戸建ての耐震基準についておしえてください

質問

戸建ての耐震基準についておしえてください

中古戸建の購入を検討しております。
最初は築30年以内の物件を購入して、大きくリフォームして新築
のようにして住もうと考えておりましたが、ある不動産屋さんから、
「’81年の耐震基準改定後のものが良い」とアドバイスを受けたの
で、築25年以内の物件を探しておりました。
ところが、また別の不動産屋さんから「阪神大震災後にも耐震基準
が変更になって、それ以降(2000年以降？)のものでないと、阪神
大震災クラスの地震には耐えられませんよ」と指摘を受けました。

あくまで、偽装なしできちんと当時の耐震基準に沿って建てられて
いるという前提で、以下4点についてお教えください。

1. ’81年の基準ではどれぐらいの地震に耐えることができるのか？

2.阪神大震災以降の基準に沿って建てられているものは、阪神大
震災クラスの地震にも耐えることができるのか？またそれは、何年
以降の物件なのか？

3. ’81年の基準で建てられている物件を、阪神大震災クラスの地震
にも耐えることが出来るように「耐震リフォーム」するには、おおよそど
れぐらいの費用がかかるのか？（目安で結構です。）

4.新築物件であれば、最新の基準に沿って建てられているので、阪
神大震災クラスの地震にも耐えると理解して良いのか？

以上どうぞお教えください。
よろしくお願いいたします。

回答No.4

FreeWilly · ベストアンサー

仕事で若干耐震診断を行っている者です。
ただし、木造住宅は範囲外です（汗）

この仕事をしていていつも思うのは
「昔の基準で造った建物が、今の診断基準を満足するものなどない」
という事です。
古ければ古いほど、補強の必要があります。
単純に耐震強度を上げるには、壁を作ればいいんです。（あくまで単純にですよ）
ただそうすると、まったく窓のない建物になる場合もあります。
木造の場合、使用者の使い方、周辺の土地の特徴（地盤が緩い、湿度が高い等）で
年数に更に負の条件が加算されます。
以上の事から、

＞こういう風に考えるのであれば耐震のことなど気にしてはいけないのでしょうか？
＞安さをとるか、耐震をとるか・・・・という選択なのでしょうか・・・・。
気にしたら中古は買えないと思いますよ。

＞（仮に）同じく2500万円の物件を購入するのであれば、
＞土地相場1200万円の新築物件より、
＞土地相場2200万円の中古物件の方がいいな・・・・と思いまして。
という事ですが、耐震まで気にしてリフォームすると新築１件建てられるくらいかかります。
上記の中古の場合、2200万+1500万（リフォーム）+300万（諸経費）＝4000万位になりませんか？
それだけかけられるなら、私なら新築を建てますけどね。

お礼

ご意見ありがとうございました。
専門家様からのご意見ということで、大変勉強になりました。
ありがとうございます。

「気にしたら中古は買えない」
本当にその通りだと思います。ありがとうございます。

あと、私の説明不足でお手間を取らせてしまい失礼いたしました。
もちろん、耐震リフォームに1500万円もかかるのであれば、私も迷わず新築を選びます(笑)当初は81年以降のものであれば、そんなに構造の心配をすることなく住むことが出来ると考えていたので、リフォームはクロスの張り替え等、200～300万円程度で出来る簡単なものを考えておりました。

今は「気にせず」81年以降中古で、あまりリフォームに費用のかからないものにしようかと思っています。

ありがとうございました！

回答No.5

j9v9p

構造は、構造計算書が無い限り解らないと思って間違いないでしょう、当たり外れがあるということです。
唯一、目安となるのは地盤調査データがあるような物件であれば比較的に良い物件と言えるかもしれません。しかし、少ないと思いますが・・・

構造がしっかりしていても地盤が悪ければ、骨組み（木）が壊れる前に基礎が壊れてしまいます。
逆にいえば、構造が少々ええかげんでも、地盤が良ければ壊れないことだってありますよ。

多くの人は建物の構造に目が行きがちですが地盤の方が第一にチェックすべきことです、その次が構造ですよ。

回答No.3

inon

1995年以降のしっかりした工務店での施工あるいは設計事務所の設計管理がなされた住宅を買いましょう。

1995年以前・・・地耐力測定がなされていない、筋違の取り付け部に金物が使われていない、ホールダウン金物が使われていない。このように95年以前の建物は構造的に一番大切な部分に問題があります。これはメーカーの建物でも、工務店の建物でも同じです。基礎から補強する必要があるので、耐震性をしっかり持たせるにはかなりの費用がかかります。
おおよそでも補強費用は各物件でピンきりなので言えないと言うのが正解でしょう。
（4）の答えですが、実大実験では阪神大震災クラスでも倒壊しないという結果が出ています。（設計施工がしっかりとなされている建物に限る）
しかし、活断層の近くにある建物はどんなものでも倒壊するでしょう。

