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銀行融資の費用はどこまで借主が負担するのか？
- 銀行融資において、借主が負担する費用についての法的根拠はあるのか疑問があります。銀行は抵当権設定後に登記事項証明書を取得するために費用をかけていますが、この費用は借主が負担するのが一般的です。
- 融資のパンフレットには「担保権設定のために必要な費用は借主の負担」という文言が記載されている場合もありますが、実際には銀行が債権管理のために必要とする書類の取得費用までを含めるのは適切ではありません。
- 一般的には、銀行が抵当権設定後に登記事項証明書を取得するための費用は借主が負担します。しかし、具体的な根拠については明確にされていないため、個別の契約内容によって異なる可能性もあります。
- 融資
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質問者が選んだベストアンサー
法的には根拠はなく、結局そういう商習慣だということになると思います。 いやなら借りなければいいので、質問者様のようにお考えの方が増えれば、 そういうサービスをする銀行が現れるかもしれませんね。 ただ、その場合は結果的に金利で回収することになると思います。
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- tesshie
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ANo.3でございます。 法的根拠で説明いたしますと、融資を受ける側は「同時履行の抗弁権」を有していません。これは民法でさだめられていまして、「双務契約においては、契約当事者双方がそれぞれ相手方に債務を負っており、多くの場合、それら債務は同時に履行することが期待されている。契約当事者双方が、各自の債務を同時に履行すべき時は、当事者の一方は相手方がその債務の履行を提供するまでは自己の債務の履行を拒むことができる(第533条)。これを同時履行の抗弁権という」ということです。 今回のご質問や他の回答者の説明では、「融資実行と抵当権設定は同時履行すべき債権債務であり、謄本の徴求はその事後確認のためである」との前提に立っているようです。あたかも同時履行の抗弁権を有していると勘違いしており、これは間違いなのです。 金融機関は、抵当権の設定を確認して、融資実行します。つまり抵当権の設定完了を確認することがあくまで先決で、融資の条件なのです。 確認はいかにしてなされるか？申込人が設定完了後の謄本を提出するしかありません。金融機関は甲区で所有権の移転や仮登記などがなされていないか、乙区では条件どおりの抵当権設定がなされているか？を確認します。あなたがおっしゃる「あとで監査室に見せるため」ではないのです。 現に、日本政策金融公庫など国の金融機関は、不動産の売買といえども、抵当権の設定を謄本で確認できなければ融資実行しません（そのために売買代金を立て替えなければなりません）。民間金融機関は、売買をスムーズに行うために、申込人のためにリスクを負って、謄本徴求を事後に行うことを認めているのです。 以上、謄本の徴求は申込人が費用負担すべきであることの法的根拠を説明いたしました。
お礼
大変難しいですね。こうしたやり取りは。 各人の法的素養の程度がいろいろに異なるし、立場もいろいろに異なるし、まともなやり取りにはならないということがよくわかりました。もちろんこんな質問をしているくらいだから、私の法的素養の程度も低いことは自覚しております。 回答いただいた内容ですが、１０回くらい読ませていただきましたが、よくわかりませんでした。 金銭消費貸借契約は片務契約であるのに、同時履行の抗弁権が登場する意味もよくわかりません。誰も融資実行と抵当権設定が同時履行の関係にあるなんて思っていないと思います。また融資実行と抵当権設定が対価的関係に立っているなんて珍説を書いた覚えは全くありません。 単に、融資実行により金銭消費貸借が成立し被担保債権が発生し、抵当権が設定されるってことだけだと思います。 抵当権の設定を先行させることにこだわっておられるようですが、なんとかいう政府系の金融機関ではそうなのでしょう。しかし、抵当権の成立は基本的に被担保債権の存在が前提です。民法のどんな解説書にも書いてあります。資金交付前に設定した抵当権の効力が認められているのは抵当権の成立の条件を緩和したものです。保証による求償債権の場合も実質的には金銭消費貸借契約の成立と同時に担保設定されますしね。 通常の金銭消費貸借の場合、あくまで融資実行と抵当権設定は同時です。私自身は、それが原則だと思っています。それを金融機関にとってのリスクと呼ぶなら、そんなプロ意識のない金融マンは失格では？ 大変申し訳ありません。書きっぱなしの言いっぱなしで申し訳ありませんが、疲れましたので、締め切らしていただきます。もうこのIDは使いません。
