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賃貸マンション 設備の交換について
- 賃貸マンションのエアコンの性能が不十分であり、交換を要求しています。現在備え付けのエアコンは部屋の容積に対して対応しきれておらず、室温が高くなってしまいます。エアコンの性能を向上させるためには、全額家主負担で交換する必要があります。
- エアコンの設定温度を最低にしても室温が高くなり、健康上の問題が生じています。さまざまな対策を試みましたが、効果はほとんどありません。さらに、エアコンが故障しているわけではないため、家主は交換を拒否しています。
- 賃貸借契約書には賃貸者が修繕を行う義務が明記されており、エアコンの交換も含まれます。この問題を解決するために、借主側で費用を建て替え、購入して一括で交換することも検討しています。また、交渉中の間は賃料を供託することとします。
- JustinBouvier
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- 賃貸・アパート
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質問者が選んだベストアンサー
>１．裁判するつもりは初めからないので、家主が裁判を求めるならお付き合いしますが 私から裁判をすることはないと思います。 私の書き方が悪かったのですが、 「エアコンを設置する」＝「快適な温度を保証する」 これに関する判例はあるのですか？ あるならそのコピーを持って大家と交渉してください。 民法601条には「適切なエアコン設備」の例なんて書いてありませんから、 今回のような解釈の違いに対しては、何の根拠にもなりません。 民法をどのように解釈するかの判例が必要となります。 >そもそも、多少暑いくらい我慢します。 私は最低限の生活できる温度になるエアコンに交換してくれよ、と言っているだけです。 心情的には同情しますが、大家にとって交換を強制する文言にはなりませんね。
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- 山田 太郎（@testman199）
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確認しておきたいのですが、 １． 本事例に類する判例は調べてあるのですか？ あるのならそのコピーを持って大家と交渉するのがよろしいかと。 無いのであれば、どうしてそこまで自信が持てるのか。。。？ (民法の条文なんか当てにするのなら、法解釈を巡って数年間の法廷闘争を覚悟した方がよろしいかと) ２． 契約で設備について現状を優先するとなっていませんか？ それだと交渉は極めて不利ですね。 現状を優先と書かれていなくても、内覧でエアコンを確認できたはずで それの設備を認めたうえでの契約では交渉は不利と思われます。 いまいち判例が見つからなかったので、ここからはまったくの私見ですが そもそも「エアコンを設置する」≠「快適な温度を保証する」なので、 >もともと設置されていたエアコンがこの部屋に適切なものではない これなど意見の相違でしかありません。 「多少暑い」「肌寒い」時のために設置していると言われてしまえばそれまでですし。 無制限の空調能力を認めたら北海道なんか冬をエアコンだけで過ごさせろと言い出すやつがいて大変ですよ。 北海道人も貴方も設置しているエアコンを見て、それに見合った空調能力を得るしかないと思いますけど。
- mimicann
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もうちょっと、冷静に答えることは出来ないのですか？ ここに書き込んでる回答者は、今のままじゃ不利ですよ言っているのです。 >>＞供託するどうこうより、エアコン一つで賃料はそこまで安くはなりません。 >>まったくもってどうでもよい話です。 もっと本質を見ましょう。 このまま裁判して、全面勝訴すると思いますか？ 一方的に家賃を決めて供託しても大丈夫だと思っているのですか？ エアコンを付けないようであれば、裁判をしたいような口ぶりですが大丈夫なの？ 1回や2回で裁判は終わりませんよ。 質問者さんが裁判で勝つために、今の室温や、部屋の形状、広さ、屋上の構造、壁の構造、室内の仕上げ等も調べなくてはなりませんよ。図面、写真ももちろん必要です。エアコンの質、空調屋、メーカーの証明書、現状家賃、近隣家賃等々…。 裁判するぐらいなら、先に弁護士に相談した方が弁護士、代理人から大家に説得した貰った方が裁判まで行かない可能性が高く、費用も安くつきます。 それとも、お金や時間を費やしてまで裁判したいですか？ 此処で熱くなってしまっているので、まとまる話もまとまらない気がします。 出来れば質問者さんが言わず、家族から言って貰った方が良いのでは無いでしょうか。 もっと、冷静になってください。