補足

早速のご返答ありがとうございます。
築15年ということですね・・・・。
まだまだ上物の価値が残っている物件ですね。

現在検討している物件が、築23年、2600万円の物件なのですが、土地の価格がおよ
そ2500万円なので、No,2の方へ補足させていただいたように、20～30年後も購入時
とあまり変わらない価格で再販したいという方向性にぴったりの物件だと思ってい
たのですが、耐震基準のことが気になり今回の質問となりました。

このような考えであれば、耐震基準を重要視耐震基準についてあまり執着してはい
けないということでしょうか・・・・。

回答No.2

MVX250F001

平成12年に現行の耐震基準となりました。
建築確認を12年以降に申請した建物は、一応は最新の耐震基準はクリアしていることになります

ただ、国が定めた基準をクリアしているからといって、必ずしも実際の地震に耐えられるかどうかは？です
相対的には、それ以前の基準よりは耐えられるかもしれませんが

というのは、地元工務店とかだと本当の地震の経験がありませんし、本物の地震を再現する実験設備もありません
一応、基準はクリアしつつ勘と経験で建てているだけです

全国展開のハウスメーカーとかだと、本物の地震も経験し、それを再現する実験設備も持っていたりするので、現実に即した耐震性能を、科学的・経験的に持っていると思われます

私も、当初は中古物件を探してみましたが、中古物件は売り主が個人である場合が多く、その個人的事情で値付けされているケースが多いので、割安感がありませんでしたし、建て売りとかでよければ新築の方が安く買えるくらいでした

中には、積水ハウスとか信頼できそうなハウスメーカーが建てた物件もありましたが、内外装やキッチンやバスなどを現代的にリフォームすると、新築の半分くらいの予算がかかりました

また、ローンの審査も中古やリフォームだと通りにくく、金利も割高です

おそらくは、予算を抑えるために中古をと思われますが、意外と中古は安くはなく、新築と大差なかったりします

中古にこだわらず、新築も視野に入れて、検討された方がいいと思いますよ

補足

早速のご返答ありがとうございます。
また、わかりやすい内容で大変感謝いたしております。

補足させていただきますが、私も最初は建売の新築戸建ても考えていました。
ただ、安い新築だと価格が同じであっても土地が小さく庭が無かったり・・・・。
だったら、中古の「ほぼ土地の価格＋α」という物件にすることにして、
今回質問したような古めの中古戸建てにしました。

（仮に）同じく2500万円の物件を購入するのであれば、
土地相場1200万円の新築物件より、
土地相場2200万円の中古物件の方がいいな・・・・と思いまして。

こういう風に考えるのであれば耐震のことなど気にしてはいけないのでしょうか？
安さをとるか、耐震をとるか・・・・という選択なのでしょうか・・・・。

回答No.1

heppiri

あくまで感覚ですが

1. ’81年の基準ではどれぐらいの地震に耐えることができるのか？

阪神淡路の地震の時も、主に潰れた家は81年以前の基準らしいです。
ただ、81年以降の家でも相当被害はあったと思います。

2.阪神大震災以降の基準に沿って建てられているものは、阪神大
震災クラスの地震にも耐えることができるのか？またそれは、何年
以降の物件なのか？

たしか、平成12年頃に法改正されて、現行基準になったかと思います。
一応、阪神の地震を加味しての改正ですので、耐えられることを想定していると思います。

3. ’81年の基準で建てられている物件を、阪神大震災クラスの地震
にも耐えることが出来るように「耐震リフォーム」するには、おおよそど
れぐらいの費用がかかるのか？（目安で結構です。）

適当に答えますと、新築の半分くらい掛かるのでは?
内装や水周りも直すと、新築とあまる変わらなくなると思います。

4.新築物件であれば、最新の基準に沿って建てられているので、阪
神大震災クラスの地震にも耐えると理解して良いのか？

2と同様です。

大切なのは、新旧より

バランス（筋交いの位置や、１階に大空間が無いなど）
強固な地盤（埋立ては、適切な地盤改良がされているかなど）
軽さ（屋根が軽いほうが良いです）

個々の物件によって、変わってきますので、新築ならともかく
中古の場合、新しければＯＫとはいきません。

購入前に、建築士さんなどに相談してみるのも良いかもしれません。

お礼

丁寧にお教えいただき、ありがとうございます。
大変参考になりました。

幸い現在検討している物件は地元の建築設計事務所(工務店？)
が建てたものなので、不動産屋さんを通じて訪ねてみます。

ありがとうございました！