- tesshie
- ベストアンサー率40% (70/175)
お気持ちは良く分かります。融資してその利息で銀行は生きているのですからね。 No2さんのコメント「銀行は借りていただくとはいうものの、融資をうけるのはあくまで借り手側の需要によるものです。」これが全てです。 ものの売り買いと違い、銀行は融資をして利息を得ますが、同時に「回収がなされないかも知れない」というリスクも負うのです。銀行にとってあなたは「お客様」であり「債務者」でもある訳で、普通の商取引と少し違います。 融資を受ける前に「申込書」出されたでしょう？やはりあなたが銀行に申込し、承諾されて初めてお金を借りることが出来たんです。 よって、融資に必要な実費や手数料は、あなたが負担することは当然です。ご理解いただけますか？
お礼
もうすでに書いておりますが、融資実行と担保権設定が終わったあと、銀行が約定通りに担保権が設定されているかを確認することは、銀行の債権保全の問題であり、銀行サイドの問題ではないのか？という疑問を問題にしております。 その疑問についての回答をお願いしたいです。 通常銀行融資では、抵当権の設定手続きも銀行サイドの主導で行われますよね。 銀行の言うとおりに、抵当権設定契約書に署名捺印して、委任状にも署名捺印して、印鑑証明も提出して、権利証も提出して、銀行が依頼した司法書士を使うことにも同意して、登録免許税と司法書士の報酬の負担にも同意して・・・と、こちらは抵当権設定者として必要な協力義務はひとつ残らず１００パーセント完全無欠に当然のこととして果たしているのです。 これだけ義務を果たしているのに、ほかならぬ銀行の主導で進めた担保権の設定登記の結果を、もっぱら銀行の債権保全のためだけに確認することを当方の負担で行わなければならいその法的根拠はなによ？というのが当方の疑問です。 結局のところ、債務者に負担させることが慣例であるというだけのことではないのですか？ 登記が完了したら通常司法書士は登記事項証明書をとって、申請者に登記済証とともに返却しますよね。それを銀行がそのまま頂戴して、金消とともに保管する・・・、融資の担当者がチェックする、内部監査のときにはこれこの通り担保権の設定もできていますよと監査担当者に見せる・・・。司法書士からの請求書には当然謄本代が含まれますが、多くの債務者は文句を言わずに支払う・・・。 それを繰り返すたびに担保権設定後の謄本代は、融資の実行のために必要な経費で債務者負担が当然だと思い込んでいるだけでは？
- mnb098
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＞抵当権の原因には未来日付の金銭消費貸借を記載するのでしょうか？・・・ そんなことはありえません。被担保債権の金銭消費貸借契約を原因としての抵当権設定ですから、同日設定になります。 未来日付だと契約が成立していないのに抵当権をつけても担保されないことになりますから。 実務としては契約日と資金公布日が異なることがあるということです。 設定の場合の登記事項証明の費用に限らず、完済時の抵当権抹消費用についても借主の負担になることは記載されていませんか。 銀行は借りていただくとはいうものの、融資をうけるのはあくまで借り手側の需要によるものです。 そのために発生する費用は受益者負担ということが慣例になっていることから、パンフレットや契約書に書かれているのです。 なお念のため、利息を取るから銀行も受益者だろうというようなことは書かないでくださいね。 融資をうけることで実現する目的があるから、債務者にとっての利益ということになりますので。
お礼