補足
ご回答ありがとうございます。 入院中でお返事が遅くなってしまい申し訳ございません。 私はいたって冷静です。 不利、有利は問題ではありません。 裁判をするつもりもありません。 法的根拠について聞かれているので、それに答える準備をしているだけで、原則として話し合いで解決出来るように努めています。 あとすみませんが、ファミリー向けマンションではないので家族は別の所に住んでいます。
- mimicann
- ベストアンサー率43% (356/822)
＃４です。 >>備え付けのエアコンが使えないのであれば、今の部屋に現在の家賃だけの価値がないと考えられます。 >>よって現在の家賃より1～2万円安い金額をだとうな家賃として家主に申し出て、それを家賃全額として受け取ってもらえないのであれば、供託する旨を高等通知後、供託します。 供託するどうこうより、エアコン一つで賃料はそこまで安くはなりません。 エアコン〈280〉は6万円～、賃貸で取付費込で高く考えても15万円以下 エアコン寿命どんなに短く見ても5年 これを月々の賃料で計算すると 150,000円÷60ヶ月（5年）＝2,500円 常識価格 120,000円÷120ヶ月（10年）＝500円 エアコン有無で最高2,500円 基本的には賃料に反映させることはほとんどありません。 一般の大家はエアコン有る無しで入居率が上がるぐらいと考えています。 法解釈でいくのなら、どう見てもおかしな金額です。 その部屋に住むことが出来なかった宿泊費や慰謝料請求なら分かりますが…。 法武装して戦うつもりなら、きちんと弁護士に相談して下さい。下手な知識は自分の首を絞め、後々不利になることが多いですよ。自分にとって有利な解釈だけを覚えていてもダメですよ。不利になることもありますよ。私も失敗経験があるので、法律論で話す時は、きちんと弁護士と相談してから間違えていないか確かめた上で話すようにしてます。 相手が法律云々できた時しか、私は法律で返しません。 これと一緒で質問者さんが法律で責めると、相手も法律で返してくるかもしれません。 書面に残して間違えていれば取り返しの付かないことになりますよ。
補足
最初から法律をだしているわけではなく、相手から解釈として求められているので そのためです。 ＞供託するどうこうより、エアコン一つで賃料はそこまで安くはなりません。 まったくもってどうでもよい話です。 エアコンがないことでもはや生活できないような部屋に現家賃の価値がないというだけの話です。 エアコンが効かないのであれば初めから、エアコンのない物件に入居して自分で買ってとりつけます。 なぜ、使えないものを自分ではずして、エアコンまでも数十万円出して購入し、またとりつけて、退去時には置いていかないといかないのか意味がわかりません。（私の言い分ではありません。） それであれば最初から取り替えてもらえればいいだけの話なのです。 きちんとした弁護士とはたとえば誰でしょうか。 お金に余裕がありませんので身内以外の弁護士などの専門家にはなかなか相談できません。 とにかく法律云々に関しては、今のところ平穏にやんわりと話し合いで解決するつもりですので、それでもどうにもならない場合の最終手段としての話を前提にしています。
- konohazuku521
- ベストアンサー率35% (90/257)
＃５です。 あなたの思惑どおりに家主が受領拒否してくれれば供託もできるでしょうが、勝手に減額して持参した家賃を家主が「とりあえず受け取っておきます。足りない分は滞納として後日請求させていただきますよ」と言って受領したら、もはや供託はできません。 あなたが「この額で了解してもらえないなら払わない」と言って持参した家賃を払わなかったら、それは家主による受領拒否ではなく、あなたの債務不履行（滞納）です。 いずれにせよ、供託しようなんて絵に描いた餅です。
