建築条件付土地の購入を検討しており、購入の条件として備考に“土地先行決

質問

建築条件付土地の購入を検討しており、購入の条件として備考に“土地先行決済が条件”とあります。この内容は通常よくあるものなのでしょうか？また、具体的にどのような不利益があるものなのでしょうか？？
もう１点条件として“司法書士、土地家屋調査士及び火災保険会社は指定業者”ともあります。このあたりも指定に疑問を感じるんですがどうなんでしょうか？？
明日に不動産会社との面談の為、できれば至急御教示頂きたいと思います。
どうぞ宜しくお願いします。

回答No.2

noname#116562 · ベストアンサー

土地を買って、そこに建物を建てるわけですから、土地の決済は建築工事に先行して行われることが当然といえば当然ですね。
土地の決済前に、建築工事に着工することは、お金をもらってないのに買主に土地の使用収益権のみを与えることになりますからね。

不利益というと、＃１さんがおっしゃっているように資金を先に用意しなければならないってことですが、業界ではつなぎ融資という制度を利用して、土地代金のみ先に決済するということが行われています。

あと、土地の決済時には建物が出来ていないわけですから、その土地に住民登録はできませんので、土地の所有権移転登記の買主の表示には、従前の住所を記載するしかありません。そして建物が出来上がって
から、住民票を移転し改めて所有者の住所を移転する・・・と２度手間な感じもしますね。

司法書士の指定はよくあることというか、ほとんどそうなんじゃないでしょうか？司法書士は、基本的に売主買主双方の代理なので、買主側に不利ということは基本的にはないです。買主が連れてきた司法書士では、スムーズにいかないこともありえますし、不利なことや不安に思うほどのことはないと思いますよ。

土地家屋調査士にかんしては、土地決済のシーンで登場することはまずありえません。ただし土地購入後何らかのトラブルがあって調査士を依頼するときは自分で調査士を依頼する必要があります。自分の側に立ってもらわないといけませんから。

火災保険については、特定の保険代理店に任せている・・・または業者自身が保険代理店だからでしょうね。保険会社によって保険料や条件がかわりますから、最初から決められれば不利といえば不利ですね。ただ、「自分で選べないなら買わない」っていってやれば折れてくると思います。住宅が飛ぶように売れる時代ではないですからね。

お礼

返信遅くなり申し訳ありません。また早々に回答頂きありがとうございました。助かりました。火災保険について、御指摘のように保険代理店のようでした。話を切り出したら、“絶対に契約して欲しいとは言わない”と譲歩がでました。ありがとうございました。

回答No.4

hkinntoki7

ANo.1です。
　結局、契約はうまくいきましたか？
　もう一つ、不利益を追加しましょう。質問者様が土地建物を現金一括で支払うのか、ローンを使うのかわかりませんがローンを使う場合に注意が必要です。先の回答通り、ローン開始後、家を建て始めますのはおわかりですかね？標準仕様で家を建てられれば問題がないですが、設計打ち合わせをしているとオプションを付けたくなります。当然ですがオプションには追加料金が必要です。
　何に困るかおわかりですよね？

お礼

御忠告ありがとうございました。
“お金が足りなくなる”ですよね。
気をつけます。

回答No.3

takapiii

良く書かれた回答が出ているので補足だけします。

通常建築条件付きの場合、土地の売買契約からある期間(3ヶ月が多い)を定めて、その期間内に建築請負契約を交わさないと、土地の売買自体が無効になります。
これは建築条件付き住宅の販売は独占禁止法に抵触するため、それを交わすための条件となっています。
つまり建築請負契約を結ぶ前に土地代を決済しているので、万が一設計や工法、あるいは金額で同意できずに建築請負契約を結べなかった場合、土地の売買代金を全額返済して貰わなくてはなりませんが、その間、貴方の資金が工務店なり販売会社に握られている事になります。
それは当然保全されている資金ではあるのですが、それを不安と感じるか感じないかが重要な点でしょうね。

後は銀行の融資で先行決済を了承するかという点も残ります。通常はつなぎ融資を使って建築後に一括融資・決済か、分割融資・決済ですが、つなぎ融資が使えるか、分割融資が可能か、その両方が無理な場合は、土地代金を現金で用意する必要がありますので、契約前に銀行とご相談ください。

お礼

御回答頂きありがとうございました。
銀行にも了承して頂き何とかなりそうです。
ありがとうございました。

回答No.1

hkinntoki7

土地先行決済が条件
　建て売りは土地に建物を建てた状態で土地建物を売るけど建築条件付きの場合、土地を売ってから建物を売るので売り建てと呼びます。売り建て物件では土地先行決済は良くあることです。土地決済をして所有権を買い主に変更してから建物の設計・建築に着手する手順です。具体的な不利益は、頭金＞土地代金若しくは現金購入であれば問題ないですが、頭金＜土地代金であれば土地決済時に住宅ローンの借り入れが必要となるので翌月から返済が開始されます。つまり、家賃と住宅ローンの二重払いになります。
　それと土地先行決済とは関係ないですが建て売りと違って売り立ての場合、建物の完成が遅れると住むところがなくなるかもしれませんよ。自分の場合は社宅でしたので建物引き渡し後、会社に社宅を出る旨を申し出たので問題なかったですが、ご自身が借りている場合は多少、余裕を持って退去日時を決めた方がよいかもしれないですね。

司法書士、土地家屋調査士及び火災保険会社は指定業者
　自分の場合、司法書士は銀行指定でしたね。土地家屋調査士は不要なのではないかと、というか住宅ローンを貸す側が調べるんじゃないかな。火災保険は借入金融機関からどこでも良いから契約するよう言われましたのでネットで見つけた外資系保険会社を使いました。“司法書士、土地家屋調査士及び火災保険会社”まで指定すると言うことはその不動産会社の取引銀行でローンを組むとか火災保険の代理店をやっているとかそんな話じゃないでしょうか？

お礼

早々に御回答ありがとうござました。
ローン２重払い等気を付けます。ありがとうございました。