ご回答ありがとうございます。 未来日付の金消がありえないのは、私も理解しています。消費貸借は要物契約ですものね。消費貸借の予約を原因とする抵当権を設定し、その後融資を実行し、抵当権の原因を消費貸借に変更する・・・なんて迂遠なことをやっているのか？という疑問があったもので。 後半部分ですが、要約させていただきますと、借り手側需要を満たすための取引だから基本的に費用はすべて借主が負担することが原則であり、慣例となっている・・・ということでしょうか？ この考え方自体は、とても参考になりました。 ただ、世の中の多くの取引は一方の需要を満たすためのものだと思いますし、その点で銀行取引も変わるものではないとも思います。貸し手優位だった昔の名残が残っているという感はぬぐえません。 私の感覚がずれているのかも知れませんが、担保権が約定通りに設定されているかを確認するために必要であるなら、それは銀行の債権管理上の問題であり銀行サイドの問題だと思います。
- oyazi2008
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法的根拠とはいきませんが・・・・不動産業者です。 融資金と言うのは、担保権を設定してそれが確認できた後に融資を実行するのが本来のスタイルです。登記完了後の登記済み証を以て融資実行が原則なのです。 未だに事業資金の政策金融公庫などはまさに、それです。住宅ローンでも財形やフラット35の一部ではその為につなぎ融資などを受けなければならない場合も有ります。 しかし、それでは実際には不都合が生じます。それで同時実行（実際には同時ではなく融資実行が先行し登記完了まで金融機関はリスクを少なからず負う訳です）を行い、担保権設定の書類の確認だけで融資を実行すると言う一種のサービスを行っているわけです。 当日中に司法書士が持ち込み、受理証明を金融機関にＦＡＸし、登記完了後確認のために登記事項証明を必要としているわけです。 どうしてもそこに拘れるのであれば、実行前に担保権を設定できれば「必要な手続きは行ったので、融資側で確認書類の取得はしてください」で通るかもしれません。 上記の金融機関としてのサービスを受けるなら、1筆1000円の証明書費用に拘っても仕方ないでしょう。
お礼
ご回答ありがとうございます。実務に携わっておられる方ならではの回答で、大変参考になりました。 担保権の設定が融資実行よりも先であるのが本来とのご見解ですが、その場合、抵当権の原因には未来日付の金銭消費貸借を記載するのでしょうか？
お礼
「いやなら借りなければいいので・・・」とは、本当に正しくそのようにお考えでしょうか？ 国家から免許を受けて、その事業は高度な公共性を有し、金融当局の監督に服し、あらゆる法令を順守することを求められている銀行が、根拠がはっきりしない負担を顧客に求めておいて、「いやなら借りなければいい」と言い放つシーンはちょっとシュールすぎますね。 他方、商慣習も法的根拠の一種ですから、商慣習として成立しているなら、支払う必要はあるでしょうね。ただ、そんな慣習が存在することは一般の人は知りませんから、融資の窓口でちゃんと説明してほしいですね。司法書士の請求書にこっそり混入させておくようなことはしないでほしいです。 また、商慣習となるに至る合理的背景のない慣習であれば、早晩撤廃されることを期待します。 ありがとうございました。
補足
No.４さんの補足欄を使って書かせていただきます。 いろいろ反論ばかりする質問者で申し訳なかったと思っています。 ただ、きちんとした説明ができないなら、負担を求めないでほしいとの思いは変わりません。 ところで、質問の内容と矛盾するようですが、自分が銀行員ならどう説明するか、先ほど考えてみました。ひまでしたので。 (1)銀行は貸し手として、手続き全体の適正に対して債務者よりも大きな注意義務を有する。 (2)ところで、誤った登記がなされた場合、銀行の債権保全に支障が出る可能性はもちろんであるが、債務者にとっても不利益となる可能性はある。 (3)(1)(2)より、担保権が約定通り登記されているかどうかを確認することも、銀行が債務者に対して負う義務の一つであると考えられる。 (4)以上を踏まえると、登記の内容を確認することが銀行の義務である以上、確認義務を果たすところまでを一連の登記手続きであると考えることも十分可能である。 (5)したがって事後の登記事項証明書の入手のための費用も、一連の担保設定手続に不可欠な費用として、登録免許税や司法書士報酬など登記に直接要した費用と区別せず、債務者に負担を求めることも可能であると考える。