補足
）とりあえず受け取っておきます。足りない分は滞納として後日請求させていただきますよ これはできません。 家賃全額と支払いますから、家主は【全額です】として支払われたものを【一部】として受領することはでききません。 私が全額といって納めたものはたとえ、「とりあえず受け取っておきます。足りない分は滞納として後日請求させていただきますよ」という文言があっても 受領した時点で家賃全額として認めたことになります。 そもそもの話として、実際の家賃より減額した金額を家賃全額として家主に支払った時点で、 家主が受け取ろうが受けとらなかろうが、家主が「全額とは認めない」と意思表示した時点で供託可能です。（実際できています。） 供託した時点で滞納ではありません。 後は家主が不服であれば裁判を起こす必要があります。 参考にあれば幸いです。
- nyaa-sw20
- ベストアンサー率21% (16/75)
命に関わるのでしたらこんなところで質問している場合ではありません。 ネットカフェなんかで寝なていないで、 借金をしてでもエアコンの効く部屋に引っ越すか、 エアコンを自費で交換してしまうか、新しくもう1機設置するなどとにかく対応すべきです。 死んでしまっては元も子もありません。 まずは自分の身の安全を確保すべきです。 損害賠償の裁判なんてその後で暇なときにやればいいです。 家主さんがどうしても誠実に対応しないのであれば、 自分が死なないうちに逃げるしかありません。 裁判なんかしている間に死んでしまったらどうするのですか？
- konohazuku521
- ベストアンサー率35% (90/257)
１点だけ。 ＞またこの件に関して交渉の余地がある場合は、結論が出るまでの期間は賃料を供託することとする。 供託の要件を満たしていませんから無意味です。単なる滞納です。
補足
ご回答ありがとうございます。 私は契約上、エアコンが使える部屋に対して家賃をしはらっていますが、 備え付けのエアコンが使えないのであれば、今の部屋に現在の家賃だけの価値がないと考えられます。 よって現在の家賃より1～2万円安い金額をだとうな家賃として家主に申し出て、 それを家賃全額として受け取ってもらえないのであれば、 供託する旨を高等通知後、供託します。 さらに書面にて供託の胸通知すれば問題ありません。
- mimicann
- ベストアンサー率43% (356/822)
建築兼大家業してます。 うーん、それじゃどう見ても威圧している。そのエアコンの件で質問者さん追い出すことは出来ませんがどうにか出て行って貰えないか考えるでしょう。そして、退去時の敷金精算に高い精算金取られるかも…。出って行っても良いなら、そこまで言っても良いが、入居をし続けるつもりならあまり賢い遣り方でないですね。 大家に直接話しても角が立つでしょう。仲介業者から言って貰うことは出来ないの？中に立つ人が居れば一般論が通りやすいでしょう。しかも、部屋を紹介してくれる業者なら大家もお世話になっているので簡単には断らないです。あの大家の物件に入ればあとの世話が大変。もう2度と決めないと仲介業者は思います。 質問者さんが仲介業者に言って貰う時、業者に法律云々は言ってはダメですよ。現状を言うだけです。今書いていることを述べれば、その通りなのですが、「貴方、何様？」と、アタマにきます。 それから、カスタムセンターから聞いた2ランク上の機種を付けるようにしてください。今年の4月より省エネ基準で多数のエアコンが販売中止になりました。それは、機種容量に併せて電気使用量の限界値が設定されました。安価なエアコンは、以前のエアコンより同じランクでも限界値が出来たため効きが悪くなりました。一つぐらいランクを上げても効かない可能性が高いです。 通常でも、効きが悪く、容量不足でエアコンを取り替える時は2ランク上のモノを取り付けます。 法律云々を言う時は、本当に最終手段ですよ。 もう、何度も交渉した結果、もうどうすることも出来ないから、その最終段階になってしまったのですか？もう少し、普通に話し合う余地は無いのですか？ 質問者さんと関係ないですが、 私だったら、空調設備士の言うとおりにするので、最初の段階で取り替えます。長く、入居者に入っていて貰いたい。2度と同じ苦情が出ないようにしたいです。
- kamaryu
- ベストアンサー率35% (147/419)
