、居住できないからと言って、損害賠償することはほとんどないはずです。
当然地主は断る。
３０年以上の建物は、どこか不都合な場所かあるはず。
使用できれば、ラッキーと考えて購入すべきもの。

そのための、責任免除の条項が契約されている。

裁判の結果はわかりませんが、不動産取引の常識外です。

回答No.2

akak71

一般的な取引では、３３年経過した建物はの評価は０円で取引しています。
売買代金は土地の代金のみです。　
建物は付属＝おまけ

大部分の人は、購入後取り壊します。

０円の物が使用できないからと言って、損害賠償ができるは疑問。
よって、担保責任の免除の規定があり、通常は損害賠償は請求できない。
土地代金しか支払っていない人が、建物が使用できないからと言って、損害賠償できるかは疑問。

お礼

ありがとうございます。

契約時に物件状況確認書において、雨漏り、木部の腐食、シロアリの被害、給排水管の故障、増改築、修繕歴、地盤沈下、基礎・外壁の亀裂・床の傾き、浸水、火災、電波障害　等　すべて、無か発見していないとの報告ですが、確認がありました。

売主、仲介業者からも古家付きとは説明を受けておらず、リフォームの箇所のアドバイスは仲介業者からありました。（そのアドバイスの中には、問題にしている2点は入っていません。）

このような場合でも、土地だけの評価になるのでしょうか。　契約前に、その説明を受けていれば購入の対象にはなっていません。

回答No.1

gookaiin

弁護士を頼み、司法の判断を仰ぐことをお勧めします。

＞居住目的をなさない状況では、瑕疵担保責任の免責は　無効ではないのでしょうか。

契約書に「瑕疵担保責任を免責する」という条項があろうと、『売主が知っていたのに黙っていた瑕疵』は免責されません。
ベランダの亀裂及び束石と束の間のくさびについて、『売主が知っていたのに黙っていた瑕疵』ならば免責されません。　特にくさびが最近の物なら、あるいは家そのものより新しいなら、持ち主が知らなかったという主張は難しいでしょう。

もうひとつの方法です。『住める家だと思って買ったが、実際には住める家ではなかった。』と主張し、錯誤によりこの契約の無効を求めるものです。

いずれにしても弁護士に相談されることをお勧めします。

お礼

ありがとうございます。

問題の箇所について、売主はこの家を購入したけれども　子供の校区の問題で居住しておらず、知らなかったと主張しており、仲介業者も売主から説明を受けていなかったので　知らないとのことで、何も対応できないとの返事で、弁護士に相談しましたが、契約書に瑕疵担保責任の免責が書かれている以上　契約解除は難しいと言われました。　

床下の修復は　最近のことだと思われますが（新しい土、くさびの色等から）登記簿謄本では、売主は今回の売買まで約８カ月間だけの所有となっています。

弁護士から売主へ　居住目的での購入であることを伝えてあるかどうか問われましたが、売主とは契約の時に　初めて会っただけで、すべては不動産会社が仲介していたので　そのような話はしていませんでした。
売主に　質問するのも、この不動産会社を通してで　返事がかえってくるのが２-３日とかかるような状態です。

老後のために　収入は年金だけなので、貯蓄で　家とリフォームを考えて購入したのですが、実際、着手金も捻出するのも容易ではないので、損害賠償請求を　考えています。