お世話になります。土地、住宅について質問です。

質問

お世話になります。土地、住宅について質問です。
今、自分は土地付き住宅を購入予定です。そこで問題があります。以前に親が住んでいる土地を自分の名義で購入しており、そのときの残債がまだ残っております。そこで、親が住んでいる土地、家屋の名義を親と同居している弟に変更しようと思います。土地、家屋の総額は1000万で残りが400万くらいあります。また、弟の住宅ローン審査をお願いしたところ不可という判定でした。自分たちは土地、家屋の名義を変更するという前提でローン審査したためかなりまずい状況です。なにか良い方法はないのでしょうか。よろしくお願いします。（兄弟間で贈与がいいのか、売買契約がいいのか、どちらがお得なのかわかりません。）

回答No.2

k_tukahara · ベストアンサー

不動産屋勤務です＠＠ノ

結論から言うと・・・今のままで新しく住宅が購入できると思いますが！

親族居住用に土地のローンを組んで、残債が４００万円程度あるという事ですよね。
であれば、下記に計算方法を書きますので、これで計算してみてください。

所得（税込）×　３５％　÷　１２　÷　４４２８　×　１００万　＝　借入限度額

所得（税込）×　３５％　÷　１２　＝　1カ月の借入限度額

１カ月の借入限度額　－　実家のローン　＝　あなたの１カ月の借入限度額

あなたの１カ月の借入限度額　÷　４４２８　×　１００万円　＝　現在のあなたの借入限度額

さぁ、如何でしょう？
一番最後の借入限度額は、これから購入予定の住宅には足りたでしょうか？

これが現実計算ですので、計算してみてください～
足りた場合は、現状のままで購入は問題ありませんので、堂々と言って平気です！

足りない場合は、追記下さい。
違うやり方教えます。こっちも金融機関ですので大丈夫ですよ～

ご参考までに～＠＠ノ

お礼

勇気をいただけるような回答ありがとうございました。
すぐに教えていただいた数式で試算して結果大丈夫そうだったので、精神的に楽になれました。
その後を報告させていただきます。我々の３５００万のローンは通り、新居と土地は手に入りそうです。ただ、セカンドハウスになると住宅ローン減税などの非対象となるため、いい機会だし家と土地の名義を自分から弟に変えたかったのです。ちなみに弟は住宅ローンは通りませんでした（親族間での住宅売買の場合住宅ローンはだめらしいです）が、その他のローン（固定で３％くらい）で組んでもらえそうです。売買契約をして名義を変更したいと思います。詳しく教えてくださりありがとうございました。お世話になりました。

回答No.1

mnb098

質問者はすでに所有する住宅がありローンも残っているという状態で、次の住宅ローンの審査をしているということですか。
質問では「土地の購入資金ローン」と書いてあります。土地の名義はだれですか。建物の名義はだれですか。

実際に住んでいる弟さんは400万円の審査も通らないということでしたら、ローンの引受は出来ないということなので、売買しようが贈与しようがこの返済部分を貴方からはずすことは出来ません。
おそらくは名義があるからまずいのではなく、次のローン審査でダブルローンになると審査に通らないということですね。

ちなみに贈与すれば当然贈与税が課税されます。売買すれば譲渡所得税が課税されます。
さらに家屋の名義が親のものならなおさら親子間の譲渡になるため、ここも不自然な名義変更で弟さんの審査にはマイナスになっている可能性があります。

弟さんの住宅ローン審査と言うのがどのような形で申込しているのか、詳しい内容が不明ですので謝絶の理由がわからないと解決の方法もめどが立ちません。
収入の問題なのか、信用の問題なのか、名義変更の方法の問題なのか。ここをひとつづつ詰めて行くしかありません。

お礼

回答ありがとうございました。結果報告となってしまい、恐縮ですが報告させていただきます。ダブルローンでも残金が４００万とわずかなため我々の３５００万のローンは通ったようです。ただ、セカンドハウスになると住宅ローン減税などの非対象となるため、家と土地の名義を自分から弟に変えたかったのです。所得税は購入した金額よりも低い金額で売った場合かからないと聞きましたが、、、どうなのでしょう。やはり売買契約がよいと思います。ちなみに弟は住宅ローンは通りませんでした（親族間での住宅売買の場合住宅ローンはだめらしいです）が、その他のローン（固定で３％くらい）で組んでもらえそうです。詳しく教えてくださりありがとうございました。お世話になりました。