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抵当物件である古家の解体に伴う抵当物件の追加

抵当物件である古家の解体に伴う抵当物件の追加 住宅ローンを利用して、築30年以上の古家付きで土地を購入しました。今回、古家を解体して、その後の土地を駐車場等に利用しようと考えています。このとき、古家も抵当物件であることから、その代替として、住んでいる住宅と土地に抵当権を設定すると言われています。住宅ローンの借入額に対して、購入した土地、新たに抵当権を設定する物件(土地と家屋)の課税評価額は、それぞれ、2倍以上、4倍以上です。借入額約2千万に対して、抵当物件の評価額が全部で6倍以上になります。 借入額に対して評価額が2倍以上の土地に抵当が設定できれば充分であり、抵当権を設定しすぎではないかと思うのですが、いかがなものでしょうか。

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  • 回答No.2

そもそも住宅ローンは自ら居住する事を条件に融資する長期返済低金利融資ですので、購入後に家屋を解体して駐車場にするという事は、明確な規約違反ですね。 銀行から見ると抵当権を設定した建物の滅失登記に同意する必要があるので、行内としては問題視されますし、一括返済を要求する事も可能な状態です。さらには一括返済が無理なら競売と進む事も可能な訳です。 しかし出来ればそのまま平穏無事に返済してもらい事を荒立てたくないという思いもあり、追加担保を要求していると思います。 土地だけに抵当権が設定されている状態ですと、その上に貴方が別の資金で建物が建ててしまうと、万が一住宅ローン返済が滞っても、その土地を競売にかけたとしても売りにくくなってしまう上に、価格も下がってしまいます。なぜなら地上権を持った別の人の所有権の建物が乗った土地になるからですね。 つまり、銀行としては土地と建物の両方に抵当権を設定するという対応は至極当然の事で、追加担保にしても当然そういう要求をしてくると言う事になります。 また抵当権というのは、評価額云々ではありません。抵当権を設定する場合は、借入金相当額の抵当権を設定しますので、10億だろうが100億だろうが抵当権は設定してくると思います。余剰分は別の抵当権を設定できます。そういうものですね。 対応策に関してはNo.1の回答に譲ります。

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  • 回答No.1

■抵当権を設定しすぎではないかと思う・・・・  仰ることは良くわかりますが、一般的に更地は土地利用形態が変わり易く、  あとから建物が建てられ第三者が建物に抵当権を設定するような事態もありうることと、  当初住宅ローンとして融資したのに「話が違うじゃないか」ということだと思います。  当初から駐車場経営のための土地購入費として借りていれば、  そのようなことはなかったでしょう。  担保価値として大幅超過ということは、金融機関もわかっているはずです。  また、追加担保の要求は交渉事だと思っているはずです。 ■対応案  厳格に言えば、ローン契約に違反していることになるでしょうが、  そこそこ担保力があって返済も継続しているなら、一括返済要求されることはないと思います。  選択肢としては、以下のいずれかでしょう。   (1)「将来同土地に建物を建てたら第一順位抵当権は貴行に設定させる」旨の     念書を差し入れるが、追加担保は拒否。   (2)諸費用がかかりますが、他の金融機関に借り換える。   (3)返済はキッチリ継続するが、追加担保は拒否したまま放置する。   (4)言われた通り追加担保を提供し設定に応じる。  (1)で押してみて、あとは(2)(素人型)か(3)(多少のリスクあり)でしょうか。  (4)は平穏無事にいくと思いますがあまり釈然とはしませんね。  必ずしも(1)は常識はずれの要求ともいえないので、まずはこれで頑張ってみてください。

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