私が大家だったら・・・ この夏は異常な暑さで想定の範囲を超えている為、エアコンの効きが悪いかもしれませんが、故障もしておらず、まだ７年しかたっていないので交換するつもりは有りません。 勝手に交換して家賃との相殺をする事は認められませんので、その際には滞納として扱います。 私が入居者だったら・・・ 夏場はロフトで寝るのを止めます。 エアコンの上全体に大きな生地をロフトの手すりまで設置して、熱気を閉じ込める工夫をします。 それでもダメなら退去します。 権利や義務を主張しても関係が悪化するだけです。 そもそもエアコンは設置しているし、壊れてもいないのに家主には交換する義務は有りません。
補足
ご回答ありがとうございます。 まず誤解されているようですが、ロフトは使っていません。 荷物置き場です。 ＞エアコンの上全体に大きな生地をロフトの手すりまで設置して、熱気を閉じ込める工夫をします。 試みてみましたが物理的に不可能でした。 また、退去できる費用があるならそうしたいところです。 裁判まではするつもりは在りませんが、家主が事情や実際に生活できないという状況を把握しているにも関わらず、誠意のある対応をしていただけていませんので、交渉する際に法的根拠があるものを唱えるしかありません。（最終手段として） ＞そもそもエアコンは設置しているし、壊れてもいないのに家主には交換する義務は有りません。 交換する義務・責任は家主にあります。 ただし、裁判所が命じる以外に強制力は在りませんので、このことを法的に説明したとしても家主にその意思がなければ、強要することはできません。 ある意味交渉次第です。 また、私は民法上の解釈を間違っていたようで、修繕の義務が家主にある程度にしか考えていませんでしたが、もともと設置されていたエアコンがこの部屋に適切なものではない、という事実評価がされていますので、交換の義務以前の問題で「不良物件」と判断しなければならないようです。 すなわち、エアコンつき物件を謳ってはいる場合は、「使えるもの」を設置しておかなくてはならないのです。（壊れていなければなんでもいいわけではない。） 明らかにエアコンの働き（部屋を冷房する）を期待できないにも関わらず、エアコンを設備として備えているとしていることに大きな問題があります。 （当初の仲介業者の説明ではロフト部分も冷えるので寝ることもできるという話でした。） つまり、大体の方は誤解されていますが、 家主には交換する義務があります。裁判をすれば家主にほとんど勝ち目はないと考えられます。（室内の調査で生活ができるものではないと評価されたため） 私は裁判を起こすつもりではありませんが、法的根拠やその説明（なぜ家主が交換しなければならないかという理由）を求められるので、私の解釈で間違いないのか確認しようという意図で質問させていただきました。（土日で専門家が休業だったため） とりあえず、各方面の専門家に相談した結果得られたアドバイスから、 今回は エアコンが使えないこの物件は、今の家賃分の価値がないので 家賃の減額を申し出て承諾いただけない場合は供託して様子を見てみます。 さらに家主が裁判を起こしてくれればこちらのものですね。 また、今年の夏は異常な暑さなのではありません。 期間が長いだけです。
- kagawa406
- ベストアンサー率16% (26/155)
ここまで書くとあなたが故意にトラブルを仕掛けているように誤解されるでしょう。 係争になれば明らかに不利な文面です。 設置されているエアコンが部屋にそぐわないということは確かなようですね。 その場合でもオーナーに交換せよということは妥当ではないと思います。 天井の高さが４メートルもあるというのはおどろきですね。 ふつうは２メーター４０くらいですから、屋根裏まで届くような感じでしょうか。 わたしもアパートの賃借人ですが 快適でない住まいというものにあたると 運気も低下すると思っています。
補足
