マンション建設業者と無料管理システムの実態
- マンション建設業者と無料管理システムについて調査しました。
- マンション建設業者Aが提案した無料管理システムによる問題や信頼関係の崩壊について考察します。
- 同様の事例を経験した場合、建物の管理運営にはどのような対策が必要かを検討します。
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マンション建設業者と無料管理システムの実態
マンション建設業者と無料管理システムの実態 数年前、マンション建設業者Aの「無料管理する」との提案で賃貸マンションを建設しました。 建設業者の施工ミス等で手直しが嵩み、工期も遅延しましたが何とか完成した状況です。 竣工時、同社との事で管理契約契約調印し暫くの間、入居募集他管理業務を実施していました。 処が最近、突然同社が管理契約解除を申出、全く管理者不在の状態と成りました。 不本意な経緯で、同社への信頼関係も疑問が持たれ再度委託する気には成り難い状況です。 この様な場合、建物の管理運営は如何したら宜しいでしょう。 建設業者若しくは管理業者等では同様の事が有るのでしょうか？ 昨今の市場等もあり、重要な課題となっています。 宜しくご指導下さい。
- junusa
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- 賃貸・アパート
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質問者が選んだベストアンサー
不動産会社勤務です。 心中お察しします。 良く似た手法を何度か見た事があります。 建築会社は建築して儲けを出す業種です。 建築を請け負うために「無料管理」をうたって建築主を募り、最初の契約期間内だけ管理をしたら、管理契約は解約します。 新築の賃貸物件は人気で容易に満室に出来るので、これはうまい汁を吸うには格好の手法です。 （賃貸契約が成立すれば報酬も得られますし） 管理にかかるコストも最初のうちは大した事がないので、１～３年程度は無料でいけます。 この手法の基本は、建築請負と管理契約が全く別の契約として締結されている事です。 というのも、請負契約書に「無期限で無料管理をします」などと記載してあっては、管理から逃げられずにウマ味がなくなります。 記載してあるとすれば、無料管理の更新する条項でしょうか。（「更新は１年ごとに甲乙協議の上とし、協議が整わなかった場合は解約とする」など） こういった手法は一応違法ではないのですが、これ繰り返すと会社の評判が悪くなるので、全うな会社はあまりやりません。 今後の管理についてですが。 一つは自己管理。（大家さん直接の管理） 賃貸マンションの管理は、別に不動産業や管理業などの業者でなくてもできます。 清掃や電球交換等は自分で行い、専門的な補修工事や特殊な清掃等は専門業者へ依頼するパターンです。 これが難しい場合は、丸ごと業者へ依頼する事になりますが、その相手はマンション管理業者でなくて良いと思います。（マンション管理業者は分譲マンションの管理が専門なので） 不動産会社か、建設会社などで建物管理を引き受けている業者になります。 最初は、後述の賃貸入居者の募集を任せる不動産会社へ依頼するとスムーズかと思います。 賃貸入居者の募集の方は、看板を出したりネットを使って自分でやるのも一つですが、今現在は不動産業者を使う方がスムーズです。 特に、いまは入居者も法令をよく知っていますし、それに対抗する専門知識は一朝一夕に身に付きません。 また、「お湯が出ないとか」「隣がうるさい」などとクレームの電話が深夜や早朝にがかかってくる事も少なくありません。 こういった事から直接関わらない方が気が楽です。 いずれにしても、当初の「無料管理」から比べれば出費が多くなりますが、タダよりも高い物はないという事で、検討してみてはいかがでしょうか。 ご参考までに。
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- kei1966
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賃貸ですよね。そしてオーナーはもとより管理は委託したかった。そうすると入居斡旋も管理も行う不動産屋がいいのではないでしょうか。安心が欲しければ大手の。無料で事業計画立ててたとすればつらい出費でしょうが仕方ありません。 契約には何事も解除事項の確認が必要でそういう部分リスキーです。 どんな会社も建築はまだまだ不景気ですから建築の業績に乗っかって管理を無料とうたったはいいけれど１昨年と昨年、そして今年の建築着工戸数はことにマンション業界はがた落ちです。どうしようもないのです。不動産屋とこれからを相談したほうがいいように私は思います。
お礼
各種ご指導有難う御座います。
先日、ガイアの夜明けでマンション管理会社を入札で決めるようなお話がありました。 建設業者についてくる管理会社でなく管理費を抑えて、修繕積み立ての保有を考えたりマンション管理士が、アドバイスしていましたが、本来管理は管理会社に任せるものではないのです。マンションの入居者で組合を作り、維持していくのが理想です。印鑑も通帳も管理会社に任せないで管理してゆくのですが、大変と思わないでその方向で考えてはいかがですか？私が一番最初に購入したマンションは、マンションの管理の仕方もわからないのか管理費収入を全て毎月消化する、また維持管理費用の電水料金の膨大さに水道局に出かけて確認したら、個別使用届けが出ていないなどの基本の手続きミスで膨大な計算方法をとられておりました。（Dという大手）まだマンション分譲始めたばかりの時期。 むしろその建築会社が辞退したことを喜んでください。被害を最小に食い止められたの考えて。預けたお金を使い込まれないうちだったのですから。賃貸マンションでしたら、むしろ管理会社を選べるではありませんか？マンションの入居者募集は、ひとつの窓口の業者を決める。建物の管理に関しては、むしろご自信でなさるのが一番です。もちろん信頼のできる建設業者を探すのも方法ですが、私は店舗も賃貸のマンションも全部自分で把握して修繕などをしております。規模がわかりませんが、修繕・修理もきちんと見積もりを取って自己の管理を心がけた上で、管理会社を決めてください。（入居管理）と建物の管理は別々に。 何でもお任せが一番危険です。いつも緊張感をもってもらわないと馴合いからのミスがどんどん大きくなることもありますから。 無料管理を契約したのであれば、その契約期間の管理契約の中に、管理の契約解除に関する条項があると思いますので、管理契約書読み直してみてください。双方合意の上の解約とどちらかの都合による解約に関しても書かれてあるはずです。書いてないとすればまた別な方法もあるので確認してみてください。
お礼
ご指導有難う御座います。大変参考に成りました。
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