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無権代理による不動産売買契約

一昨年12月、所有しているマンションの賃貸募集をするために妻の知人の不動産屋と委託契約を結びました。(妻が代理人となって契約しています) しかし実際は賃貸ではなく妻が勝手にマンションを売却していたこが先日発覚しました。 以下が発覚するまでの経緯です。 賃貸の募集はしていたが昨年1月に突如不動産の社長から「マンションを現金で買いたい人(A氏)がいる」と売却を持ちかけられたそうですが、提案された売却額は実際の購入額より2500万も安かったので当然断ったそうです。そこで不動産屋の社長は「足りない2500万と今後のローンは会社と私が保証人になってお支払いいたしますので、マンションを売却して下さい。そしてその売買金を融資して下さい。利子もキッチリ付けますので・・・・」 と言ってきそうです。妻は最終的に支払われる金額は賃貸に出してるよりも大きいと考え、上記の内容に対する覚書と借用書を不動産屋と交わしてA氏と売買契約を結んでしまいました。(所有権移転済) 権利書や印鑑カードは共有の場所で保管していたのでそれを利用して移転登記をしています。(詳しい方法は全て不動産屋の社長が指示しています。また委任状も全て不動産屋の従業員が代筆しています。) 売買代金は買主から妻に振り込まれていて、さらに妻は不動産屋に融資しています。当然、売買代金で抵当権を抹消しなけれならないところですが、不動産屋が突然経営不振を理由に約束を破り、支払いをしなくなったので、抵当権の抹消をできずにいたところ、買主(A氏)から私を相手方とする民事調停(契約不履行)の呼び出し状が届き、この件が発覚しました。 もちろん売買契約は初耳でしたし、自分は全く無関係なので調停に出席するつもりは一切ないことを裁判所に伝えました。買主も困ったみたいで今度は妻を相手方とする民事調停に切り替えてきました。妻は調停に応じ先日出席し、「全て自分が勝手に行った行為で夫は一切無関係」「売買代金は責任をもって3年で返済する」と主張し、買主も納得したみたいで次回の調停で和解となる見込みです。ただ、和解の素案を拝見したところ、私は今回の件には一切無関係となっていますが、所有権は売買代金全額返済後に私に移転となっています。 そこで質問ですが、妻の無権代理による売買契約のため、そもそもこの売買契約自体は無効で直ちに私に所有権移転をされるべきではないのしょうか?それに買主も善意無過失であったとは到底思えません。 なぜなら売買代金は妻に振り込んでいますし、妻が代理権があるかどうかを確認するために十分な注意を払ったと思えないからです。 大分長くなりましたが、どうかみなさんの知恵を貸してください。 よろしくお願い申し上げます。

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  • 回答No.2
  • akak71
  • ベストアンサー率27% (741/2672)

質問者が和解に不服なら、裁判を起こせばよいだけです。 和解に拘束されるのは、買い主と妻です。 和解だから、何を決めようが自由。

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  • 回答No.1
  • xs200
  • ベストアンサー率47% (559/1173)

無権代理の一種だけど、これは表見代理になります。 買い手が善意無過失であれば、あなたと買い手の間で契約は有効に成立します。 民法第109条、110条 > 買主も善意無過失であったとは到底思えません これがどうしてだかは質問からは読み取れませんでした。悪意か有過失の証明ができるのでしょうか。 誤解を生じさせる代理人を頼んだ本人の自業自得ですから、買い手が善意無過失であれば本人は法で保護されるわけがありません。

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