ご回答ありがとうございます。 裁判を起こそうというつもりはないのですが、すでに事情・私情は家主さんにお伝えしていますが、それでも故障ではないからお金は出せないの一点張りです。 私としては、賃貸人・賃借人双方の義務と権利について説明するしか方法がないと思っています。 そこまで話しても理解していただけないなら強行手段しかありません。 でもできれば穏便に解決したいのです。 相手の態度からしてかたくなに拒まれていますので無理だと思いますけれど・・。 ＞その場合でもオーナーに交換せよということは妥当ではないと思います。 できれば妥当ではないと思われる理由をお伺いしたいです。 私としては民法601条があるので、妥当だと思います。 天井が高いのはロフトの所為ですね。 屋根裏にロフトを設置していますので、完全に吹き抜けです。 ロフトもあるので通常の７帖の部屋の２倍の容積があると思っていただいて問題ありません。 これではどんなに頑張ってもエアコンが正常に機能するはずはあり得ませんよね。 ＞快適でない住まいというものにあたると運気も低下すると思っています。 仰る通りだと思います。 とりあえず今日は朝方にでも家主に電話で交渉してみます。 「契約書にかいてますよ～」 という感じで。
- nyaa-sw20
- ベストアンサー率21% (16/75)
アパートのオーナーをしています。 数年に1回は質問者さんのような苦情を受けますが、 今まで100％、設備の故障や入居者さんの単純な使い方の問題でした。 カタログ、説明書等で表示されているエアコンの性能は通常かなり余裕があります。 質問文の現状であればエアコンのグレードを一つや二つ上げたところで解決するはずありません。 これがエアコンの故障でないのでしたら、部屋に発熱する電化製品を置きまくっているせいか、 エアコンの送風口を塞いでいることなどが原因でしょう。 1.そもそもエアコンからは本当に冷風が出てきていますか？ どうも質問文からは修理業者とは電話で話しただけとしか受け取れないのですが、 直接呼んで故障かどうかの確認をしてもらいましたか？ お客様相談窓口なんてしょせん苦情受付窓口ですよ？ 2.新築マンションですか？ 新築ならば故障ではなく、確かに性能に問題があるのかもしれません。 もし前入居者がいるのであれば質問者さんの使い方に問題がある可能性があります。 3.エアコンを交換して問題が解決しなかったらどうしますか？ 上級グレードになったが相変わらず冷えないエアコンで納得しますか？ とにかく冷えるまでは、もっと上級グレードのエアコンを要求し続けるつもりですか？ 4.そもそも家主さんと喧嘩したいのですか？ どうも付け焼き刃の法律を持ち出すほど熱くなっているようですが、 今後も同じ部屋に住みたいのでしたらもっと穏便な態度で交渉に臨むべきでしょう。 今後は住む気がないのでしたらエアコンの交換ではなく、 賃貸借契約不履行による引越し費用や損害賠償の交渉をすべきです。 家主さんがとんでもない偏屈でなく、かつ質問者さんが横柄な態度をとっていないのであれば、 家主さんだって普通は苦情をすぐに突っぱねたりせず、詳細な原因の調査に応じるでしょう。 質問者さんもただ自分の要求を訴えるだけではなく、 逆にどうしたら家主さんがこちらの事情を汲んでくれるか考えたことありますか？ 大人だったらそのくらい考えた方がいいです。
補足
ご回答ありがとうございます。 ＞数年に1回は質問者さんのような苦情を受けますが、 今まで100％、設備の故障や入居者さんの単純な使い方の問題でした。 これに関しては100％あり得ません。 自分で言うのもなんですが某メーカーの技術担当のSVをしています。 1. については冷風も出てきています。 賃貸人が手配したサービスマンにも来ていただき現状確認していただいたうえで、故障ではないと判断いただきました。 できる限りの対策もしたうえで、改善には取替えが必要との回答を得ています。 2. 築７年目のマンションです。 年に数回実費で専門のメンテナンス業者を呼んで洗浄等もしてもらっています。 3. このままにしていても改善はされません。 解決策が交換しかあり得ないのですから、 交換して効かないのであればどうすることもできませんが、技術的にも物理的にも交換すれば改善されると断定できます。 4. できる限り穏便な態度で交渉をすること２カ月。 賃貸人が出した結論が 「故障ではないから費用を出してまで交換はできない。 交換したいなら実費でしてくれ」です。 これを了承できる人は底知れぬ忍耐力をお持ちの方なのだと推測できます。 暑さで茹だるていどならまだしも、熱中症で病院に駆け込んだこともあります。 特に夜勤明けで寝ているときの室温は尋常ではなく寝ていると熱中症にかかってしまっても 自分ではどうにもできません。 そもそも、私の行った賃貸契約はエアコン付きの契約です。 正常に機能しない（室温を生活可能レベルまで下げること）ものを設備として設置している意味が分かりません。 契約書には冷房設備と書かれています。 部屋を涼しく快適にできるエアコンを設置する義務と責任が賃貸人には在ります。 これまで要求したことは； エアコンの調子が可笑しいので調査して欲しいということ。（サービスマンを手配していただき、点検していただき想定していた通りの回答も得られました。） その調査結果から、現状通常の生活ができない状態なので交換して欲しいということ。 決して自分の要望だけを言っているわけではありません。 適切な手順は踏んであります。 生活ができないという事情も説明していただき、サービスマンの方からもこの部屋では到底人が住めないという旨をお話しいただいています。 しかしながら、賃貸人は誠意のない対応しかしてくださらないので、 こちらとしても強気で行くしかないわけです。 自分が年齢的にかなり若いので、知識もないと思われてなめられているのか、 賃貸主の知識が乏しいのか分かりませんが、正論ではどうしようもないのですし、 あまり悠長にダラダラやっているわけにもいきません。 命に関わりますから。 かと言って自費で購入設置回収までする余裕もなければすぐに引っ越す資金も暇もありません。 私は、ただ、普通の生活ができるようにしてください。 とお願いしているだけです。 私は住むために賃料を支払って部屋を借りています。 昼間は暑くて寝れないから、近くのネカフェで眠らないと行けない生活をしないと行けない理由が分かりません。
お礼
皆様、ご回答ありがとうございました。 今回の件について簡単に事件の結末をまとめましたので参考にしていただければと思います。 (1)家賃の減額請求、及び供託について。 今回の件で家主に家賃の減額請求を行い、裁判所に調停の申し立てを行いました。 その後、話し合いでの解決が見込めず、裁判になり判決で減額請求の正当性が認められるまでの期間は、 現状家賃（賃貸人が妥当とする家賃）を納めなければなりません。 また、賃借人（以下、私）が妥当だと思う減額した家賃を家賃全額として賃貸人（家主）に支払う旨を通知し、支払うのは自由ですが、 その金額を家主が認めず受け取らない場合は、現状家賃の支払いをしなければ「滞納」になり、もちろん私が妥当と思われる減額した家賃を「供託」することはできません。（家主に供託する旨を通知した場合でも不可） つまり、判決が出るまで現状家賃を支払う必要がありますが、請求が認められれば家主から利息付きで超過分を返還してもらえます。 さらに、その現状家賃についても何らかの理由で家主が受領しない場合は、反対に供託をしなければ「滞納」になります。 もし、私が妥当だと思う減額した家賃を 「家賃全額とし支払う。 受領した場合は如何なる理由であってもそれを認めたこととする。現状家賃の一部としての受領は認めない。」旨を文書で示した上で、家主が受領した場合は、減額を認めたことになる。 結論として、家主の費用負担により退去の上で引越しをすることになりました。
補足
ご回答ありがとうございます。 １．裁判するつもりは初めからないので、家主が裁判を求めるならお付き合いしますが 私から裁判をすることはないと思います。 ２．なっていません。 内覧時にエアコンが実際に使えませんでしたので担当営業に確認して、 「夏場でもエアコンがあるので、ロフトで寝ることができる」という回答を得ています。 また、最上階で天井が高く、設置されているエアコンも性能的に不十分だが問題ないか、 ということに関しても、「新しい機種なのでこれ位でも寒いくらいですよ」という回答も得られています。 >もともと設置されていたエアコンがこの部屋に適切なものではない わざわざメーカーから人をよこしてもらって証明してもらっていますからそれは問題ではありません。 そもそも「エアコンを設置する」＝「快適な温度を保証する」であることは、当然ですから問題外です。 そもそも、多少暑いくらい我慢します。 私は最低限の生活できる温度になるエアコンに交換してくれよ、と言っているだけです。 エアコンをつけていても、室温（２か所で計測）が30℃以上ある部屋で生活してみればわかると思いますが、 外でテント生活するより厳しいです。 テントのほうが格段に涼しいと感じますよ、本当に。 私もびっくりしました。 そもそも、エアコンがダメな物件とわかっていれば違うところ借りてます。